등기부등본 발급과 읽는 법, 갑구·을구·근저당 체크

대출 상담을 시작하면 가장 먼저 받는 요청이 등기부등본이에요. 집에 걸린 권리가 한 문서에 모두 적혀 있어서예요. 어디서 떼는지, 어느 칸을 읽는지 순서대로 정리했어요.

등기부등본은 어디서 얼마에 떼나요?

대법원 인터넷등기소 홈페이지나 '인터넷등기소' 앱에서 뗄 수 있어요. 정식 이름은 등기사항증명서예요. 아파트는 집합건물로 검색해요.

현행 수수료는 인터넷 열람 700원, 인터넷·무인발급기 발급 1,000원입니다. 등기소 창구에서 발급하면 1통 20장까지 1,200원이에요. 20장을 넘으면 1장마다 50원이 더 붙어요.

법원행정처는 2026년 9월 28일 수수료 인상안을 입법예고했어요. 의견 제출은 11월 9일까지이고, 시행일은 아직 정해지지 않았어요. 그래서 현재 내는 돈은 현행 금액이에요.

개정 이유로는 방문 수수료가 약 29년, 무인발급기 수수료가 약 25년 묶여 있었다는 점을 들었어요. 2004~2025년 누적 물가상승률이 약 61%라는 설명도 붙었어요. 공인중개사협회는 철회를 요구했다고 보도됐어요.

확정 전까지는 인상 금액을 미리 걱정할 필요는 없습니다. 시행일이 정해지면 이 표도 고쳐 둘게요. 그 전까지 이 글의 금액은 현행 기준으로 읽어 주세요.

내용만 확인할 거라면 열람으로 충분합니다. 금융사에 낼 서류라면 발급본을 준비하세요. 근저당이나 압류는 언제든 새로 생길 수 있어서, 최근에 뗀 것일수록 정확해요.

등기부등본은 어떤 부분으로 나뉘나요?

표제부, 갑구, 을구 세 부분이에요. 표제부는 집 자체의 정보, 갑구는 소유권, 을구는 소유권이 아닌 권리를 적어요. 위에서부터 이 순서로 읽으면 돼요.

아파트 같은 집합건물은 표제부가 둘입니다. 동 전체를 적은 1동 건물 표제부와, 내 호수를 적은 전유부분 표제부입니다. 전유부분에서 전용면적과 대지권 비율을 확인해요.

대지권은 건물 아래 땅에 대한 내 몫입니다. 대지권이 아직 등기되지 않았다면 심사에서 따로 확인을 받을 수 있어요. 해당된다면 상담 첫머리에 알려 주세요.

갑구에서는 무엇을 확인하나요?

소유자가 대출 신청인과 같은지부터 봐요. 갑구에는 소유권 보존과 이전 기록이 날짜순으로 쌓여 있어요. 말소되지 않은 가장 최근 소유권 기록이 현재 소유자예요.

다음으로 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기가 있는지 봐요. 다른 사람이 이 집에 권리를 주장하고 있다는 표시예요. 이런 기록이 남아 있으면 대부분 거절되거나, 먼저 해소하는 조건이 붙어요.

소유자가 두 명 이상이면 공동명의예요. 이때는 진행 방식이 달라지니 부부 공동명의 아파트 글을 함께 보세요.

을구의 근저당은 어떻게 읽나요?

순위번호, 채권최고액, 채무자, 근저당권자 네 칸을 보면 됩니다. 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기가 적혀요. 대출과 관련된 건 대부분 근저당권이에요.

밑줄이 그어진 줄은 말소된 기록이에요. 이미 갚고 지운 대출이라 계산에서 빠져요. 밑줄 없는 근저당만 세면 현재 몇 순위까지 차 있는지 보여요.

근저당권자 이름도 눈여겨보세요. 은행인지, 저축은행·캐피탈 같은 2금융인지, 대부업인지에 따라 다음 대출을 내줄 곳의 판단이 달라질 수 있어요. 같은 금융사에서 추가로 받는지, 다른 곳에서 받는지도 계산 방식에 영향을 줘요.

전세권이나 임차권등기가 있는지도 확인해요. 세입자 보증금과 이어진 권리라서 한도에서 함께 빠질 수 있습니다. 세입자가 있을 때 계산은 세입자 있을 때 추가대출에 있어요.

채권최고액만큼 빚이 남아 있다는 뜻인가요?

아니에요. 채권최고액은 실제 잔액이 아니라 담보로 잡아 둔 최대 한도예요. 근저당권은 늘었다 줄었다 하는 빚을 이 금액까지 담보합니다. 이자와 지연손해금, 실행비용도 이 범위 안에서만 먼저 받아요.

보통 원금의 120~130% 수준으로 잡는다고 알려져 있어요. 법으로 정한 비율은 아니고 금융사마다 달라요. 실제 남은 금액은 등기부로는 알 수 없어서, 금융사 잔액증명으로 확인합니다.

한도를 계산할 때는 이 숫자가 중요해져요. 저축은행 감독 기준은 다른 금융사의 선순위를 실제 잔액이 아닌 근저당 설정액으로 넣게 해요. 같은 저축은행의 선순위만 실제 대출금액을 쓸 수 있어요.

광역시의 시세 3억 2,000만원 아파트에 1순위 채권최고액 1억 5,600만원이 있다고 가정합니다. 원금 1억 2,000만원을 130%로 설정한 경우예요. LTV 70%면 2억 2,400만원에서 최고액과 방공제 2,800만원을 빼 4,000만원이 남아요.

대부업 예시처럼 LTV를 80%로 잡으면 2억 5,600만원에서 출발해 7,200만원이 남아요. 원금으로 뺐다면 숫자가 더 컸을 거예요. 생각보다 한도가 작게 나오는 이유가 여기 있는 경우가 많아요.

계산 결과는 예시이고 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나와요. 1순위를 많이 갚았는데 한도가 작다면 최고액이 그대로인지 보세요. 순위 구조는 후순위 담보대출이란에서 자세히 볼 수 있습니다.

상담 전에 등기부에서 무엇을 메모하면 좋나요?

다섯 가지만 적어 두면 상담이 훨씬 빨라져요.

• 발급일: 최근 발급본인지
• 표제부: 전용면적, 대지권 등기 여부
• 갑구: 현재 소유자, 공동명의 여부
• 갑구: 가압류·압류·가처분·가등기 유무
• 을구: 말소 안 된 근저당의 순위·최고액·근저당권자

이미 2순위까지 차 있다면 다음 순위가 가능한지 따로 따져 봐야 해요. 이 경우는 3순위 담보대출 글을 참고하세요. 나머지 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.

메모한 최고액과 순위를 가지고 상담을 받으면, 담보 여유가 있는지 빨리 가늠할 수 있어요. 등기부에 낯선 기록이 있다면 그 부분도 함께 물어보세요.