세입자 있을 때 추가대출, 보증금은 얼마나 빠질까

세를 준 아파트로 추가대출을 알아보면 "보증금이 얼마예요?"라는 질문을 꼭 받아요. 세입자의 보증금은 집주인이 언젠가 돌려줘야 하는 빚이라서거든요. 그래서 금융사는 이 돈을 대출처럼 보고 한도에서 빼요.

세입자가 있어도 추가대출을 받을 수 있나요?

받을 수 있지만 보증금만큼 한도가 줄어요. 담보 여유는 보통 "시세×LTV−남은 대출−방공제"로 구해요. 세입자가 있으면 방공제 자리에 실제 임대보증금이 들어가요.

방공제는 앞으로 들어올지 모르는 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액이에요. 이미 세입자가 있다면 가정이 아니라 실제 금액을 빼는 거입니다. 둘을 이중으로 빼지 않도록 하는 게 원칙이고, 구체적인 방식은 금융사마다 달라요.

비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 LTV 70%가 흔합니다. 대부업은 금융사마다 LTV를 따로 정해요. 아래 숫자는 모두 70%로 놓은 예시 계산이에요.

보증금은 한도에서 얼마나 빠지나요?

보증금 전액이 빠진다고 보고 계산하는 게 안전합니다. 가령 광역시가 아닌 지역의 시세 3억 아파트에 남은 주담대가 8,000만원이라고 해 볼게요. LTV 70%면 2억 1,000만원이 출발점입니다.

전세를 준 집은 보증금이 커서 여유가 거의 없는 경우가 많습니다. 월세처럼 보증금이 작으면 세입자가 있어도 여유가 크게 남아요. 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

광역시 아파트라면 세입자가 없을 때 빼는 방공제가 2,800만원입니다. 같은 조건에서 여유는 1억 200만원으로 300만원 작아집니다. 세입자가 있으면 지역과 관계없이 실제 보증금이 기준이 돼요.

세입자가 있는지 금융사는 어떻게 확인하나요?

전입세대 열람 내역으로 확인하는 경우가 많아요. 그 주소에 전입신고를 한 세대가 누구인지 보여 주는 서류예요. 집주인 가족이 아닌 사람이 전입돼 있으면 세입자가 있다고 보고 심사해요.

세입자가 있다면 임대차계약서도 함께 봐요. 보증금, 계약 기간, 확정일자를 받은 날이 핵심이에요. 계약서 금액과 실제 받은 보증금이 다르면 심사가 늦어질 수 있으니 미리 맞춰 두세요.

선순위 보증금은 왜 중요한가요?

경매 때 누가 먼저 받느냐가 날짜로 정해지기 때문이에요. 근저당과 확정일자를 받은 세입자는 날짜가 빠른 쪽이 먼저 배당을 받아요. 2순위 대출보다 먼저 확정일자를 받은 세입자는 2순위보다 앞에 서요.

그래서 2순위 대출을 내주는 쪽은 "앞에 선 보증금"을 모두 빼고 계산합니다. 1순위 대출, 선순위 보증금, 최우선변제금이 다 빠진 뒤에야 2순위 몫이 남습니다. 보증금이 큰 집일수록 2순위 여유가 작아지는 이유예요.

숫자로 보면 이래요. 낙찰가 2억 5,000만원, 1순위 채권최고액 9,600만원(원금 8,000만원의 120%)이라고 가정해요. 앞선 전세 보증금 1억 2,000만원까지 빼면 비용을 떼기 전에도 3,400만원만 남습니다.

세입자 입장에서도 중요한 문제입니다. 집주인이 추가로 대출을 받으면 세입자보다 뒤에 서는 근저당이 하나 더 생겨요. 금융사에 따라 세입자 관련 확인을 따로 요청할 수 있으니 상담 때 물어보세요.

소액임차인이면 무엇이 달라지나요?

보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 경매 때 일부를 가장 먼저 받아요. 이걸 최우선변제금이라고 합니다. 확정일자가 없어도 경매개시결정 등기 전에 전입과 거주를 갖추고, 기한 안에 배당요구를 하면 받을 수 있죠.

광역시가 아닌 지역에서 보증금 5,000만원인 세입자는 소액임차인이라 2,500만원까지 가장 먼저 받아요. 보증금이 9,000만원이면 소액임차인이 아니어서, 확정일자 날짜 순서로만 배당을 받아요.

최우선변제금은 집값의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 어느 시기 기준을 쓸지는 임대차 계약일이 아니라 1순위 근저당 설정일로 정해요. 표는 2023년 2월 21일 시행 기준이라, 그 전에 설정된 근저당이면 금액이 다를 수 있습니다.

방공제가 왜 이 금액인지는 방공제란에서 더 자세히 볼 수 있어요.

전세 만기가 다가오면 어떻게 보나요?

세입자가 나가는 날과 대출 실행일의 순서를 맞춰야 합니다. 보증금을 돌려주려고 대출을 받는 경우라면, 세입자가 나간 뒤에는 보증금 대신 방공제를 빼게 되죠. 언제 기준으로 계산할지는 금융사와 먼저 정해 두세요.

계약을 갱신하면서 보증금을 올렸다면 오른 금액으로 다시 계산합니다. 반대로 보증금 일부를 월세로 돌렸다면 빼는 금액이 줄어 여유가 커질 수 있어요. 바뀐 계약서를 꼭 함께 내세요.

가령 위 시세 3억 집에서 전세 1억 2,000만원 세입자가 나가면, 빼는 금액이 방공제 2,500만원으로 바뀌어요. 여유는 1,000만원에서 1억 500만원으로 커져요. 다만 돌려줄 보증금 1억 2,000만원보다는 작아서, 부족분은 다른 방법으로 채워야 합니다.

2순위로 받는 대출은 1순위보다 금리가 높습니다. 대부업이라면 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 구조와 금리는 후순위 담보대출이란에서 먼저 확인해 보세요.

신청 전에 무엇을 준비하나요?

등기부등본, 전입세대 열람 내역, 임대차계약서 세 가지를 먼저 챙기세요. 등기부등본에서는 1순위 채권최고액과 설정일을, 계약서에서는 보증금과 확정일자를 확인합니다. 이 셋이 맞아야 계산이 정확해져요.

• 보증금 금액과 계약 만기일
• 세입자의 전입일과 확정일자
• 1순위 근저당 설정일과 채권최고액
• 세입자가 나갈 예정이라면 그 날짜

위 네 가지를 적어 두면 상담에서 다시 묻는 일이 줄어요. 숫자가 서류와 다르면 한도가 바뀔 수 있으니 서류 기준으로 적으세요.

전체 서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.