안동 옥동3주공 후순위담보대출, 58⁠㎡ 1년 새 2,200만↑

옥동3주공 58⁠㎡는 1년 동안 얼마나 올랐을까요?

58㎡형 기준으로 약 2,200만원 올랐어요. 1년 앞쪽 거래의 중간 가격은 1억 1,800만원, 뒤쪽은 1억 4,000만원이에요. 상승률로는 약 18.6%입니다.

최근 6개월만 따로 보면 58㎡형 중간 가격은 1억 3,750만원이에요. 38㎡형은 9,350만원으로, 1년 중간 가격 8,500만원보다 850만원 높습니다. 두 면적 모두 최근 값이 1년 전체보다 위에 있습니다.

최근 거래도 1억 2,000만원대 후반에서 1억 4,000만원대에 몰려 있어요. 10월 17일 3층이 1억 4,050만원, 6일 15층이 1억 2,300만원, 2일 5층이 1억 2,500만원이었어요. 8월에는 5층이 1억 4,000만원에 팔렸어요.

같은 5층이 8월엔 1억 4,000만원, 10월엔 1억 2,500만원이었어요. 층보다는 집 상태나 거래 사정에 따라 값이 갈린 것으로 보여요. 상승 흐름 속에서도 개별 거래는 꽤 들쭉날쭉합니다.

시세가 오른 만큼 한도도 늘어나나요?

계산상으로는 상승분의 70%만큼 늘어나요. 2,200만원이 오르면 LTV 70% 기준 여유는 1,540만원 커집니다.

LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 시세에 70%를 곱한 뒤 남은 대출과 방공제를 빼면 여유가 나옵니다. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액으로, 안동은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

남은 대출이 5,000만원이면 1년 전 시세로는 70% 기준 760만원뿐이었어요. 최근 시세로는 2,300만원이 계산됩니다. 같은 집, 같은 잔액인데 여유가 세 배 가까이 달라졌어요.

다만 금융사가 이 상승을 그대로 반영한다는 뜻은 아니에요. KB시세는 거래가 쌓인 뒤 천천히 따라오고, 감정평가는 그 집 하나를 따로 봐요. 최근 거래가 몇 건 높다고 기준가가 바로 1억 4,000만원이 되지는 않을 수 있습니다.

그래서 상승기에 신청할 때는 두 가지 숫자를 같이 보는 게 좋아요. 1년 중간 가격 1억 2,600만원으로 계산한 값을 바닥으로, 최근 6개월 값으로 계산한 값을 위쪽으로 잡는 방식입니다. 잔액 5,000만원 기준이면 70% 여유가 1,320만~2,125만원 사이에 있다고 보면 되죠.

거래가 범위가 넓으면 어떤 값을 믿어야 하나요?

한 값보다 범위를 같이 보는 게 안전해요. 58㎡형 1년 범위는 8,000만~1억 5,000만원으로 7,000만원 차이가 나요. LTV 70%로 바꾸면 여유 금액이 4,900만원까지 벌어질 수 있는 폭이에요.

1년 앞쪽에 낮은 거래가 몰려 있고, 최근으로 올수록 높은 거래가 많아진 흐름이에요. 그래서 1년 중간 가격 1억 2,600만원은 최근 시세보다 낮게 보일 수 있습니다.

감정가가 어디쯤 나올지는 층, 향, 수리 상태에 따라 달라요. 상담 전에 집 상태를 정리해 두면 예상 범위를 좁힐 수 있어요. 기준가 차이가 궁금하면 감정가와 실거래가가 다를 때를 보세요.

옥동3주공은 어떤 단지인가요?

1995년 7월 사용승인을 받은 1,280세대 단지입니다. 동신건설이 지었고 14개 동, 최고 15층이에요. 전 세대가 전용 60㎡ 이하입니다.

세대수가 많아 1년 51건이 거래됐어요. 안동에서 이 정도면 시세 자료가 꾸준히 쌓이는 단지예요. 31년 차 구축이라 감정평가에서는 연식과 내부 상태가 반영될 수 있어요.

옥동에는 84㎡형 신축 단지도 많습니다. 안동옥동호반베르디움과 옥동효성해링턴플레이스는 84㎡형 시세가 4억 1,000만원이에요. 면적과 연식이 달라 바로 비교하긴 어렵지만, 같은 동 안에서도 담보 규모가 크게 다르다는 점은 알 수 있어요.

38⁠㎡형과 58⁠㎡형은 한도가 얼마나 차이 나나요?

남은 대출이 없다면 58㎡형은 70% 기준 약 7,125만원, 38㎡형은 약 4,045만원이에요. 시세 차이 4,400만원이 여유 차이 3,080만원으로 이어져요.

80%는 대부업 예시 비율이에요. 대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정하고, 비율이 높을수록 금리도 높아집니다. 표 숫자는 모두 예시 계산이고 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.

38㎡형은 1년 거래가 15건이라 58㎡형보다 시세 자료가 적어요. 남은 대출이 5,000만원이면 80%를 적용해도 여유가 거의 없습니다. 방공제 개념은 방공제란에 정리했어요.

오른 시세로 신청할 때 무엇을 챙기면 좋을까요?

소득 기준인 DSR도 함께 확인해요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지 봅니다. 심사 금리에는 0.75%p가 더해져요.

후순위 금리 연 5%, 30년 원리금균등 예시로 2,000만원을 받으면 월 상환액은 약 10만 7천원이에요. 실제 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다. 신용대출이 많아 DSR이 걱정되면 DSR 초과로 거절됐을 때를 먼저 보세요.

시세가 오른 시기에는 필요 이상으로 받고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 하지만 이자는 받은 금액 전체에 붙어요. 쓰임새를 먼저 정하고 그만큼만 받는 편이 상환 부담을 줄이는 길이에요.

서류는 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역 정도예요. 순서는 준비 서류와 진행 순서에 있어요.