목포 근화옥암베아채 후순위담보대출, 반년 새 3,900만↑

근화옥암베아채 시세는 지금 얼마일까요?

84㎡형 한 가지 면적만 있는 단지이고, 최근 1년 중간 가격은 2억 4,800만원이에요. 60건이 거래됐어요.

눈에 띄는 건 범위입니다. 가장 낮은 거래는 2억 1,400만원, 가장 높은 거래는 3억 3,300만원으로 1억 1,900만원 차이가 나요. 같은 면적인데도 시점과 층에 따라 가격대가 꽤 달랐다는 뜻입니다.

1년을 반으로 나누면 앞 6개월 2억 3,650만원, 최근 6개월 2억 7,550만원이에요. 3,900만원, 약 16.5% 올랐어요. 최근 거래 네 건도 모두 2억 7,600만원 이상이었어요.

최근 네 건의 평균을 내 보면 약 2억 8,775만원입니다. 1년 중간 가격보다 4,000만원 가까이 높아요. 최근 흐름만 보면 시세가 한 단계 올라선 모습이에요.

10월 25일 15층 2억 9,800만원도 1년 최고가 3억 3,300만원보다는 3,500만원 낮아요. 최고가 거래 한 건만 보고 시세를 높게 잡지 않는 게 좋습니다.

근화옥암베아채는 어떤 단지인가요?

2014년 7월 사용승인을 받은 831세대 단지입니다. 근화건설이 지었고, 13개 동에 최고 20층입니다.

831세대 모두 전용 60~85㎡ 구간이라 평형이 하나입니다. 1년 거래 60건이 전부 84㎡형이라 비교 거래가 충분한 편입니다. 올해로 사용승인 12년 차예요.

2026년 7월 광주광역시와 전라남도가 전남광주통합특별시로 합쳐지면서 주소 표기가 바뀌었어요. 목포는 광역시가 아니어서 이 글은 방공제를 2,500만원으로 계산했어요. 통합 이후 기준 변동 여부는 확인이 필요합니다.

계단식 구조에 개별난방이고, 분양 단지거든요. 옥암동에는 2012~2014년 준공 단지가 여럿 있어 비교할 대상도 많습니다.

남은 주담대에 따라 얼마나 더 받을 수 있나요?

잔액이 8,000만원이면 1년 중간 가격 기준 예시로 약 6,860만원이 남습니다. 2억 4,800만원의 70%인 1억 7,360만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

최근 6개월 시세 2억 7,550만원을 쓰면 같은 잔액에서 약 8,785만원이 돼요. 어느 시세를 쓰느냐로 1,925만원이 갈리는 셈이에요. 표는 두 기준을 나란히 놓았어요.

방공제는 집에 세입자가 들어올 경우를 생각해 미리 빼 두는 금액이에요. 실제로 세를 줬다면 보증금이 먼저 빠지는 구조라 계산이 달라져요. 그 경우는 세입자 있을 때 추가대출을 참고하세요.

여유가 0이 되는 잔액도 기준에 따라 달라요. 1년 중간 가격으로는 약 1억 4,860만원, 최근 6개월 시세로는 약 1억 6,785만원입니다. 잔액이 이 사이라면 금융사가 쓰는 시세가 결과를 가르게 돼요.

옥암동 안에서는 시세가 높은 편인가요?

중간보다 위쪽이지만 1등은 아니에요. 옥암동에는 84㎡형 거래가 있는 단지가 28곳이고, 맨 위는 2019~2020년 준공 단지가 차지합니다.

1위 옥암3차한국아델리움센트럴은 3억 7,750만원입니다. 이 단지 최근 6개월 시세와는 1억 200만원 차이입니다. 대신 1년 거래 60건은 옥암동에서 가장 많아요.

목포 전체 84㎡형 단지 115곳의 중간 가격은 1억 5,050만원입니다. 이 단지 1년 중간 가격은 그 약 1.6배이고, 시세 순으로 위에서 20위 안쪽이에요. 2010~2014년에 지어진 목포 단지 9곳의 중간 가격은 2억 7,850만원이라, 비슷한 연식 사이에서는 평범한 편입니다.

바로 위 모아엘가(2억 7,850만원)와는 300만원, 골드클래스(2억 8,200만원)와는 650만원 차이입니다. 중위권 단지들 사이에서는 가격이 촘촘하게 붙어 있어요.

시세 범위가 넓은 단지에서 주의할 점은요?

금융사가 고르는 시세에 따라 한도가 달라진다는 점이에요. 실거래 중간 가격, KB시세, 감정가 중 무엇을 쓰는지 먼저 물어보세요.

오르는 구간에서는 KB시세나 감정가가 실거래를 늦게 따라와, 생각보다 한도가 낮게 나올 수 있습니다. 이 단지처럼 1년 사이 최저와 최고가 1억 넘게 벌어졌다면 더 그래요.

층도 영향을 줘요. 최근 네 건은 8~15층 거래였어요. 저층이라면 1년 중간 가격 쪽으로 보수적으로 계산해 두는 편이 안전해요.

12년 차라 처음 받은 주담대를 꽤 갚은 집도 있을 거거든요. 잔액이 적다면 1순위를 새로 받는 방법과 후순위로 더하는 방법을 나란히 비교해 보세요. 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 있어요.

반대로 1년 사이 2억 1,400만원 거래도 있었어요. 이런 낮은 거래가 시세 산정에 섞이면 한도가 보수적으로 나올 수 있어요.

상담할 때는 어느 시세를, 몇 % LTV로 쓰는지 두 가지를 같이 물어보세요. 이 단지에서는 그 답에 따라 금액 차이가 커요.

소득 대비 대출이 많아 DSR이 걱정되면요?

신용대출부터 정리하면 DSR이 내려가는 경우가 많아요. DSR은 1년 동안 갚는 원금과 이자를 모두 더해 연소득으로 나눈 값이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 한계선이에요.

예를 들어 연소득 4,200만원이면 2금융권 기준 1년 원리금 상한은 2,100만원입니다. 만기일시 신용대출 3,000만원이 있다면 5년 분할로 보고 1년 600만원이 잡혀요.

수도권 밖 변동형 주담대에는 2026년 말까지 0.75%p가 심사 금리에 더해져요. 자세한 내용은 2026 하반기 스트레스 DSR에 있어요.

소득이 일정하지 않다면 증빙 방식부터 확인해 보세요. 원천징수영수증이 없을 때 인정하는 자료는 금융사마다 달라요.

신용대출을 담보 쪽으로 옮기면 상환 기간이 길어져 1년 원리금이 줄 수 있어요. 금리와 기간에 따라 결과가 달라지니 숫자로 비교해 보세요.

신청 전에 무엇을 정리해 두면 좋을까요?

층수, 남은 주담대, 세입자 여부를 먼저 적어 두세요. 이 단지는 층에 따라 가격 차이가 커서, 층수만 알아도 계산이 실제에 가까워져요.

서류는 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다. 진행 흐름은 준비 서류와 진행 순서에서 차례대로 볼 수 있어요.

세를 줬다면 계약서의 보증금과 만기일도 함께 준비하세요. 보증금은 선순위처럼 계산되니 금액이 정확해야 합니다.