구미 중흥S클래스에듀포레 후순위담보대출, 84⁠㎡ 4억 6,000만

중흥S클래스에듀포레 시세는 얼마일까요?

시세의 기준인 전용 84㎡형은 지난 1년 75건 거래의 가운데 값이 4억 6,000만원입니다. 단지 전체 84건 중 이 면적이 9할 가까이를 차지해요.

111㎡형은 7건이 거래됐고 중간 가격은 6억 6,800만원이에요. 99㎡형과 172㎡형은 1년에 1건씩뿐이에요. 그래서 이 두 면적은 시세라기보다 참고 거래로 보는 편이 맞아요.

10월 신고를 보면 84㎡형은 15층 4억 6,500만원, 5층 4억 5,800만원, 7층 4억 4,900만원이었어요. 111㎡형 22층은 6억 9,000만원으로 1년 범위의 맨 위였어요. 10월 거래는 신고 기한이 30일이라 더 늘 수 있습니다.

이 단지는 언제 지어진 어떤 곳인가요?

2023년 12월 사용승인을 받은 1,555세대 신축이에요. 22개 동, 최고 25층이고 중흥산업개발이 지었어요. 올해로 3년 차라 오래된 집에서 걱정하는 노후 감가는 아직 먼 이야기입니다. 입주 뒤 실거래가 1년 넘게 쌓여, 분양가가 아닌 실거래로 시세를 볼 수 있는 시점이기도 해요.

세대 구성은 중소형에 몰려 있어요. 전용 60~85㎡가 1,320세대로 전체의 약 85%예요. 85㎡를 넘는 세대는 235세대라, 금융사도 시세를 볼 때 84㎡형 거래부터 확인해요.

주담대 잔액이 1억 5천이면 얼마나 더 나오나요?

84㎡형이라면 예시 계산으로 약 1억 4,700만원이 더 나옵니다. 4억 6,000만원의 70%는 3억 2,200만원이에요. 이 담보 한도에서 잔액 1억 5천과 방공제 2,500만원을 차례로 빼면 이 숫자가 돼요.

방공제는 집에 세 든 사람이 생길 때 우선 돌려줄 보증금 몫이에요. 금융사는 이를 한도에서 먼저 덜어 내요. 구미는 광역시가 아니어서 방 1개에 2,500만원이 빠집니다. 왜 빼는지는 방공제란 무엇인가에서 볼 수 있어요.

111㎡는 2억이 남아도 계산상 2억 4,260만원이 남습니다. 다만 1년 거래가 7건이라 금융사가 잡는 시세는 이와 다를 수 있어요. 표 숫자는 모두 가정이에요. 실제 금액은 금융사가 쓰는 시세 자료와 감정 결과, 소득 심사로 정해져요.

층과 향 때문에 시세가 1,000만원 차이 나면 손에 쥘 금액은 700만원씩 움직여요. 1년 최저가 4억 500만원이 적용되면 표보다 3,850만원 줄어요.

구미에서 신축 단지는 얼마나 비싼가요?

신축 중에서도 위쪽이에요. 84㎡형이 팔린 구미 181개 단지 가운데 시세가 4번째로 높습니다. 구미 전체 가운데 값 1억 4,950만원의 약 3.1배거든요.

지어진 해로 묶으면 차이가 더 잘 보여요. 2020년 이후 지은 16곳은 84㎡형 가운데 값이 3억 9,750만원이에요. 2010년대 40곳은 2억 5,700만원, 2000년대 61곳은 1억 5,500만원으로 내려가요.

같은 산동읍 인덕리 안에서도 차이가 나요. 2017년 준공 구미중흥에스클래스에코시티는 3억 600만원, 2016년 준공 확장단지우미린풀하우스는 2억 9,400만원입니다. 이 단지와 1억 5,400만~1억 6,600만원 차이예요.

거래도 활발한 편이에요. 84㎡형 75건은 구미 단지 가운데 두 번째로 많습니다. 비교할 거래가 많으면 금융사가 시세를 확인하기 쉬워요.

동네 다른 단지보다 1억 5천 넘게 비싸면 이웃 단지 거래는 시세 근거로 쓰기 어려워요. 결국 단지 안 거래가 기준이 되는데, 1년 84건이라 근거가 모자라지는 않아요.

입주 3년 차 신축이라 따로 볼 점이 있나요?

네, 잔금대출 날짜부터 확인하세요. 2023년 말 입주 때 받은 대출이면 아직 3년이 안 돼 중도상환수수료가 붙을 수 있습니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 계약은 실제 든 비용만큼만 물리고, 3년을 채우면 사라져요.

그래서 기존 대출을 갈아타기보다, 그대로 두고 후순위로 더하는 편이 계산상 나을 때가 있어요. 두 방법을 비교하는 기준은 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 있어요.

• 시세 흐름: 84㎡형 앞 6개월 중간 가격은 4억 5,625만원, 최근 6개월은 4억 6,200만원이에요. 575만원(약 1.3%) 올라 거의 보합이에요.
• 등기 확인: 근저당은 소유권 등기가 끝난 집에 설정해요. 신축은 등기부등본으로 먼저 확인해 두세요.
• 큰 면적: 172㎡는 1년에 1건뿐이라 실거래 대신 감정가로 다시 볼 수 있어요.

시세가 거의 그대로라 위 표가 크게 바뀔 가능성은 낮아요. 다만 84㎡형 범위가 4억 500만~4억 9,800만원으로 9,300만원 벌어져 있죠. 층과 향에 따라 같은 면적도 낮게 잡힐 수 있습니다.

담보 여유가 있는데 DSR에 막히면 어떻게 하나요?

담보에 여유가 있어도 DSR 선을 넘는 만큼은 못 받아요. DSR이란 1년 치 대출 상환액 전부를 연소득으로 나눈 비율이에요. 총대출이 1억 초과라면 기준선은 은행 40%, 2금융권 50%예요.

입주한 지 얼마 안 된 집은 잔금대출 원리금이 커서 DSR 여유가 적은 경우가 많습니다. 연소득 6,000만원에 신용대출 3,000만원이 있다고 해 볼게요. 이 신용대출은 5년 분할로 환산돼 매년 원금 600만원이 계산에 들어가요. 그것 하나로 DSR 10%가 차요.

결국 받는 금액은 세 숫자 중 제일 작은 쪽이에요. 담보 여유, DSR이 허용하는 금액, 상품별 상한이에요. 4억 중후반 시세인 이 단지는 담보보다 DSR에서 먼저 막히는 일이 흔합니다.

구미 아파트 변동형 주담대는 한도를 셀 때 금리를 0.75%p 더 얹어 봐요. 2026년 12월 31일까지 쓰는 심사 기준이라 매달 내는 이자는 그대로입니다. 자세한 내용은 2026 하반기 스트레스 DSR에 정리했어요.

구미 신축에서 신청 절차는 어떻게 되나요?

면적을 고르고 잔액을 넣어 여유를 본 뒤, 소득과 다른 대출로 DSR을 따져요. 그 숫자로 신청하면 시세·소득 심사가 이어지고 근저당 설정으로 끝나요. 신축은 소유권 등기가 끝났는지도 이때 함께 봐요.

후순위 대출은 1순위 주담대를 갚지 않고 뒤에 담보를 추가하는 방식이에요. 기존 대출 조건은 하나도 안 바뀌어요. 새로 받는 쪽 금리는 1순위보다 높은 편이고, 대부업은 연 20% 이내에서 심사 결과에 따라 다릅니다.

준비물은 신분증, 소득을 증명할 서류, 지금 대출 내역이에요. 금융사별 추가 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 미리 확인하세요.