HOME FINANCE LAB군산 더샵디오션시티 후순위담보대출, 조촌동 84㎡ 시세 1위
- 84㎡형 시세 4억 5,500만원, 1년 새 +2,500만원
- 조촌동 11개 단지 중 84㎡형 시세 1위
- 군산 84㎡형 중간 가격의 약 3.5배
목차 6개
더샵디오션시티 시세는 면적별로 얼마인가요?
거래가 가장 많은 84㎡형은 최근 4억 5,500만원이에요. 60㎡는 3억 1,000만원, 104㎡는 5억 7,500만원, 119㎡는 6억 5,350만원이에요.
1년 동안 98건이 거래됐어요. 84㎡형이 50건으로 절반을 넘고, 60㎡ 33건, 104㎡ 9건, 119㎡ 6건이에요. 84㎡형은 1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격이 4억 3,000만원, 뒤쪽이 4억 5,500만원으로 2,500만원 올랐어요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 60㎡ | 3억 1,000만 | 2억 9,600만 | 2억 8,000만~3억 2,500만 | 33건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 5,500만 | 4억 3,900만 | 3억 7,900만~4억 7,800만 | 50건 |
| 104㎡ | 5억 7,500만 | 5억 7,000만 | 5억 2,900만~5억 9,800만 | 9건 |
| 119㎡ | 6억 5,350만 | 6억 5,350만 | 6억 2,300만~7억 800만 | 6건 |
10월 17일 84㎡형 29층이 4억 7,800만원으로 1년 최고가와 같았어요. 12일 60㎡ 12층은 3억 2,000만원이었어요. 104㎡는 9월 2일 11층이 5억 9,800만원, 10월 18일 3층이 5억 2,900만원으로 층에 따라 6,900만원 차이가 났어요.
오른 2,500만원에 LTV 70%를 적용하면 담보 여유는 약 1,750만원 늘어난 셈이에요. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율을 말합니다.
조촌동은 준공 연도에 따라 시세가 어떻게 갈리나요?
2018년 이후 준공 단지와 그 이전 단지 사이에 큰 계단이 있죠. 84㎡형 기준으로 2018년 이후 다섯 단지는 3억 9,000만~4억 5,500만원, 2017년 이전 단지는 2억 1,500만원 이하거든요.
| 조촌동 단지 | 준공 | 84㎡형 시세 |
|---|---|---|
| 더샵디오션시티 | 2021 | 4억 5,500만 |
| 더샵디오션시티그랑시엘2차 | 2023 | 4억 5,200만 |
| e편한세상디오션시티2차 | 2020 | 4억 1,000만 |
| e편한세상디오션시티 | 2018 | 3억 9,700만 |
| 군산디오션시티푸르지오 | 2018 | 3억 9,000만 |
| 센트럴파크 | 2017 | 2억 1,500만 |
| 타워써미트 | 2012 | 1억 8,500만 |
| 현대 | 1995 | 1억 3,050만 |
이 단지는 84㎡형 시세가 잡히는 조촌동 11개 단지 중 가장 높아요. 2023년 준공 그랑시엘2차보다도 300만원 높아서, 준공 연도만으로 순서가 정해지지는 않는다는 걸 보여 줘요.
군산 전체로 보면 차이가 더 커요. 군산 84㎡형 97개 단지의 중간 가격은 1억 2,900만원인데, 이 단지는 그 약 3.5배예요.
신축이라는 점이 한도 계산에 어떻게 작용하나요?
계산식에 들어가는 건 준공 연도가 아니라 시세예요. 다만 신축은 시세가 높고 거래가 몰리는 경우가 많아서, 결과적으로 계산되는 여유가 커져요.
같은 조촌동 안에서 비교해 볼게요. 주담대가 없다고 가정하면 이 단지 84㎡형은 시세×70%에서 방공제 2,500만원을 빼 약 2억 9,350만원입니다. 1995년 준공 현대 84㎡형은 같은 계산으로 약 6,635만원이에요. 한 동네 안에서 4배 넘게 벌어져요.
방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼 두는 금액이고, 군산은 방 1개 기준 2,500만원이에요. 시세가 낮은 단지일수록 이 금액이 차지하는 비중이 커져서 격차가 더 벌어집니다.
