서산푸르지오더센트럴 후순위담보대출, 84⁠㎡ 5억 500만

서산푸르지오더센트럴 84⁠㎡ 시세는 얼마일까요?

최근 1년 84㎡형 중개거래 중간 가격은 5억 500만원입니다. 50건이 거래됐고, 가격은 4억 3,000만~5억 4,300만원 사이였어요.

1년을 반으로 나누면 앞 6개월 4억 8,950만원, 최근 6개월 5억 2,500만원입니다. 3,550만원, 약 7.3% 오른 흐름입니다. 서산에서 84㎡형이 5억을 넘는 단지는 이곳 하나예요.

가장 최근 거래는 10월 27일 100㎡형 17층 6억 1,000만원이에요. 9월에는 84㎡형 5층이 5억 3,600만원, 70㎡형 6층이 3억 8,200만원에 팔렸어요. 기간은 2025년 10월부터 2026년 10월까지이고, 해제 거래와 직거래는 뺐어요.

70㎡형은 36건이 거래돼 84㎡형 다음으로 많습니다. 중간 가격 3억 6,500만원으로 84㎡형과 1억 4,000만원 차이가 나요. 같은 단지 안에서도 면적에 따라 담보 여유가 크게 갈리는 이유예요.

어떤 단지이고, 언제 지어졌나요?

2022년 12월 30일 사용승인을 받은 861세대 단지예요. 대우건설이 지었고, 10개 동에 최고 25층입니다.

전용 60~85㎡가 734세대로 대부분이고, 85㎡ 초과는 127세대예요. 그래서 거래도 70㎡형과 84㎡형에 몰려 있어요. 1년 거래는 모두 91건이에요.

사용승인 4년이 채 안 된 단지라, 입주 때 받은 대출이 아직 크게 남은 집도 있을 수 있습니다. 그래서 아래 계산은 잔액 1억 5천부터 3억까지로 잡았어요. 잔액이 이보다 적다면 표보다 여유가 더 커요.

계단식 구조에 개별난방이고, 분양으로 공급된 단지예요.

입주 때 받은 대출이 남아 있으면 얼마나 더 나올까요?

84㎡형에 주담대가 2억 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 2,850만원이 남습니다. 1년 중간 가격 5억 500만원의 70%인 3억 5,350만원에서 남은 주담대 2억과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 나중에 세입자가 들어올 경우를 대비해 한도에서 미리 빼는 금액입니다. 서산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원이 빠져요. 자세한 기준은 방공제란에 따로 정리했어요.

같은 단지라도 면적에 따라 차이가 큽니다. 70㎡형은 잔액 2억이면 3,050만원 남짓이고, 2억 5천이면 계산상 여유가 없어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 달라요.

잔액이 1억 5천이라면 84㎡형 여유는 약 1억 7,850만원입니다. 같은 조건에서 100㎡형은 2억 3,450만원까지 올라가요. 다만 100㎡형은 거래가 적어 표의 숫자가 그대로 나오지 않을 수 있어요.

예천동과 서산 안에서는 어느 정도 가격인가요?

서산 84㎡형 시세 1위입니다. 84㎡형 거래가 있는 서산 단지 48곳을 최근 시세 순으로 세우면 맨 위에 있죠.

48곳의 중간 가격은 2억 500만원입니다. 이 단지 최근 시세 5억 2,500만원은 그 약 2.6배입니다. 2020년 이후 준공된 5곳만 따로 봐도 중간 가격이 4억 5,000만원이라, 신축 가운데서도 높은 편이에요.

예천동 8개 단지 중 2위는 2021년 준공 서산예천2지구중흥S클래스더퍼스트(4억 7,000만원)예요. 차이는 5,500만원이에요. 1년 거래 건수도 서산 84㎡형에서 두 번째로 많아, 시세를 확인할 비교 거래가 넉넉해요.

서산 단지를 준공 시기로 나눠 보면 차이가 뚜렷합니다. 2005~2009년 준공 10곳의 중간 가격은 2억 350만원, 2015~2019년 준공 13곳은 2억 5,000만원이에요. 이 단지는 같은 도시 구축의 두 배를 넘는 가격대입니다.

5억대 단지라서 따로 따져 볼 점이 있나요?

금융사마다 쓰는 LTV와 시세 기준이 달라 금액 차이가 크게 벌어져요. 은행·보험은 비규제지역 아파트에 LTV 70%를 쓰고, 대부업은 금융사가 따로 정합니다.

예를 들어 LTV를 80%로 잡는 곳이라면 84㎡형 담보 인정액은 4억 400만원입니다. 70%일 때보다 5,050만원 커집니다. 집값이 클수록 몇 %p 차이가 금액으로 크게 번지는 거예요. 다만 LTV를 높게 쓰는 곳은 금리 조건도 같이 봐야 해요.

어느 시세를 쓰는지도 중요해요. 1년 중간 가격 대신 최근 6개월 5억 2,500만원을 쓰면 70% 기준 여유가 약 1,400만원 늘어납니다. KB시세나 감정가는 실거래보다 늦게 따라오기도 해요.

100㎡형은 1년에 5건뿐이에요. 거래가 적은 면적은 감정평가로 다시 볼 수 있어서, 표의 숫자보다 낮게 나올 여지도 생각해 두세요.

정리하면 5억대 단지는 LTV, 시세 기준, 면적 세 가지가 금액을 크게 바꿔요. 상담 때 이 세 가지를 먼저 물어보면 견적을 비교하기 쉬워요.

소득에 비해 원리금이 커서 DSR에 막히면요?

신용대출을 먼저 정리하는 순서를 검토해 보세요. 연소득 가운데 1년 대출 상환에 나가는 몫, 그게 DSR이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준입니다.

집값이 높은 단지는 남은 주담대도 커서 원리금 부담이 먼저 커집니다. 예를 들어 연소득 7,000만원이면 은행 기준 1년 원리금 상한은 2,800만원입니다. 만기일시 신용대출은 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산해서, 잔액 3,000만원이면 1년 600만원이 더해져요.

수도권 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 0.75%p 스트레스 금리가 심사에 붙어요. 막혔을 때 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.

반대로 소득이 넉넉하면 DSR보다 담보 여유가 먼저 한계가 되죠. 이 경우에는 위 표와 계산기 결과가 기준이 되죠.

상담 전에 무엇을 챙기면 되나요?

면적, 남은 주담대 잔액, 최초 대출일 세 가지면 첫 계산이 돼요. 대출일을 알면 기존 대출을 갚을 때 수수료가 붙는지도 함께 볼 수 있어요.

세를 준 집이라면 보증금도 알려 주세요. 보증금은 남은 주담대처럼 먼저 빠지는 금액이라 계산에 꼭 들어가요. 서류와 순서는 준비 서류와 진행 순서에 있죠.

부부 공동명의라면 두 사람 서류가 모두 필요할 수 있어요. 진행 전에 명의 구조를 먼저 확인해 두세요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.