세종 가재마을5단지 후순위담보대출, 방공제 4,800만 빼고 계산

가재마을5단지 시세는 면적별로 얼마인가요?

세대가 더 많은 60㎡는 최근 4억 2,800만원, 84㎡형은 5억 6,350만원입니다. 두 면적의 차이는 1억 3,550만원이에요.

1년 동안 112건이 거래됐어요. 60㎡가 81건으로 대부분이고, 84㎡형은 31건입니다. 60㎡는 1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격이 4억 2,600만원, 뒤쪽 절반이 4억 3,000만원으로 400만원 차이입니다. 크게 움직이지 않고 옆걸음하는 흐름이에요.

10월 마지막 주에도 거래가 몰렸어요. 25일 60㎡ 24층이 4억 3,500만원, 24일 같은 면적 16층이 4억 3,000만원이었어요. 23일 2층은 3억 9,000만원으로 고층보다 4,500만원 낮았어요. 24일에는 84㎡형 23층이 5억 8,000만원에 계약됐어요.

같은 60㎡ 안에서도 저층과 고층 차이가 큰 편입니다. 내 집이 저층이라면 계산기 결과보다 조금 낮게 잡힐 수 있다는 점을 염두에 두세요.

세종은 왜 방공제를 더 많이 빼나요?

세종은 소액임차인 보호 기준에서 따로 묶인 지역이라서예요. 방 1개 기준 4,800만원을 빼요. 용인·화성·김포와 같은 구간이고, 광역시 2,800만원이나 그 밖 지역 2,500만원보다 큽니다.

방공제는 나중에 들어올 수 있는 소액 세입자 몫을 미리 한도에서 떼어 두는 금액입니다. 경매가 나면 이 세입자가 가장 먼저 일부를 받기 때문에, 금융사가 그만큼을 담보 가치에서 빼고 봐요.

그래서 같은 시세라도 세종 아파트는 다른 지역 계산표보다 2,300만원 적게 나와요. 인터넷에서 본 계산 예시가 2,500만원 기준이라면 세종에서는 그대로 쓰면 안 됩니다.

방공제 금액과 적용 시점이 왜 정해졌는지는 방공제란에 더 자세히 정리했어요. 세입자가 실제로 살고 있다면 방공제 대신 보증금을 빼는 경우가 많아요.

주담대가 남아 있으면 얼마나 여유가 있나요?

60㎡에 주담대가 1억 5천만원 남았다면 예시 계산으로 약 1억 160만원이에요. 시세 4억 2,800만원의 70%인 2억 9,960만원에서 남은 대출과 방공제 4,800만원을 뺀 값이에요.

LTV 70% 기준으로 여유가 0이 되는 잔액은 60㎡ 2억 5,160만원, 84㎡형 3억 4,645만원입니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율을 말합니다.

담보 비율을 금융사마다 따로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 60㎡·잔액 1억 5천 기준 약 1억 4,440만원까지 계산됩니다. 비율이 높은 만큼 금리도 올라가기 쉬우니, 꼭 필요한 금액을 먼저 정하세요. 모든 숫자는 예시이고 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

세종은 몇 년 전 낮은 금리로 주담대를 받은 집이 많아요. 기존 대출을 전부 갈아타지 않고 모자란 금액만 뒤에 얹는 게 후순위 방식이에요. 갈아탈지 둘지 판단하는 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에서 비교했어요.

종촌동 가재마을 단지들 사이에서는 어느 정도인가요?

중간쯤입니다. 84㎡형 기준으로 종촌동 11개 단지 중 네 번째로 높고, 1위인 가재마을7단지중흥S클래스센터파크1차와는 3,600만원 차이입니다.

2위부터 6위까지는 2,000만원 안쪽에 몰려 있습니다. 여유로 환산하면 1,400만원 차이라, 단지 이름보다 남은 대출 규모가 결과를 더 크게 바꿔요.

표 아래쪽 가재마을3단지는 5억 1,500만원으로, 이 단지와 4,850만원 차이예요. 여유로 따지면 약 3,395만원이에요. 같은 가재마을이라도 단지에 따라 이 정도는 벌어질 수 있어요.

세종 전체로 보면 84㎡형 시세가 잡히는 139개 단지 중 81번째입니다. 세종 중간 가격 5억 8,250만원보다 1,900만원 낮습니다. 세종 동별 시세와 준공 연도별 흐름은 세종 후순위담보대출에 모아 두었어요.

이 단지는 어떤 구성인가요?

2014년 8월 사용승인을 받은 1,940세대입니다. 현대엔지니어링이 지었고 29개 동, 최고 30층이에요.

60㎡ 이하가 약 63%예요. 동 수가 29개로 많아서 같은 면적이라도 동 위치와 층에 따라 거래가가 넓게 퍼집니다. 60㎡ 1년 범위가 9,050만원에 이르는 것도 그래서예요.

소득 기준에서 막힌다면 어떻게 하나요?

신용대출부터 살펴보세요. 소득 대비 1년 원리금 비율인 DSR에서 신용대출 원금은 5년 분할로 잡혀 부담이 커 보여요.

연소득 4,000만원이면 2금융권 상한 50%는 연 2,000만원입니다. 주담대로 해마다 1,100만원, 신용대출 4,000만원(5년 분할 간주 시 연 800만원)이 있다면 원금만으로 1,900만원, 약 47.5%예요. 신용대출 이자까지 붙이면 상한에 거의 닿아요.

이 신용대출을 연 5%·30년 분할 후순위로 옮긴다고 가정하면 해마다 약 258만원으로 줄어듭니다. 합계 1,358만원, 비율로 약 34%가 되죠. 상한까지 연 640만원 남짓 여유가 생기는 셈이에요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

sync_alt

신용대출을 옮기면 DSR이 몇 %로 내려갈까?세 칸 입력 · 10초

금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 근저당 설정과 인지세 같은 비용이 따로 들어요. 1억 이하로 받으면 인지세 총액은 7만원이고 고객 몫은 절반이에요.

부부 공동명의 집이라면 두 사람 모두의 동의와 서명이 필요하고, 소득도 누구 기준으로 볼지 정해야 해요. 미리 확인할 점은 부부 공동명의 아파트 추가대출에 정리했어요.