금융사가 실거래가 대신 감정가나 KB시세를 쓰면 숫자가 달라질 수 있어요. 시세 종류별 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.
남은 주담대별로 면적마다 얼마가 남나요?
84㎡형에 주담대 1억 5천이 남았다면 예시 계산으로 약 1억 4,350만원입니다. 60㎡는 같은 잔액에서 약 4,200만원이에요.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 84㎡형 | 104㎡ | 119㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 1억 | 9,200만 | 1억 9,350만 | 2억 7,750만 | 3억 3,245만 |
| 1억 5천 | 4,200만 | 1억 4,350만 | 2억 2,750만 | 2억 8,245만 |
| 2억 | 여유 없음 | 9,350만 | 1억 7,750만 | 2억 3,245만 |
60㎡는 잔액이 1억 9,200만원을 넘으면 계산상 여유가 없어요. 대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳에서 80%를 쓴다고 가정하면 84㎡형·잔액 1억 5천 기준 약 1억 8,900만원입니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지기 쉬우니 필요한 금액만 정하세요. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
이 단지는 어떤 구성인가요?
2021년 10월 사용승인을 받은 973세대입니다. 포스코건설이 지었고 7개 동, 최고 29층이에요.
| 주소 | 전북 군산시 궁포1로 79 |
|---|---|
| 세대·동 | 973세대 · 7개 동 · 최고 29층 |
| 사용승인 | 2021년 10월(5년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 229세대 · 60~85㎡ 573세대 · 85~135㎡ 168세대 · 135㎡ 초과 3세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
60~85㎡가 약 59%로 중심이고, 85㎡ 초과도 171세대로 약 18%입니다. 1,000세대가 안 되는 단지인데 1년 거래가 98건이라 시세 근거는 충분한 편이에요.
다만 119㎡는 1년 6건, 104㎡는 9건이라 큰 면적은 거래 한 건에 시세가 흔들릴 수 있죠. 이 면적에 산다면 계산기 숫자를 넉넉하게 보지 말고, 최근 비슷한 층 거래를 함께 확인하세요.
신용대출 때문에 소득 기준에 걸린다면요?
신용대출을 긴 담보대출로 옮기면 1년 상환액이 줄 수 있습니다. 소득 대비 원리금 비율인 DSR에서 신용대출 원금은 5년 분할로 잡히기 때문입니다.
가령 신용대출 4,000만원은 심사표에서 원금만 해마다 800만원이에요. 연 5%·30년 분할 후순위로 옮긴다고 가정하면 연 약 258만원으로 줄어듭니다. 2금융권은 총대출 1억 초과 시 50%를 상한으로 보고, 올해 말까지 변동형 주담대엔 0.75%p를 더한 금리로 심사합니다.
소득 쪽 상한도 숫자로 볼게요. 연소득 5,000만원에 기존 주담대를 해마다 1,100만원 갚는다면 50% 상한까지 1,400만원이 남아요. 연 5%·30년 분할로는 약 2억 1,730만원, 0.75%p를 더하면 약 1억 9,990만원입니다. 84㎡형·잔액 1억 5천의 담보 여유 1억 4,350만원보다 크니, 신용대출이 없다면 집값 쪽이 먼저 한계가 됩니다.
군산 전체 단지 기준의 대환 계산은 군산 신용대출 대환에, 같은 군산 수송동 단지 계산은 군산 세영리첼에 있어요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.
자주 묻는 질문
더샵디오션시티 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 실거래 중간 가격은 4억 5,500만원이에요. 10월 29층 거래는 4억 7,800만원으로 1년 최고가와 같았어요.
신축이면 한도가 더 나오나요?
계산에는 준공 연도가 아니라 시세가 들어가요. 신축은 시세가 높은 경우가 많아 결과적으로 여유가 크게 계산돼요.
주담대가 2억 남은 84㎡형은 얼마나 남나요?
LTV 70%와 방공제 2,500만원을 적용하면 예시 계산상 약 9,350만원이에요. 실제 한도는 심사에 따라 달라요.
60㎡도 후순위가 가능한가요?
시세 3억 1,000만원 기준으로 주담대 1억이 남았다면 예시 계산상 약 9,200만원 여유가 있어요.
