영천 창신영천타운 후순위담보대출, 59⁠㎡ 1년 새 850만↓

창신영천타운 시세는 1년 사이 어떻게 움직였나요?

59㎡형 기준으로 850만원가량 내렸어요. 1년 앞쪽 거래의 중간 가격은 9,150만원, 뒤쪽은 8,300만원이에요. 하락률로 보면 약 9.3%예요.

최근 6개월 중간 가격도 59㎡형 8,300만원으로 같아요. 56㎡형은 8,000만원인데, 1년 거래가 7건뿐이라 흐름을 따로 읽기는 어려워요.

10월 거래 네 건은 7,200만~8,900만원 사이였어요. 16일 59㎡형 3층이 8,900만원, 3일 15층이 8,700만원이었어요. 12일에는 14층이 7,200만원에 팔렸고, 19일 56㎡형 1층은 7,800만원이었어요.

흥미로운 건 고층이 꼭 비싸지 않았다는 점입니다. 14층 거래가 3층보다 1,700만원 낮았어요. 이 단지는 층보다 집 상태나 거래 사정이 값을 더 크게 가르는 것으로 보여요.

1년 범위도 넓은 편이에요. 59㎡형은 7,100만원부터 1억 900만원까지 거래돼, 위아래 차이가 3,800만원입니다. 1억원을 넘던 거래가 1년 앞쪽에 있었고, 최근으로 올수록 8,000만원 안팎에 모이는 모습입니다.

중간 가격은 거래가를 줄 세웠을 때 가운데 값이에요. 한두 건의 높은 거래에 덜 흔들려서 흐름을 볼 때 쓰기 좋아요. 이 글의 계산은 모두 이 중간 가격을 기준으로 했어요.

시세가 850만원 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 595만원 줄어듭니다. 시세 하락분에 70%를 곱한 만큼이 여유에서 빠지는 구조입니다.

LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 시세에 이 비율을 곱하고 남은 대출과 방공제를 빼면 여유가 나와요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액으로, 영천은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

남은 대출이 3,000만원이면 1년 전 시세로는 70% 기준 905만원이 남았어요. 최근 시세로는 310만원이에요. 금액은 595만원 줄었지만, 비율로는 3분의 2가 사라졌어요.

집값이 낮은 단지일수록 이런 현상이 커져요. 방공제 2,500만원과 남은 대출은 그대로인데, 시세만 줄어드니 남는 몫이 빠르게 얇아집니다.

시세가 더 내리면 어디까지 버틸 수 있나요?

남은 대출이 2,000만원이라면 시세가 6,430만원 아래로 내려갈 때 70% 기준 여유가 없어집니다. 현재 6개월 중간 가격보다 1,870만원 낮은 선이에요.

아래 그래프는 남은 대출 2,000만원을 그대로 두고 시세만 바꿔 본 예시거든요. 시세가 500만원 내릴 때마다 여유는 350만원씩 줄어요.

1년 최저 거래가 7,100만원이었다는 점도 기억해 둘 만합니다. 감정가가 그 수준으로 나오면 남은 대출 2,000만원 기준 70% 여유는 약 470만원입니다. 시세가 내리는 시기에는 계산기 결과를 위쪽 값으로 믿기보다, 낮은 쪽으로 한 번 더 계산해 보는 편이 안전해요.

시세 흐름과 한도의 관계는 감정가와 실거래가가 다를 때에서 더 자세히 볼 수 있어요.

창신영천타운은 어떤 단지인가요?

1997년 5월 사용승인을 받은 1,335세대 단지입니다. (주)창신이 지었고 10개 동, 최고 15층입니다. 전 세대가 전용 60㎡ 이하예요.

세대수가 많아 1년에 49건이 거래됐어요. 1,335세대 중 약 3.7%가 1년 안에 손바뀜한 셈이에요. 영천에서는 거래가 꾸준한 편이라, 시세 하락도 몇 건의 예외보다는 흐름으로 읽을 수 있습니다.

29년 차 구축이라 감정평가에서는 연식과 내부 상태도 반영될 수 있습니다. 같은 59㎡형이라도 수리를 마친 집과 아닌 집은 평가가 다를 수 있다는 뜻입니다.

망정동에는 84㎡형 단지가 두 곳 더 있습니다. 인터불고코아루는 2억 1,500만원, 영천아이존빌스타는 1억 8,800만원입니다. 영천 84㎡형 27개 단지의 중간 가격은 1억 5,300만원이에요. 면적이 달라 바로 비교하긴 어렵지만, 이 단지의 담보 규모가 작은 편이라는 점은 분명해요.

여유가 줄었다면 어떤 방법을 먼저 볼까요?

추가로 받기보다 기존 대출의 구조를 바꾸는 쪽이 나을 수 있습니다. 이를테면 금리 높은 신용대출이나 카드론이 있다면, 담보 여유 안에서 그 일부를 옮기는 것만으로 월 부담이 줄 수 있죠.

다만 옮긴 뒤 금리와 비용이 더 낮을 때만 의미가 있어요. 후순위 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지니, 기존 금리와 나란히 놓고 비교해 보세요. 비교 방법은 기존 대출 둘까 갈아탈까에 정리했어요.

이를테면 금리가 연 15%인 카드론 500만원을 연 10% 담보대출로 옮긴다고 가정해 볼게요. 1년 이자만 놓고 보면 75만원에서 50만원으로 25만원이 줄어듭니다. 여기서 설정비 같은 부대비용을 빼고도 남는지가 판단 기준이에요.

대부업 예시 80%를 적용하면 남은 대출 3,000만원 기준 여유는 약 1,140만원까지 계산돼요. 비율이 높은 만큼 금리도 높아지니, 필요한 금액만 정하는 게 먼저입니다. 방공제 개념은 방공제란에 있어요.

신청 전에 무엇을 준비하면 되나요?

남은 대출 잔액, 층, 집 상태를 먼저 정리해요. 그다음 소득 자료로 DSR을 확인해요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지 봐요.

신분증, 소득 증빙, 등기부등본이 기본 서류예요. 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.

상담 때는 남은 대출의 금리와 만기도 같이 알려 주세요. 시세가 내린 시기에는 추가 대출보다 기존 대출의 상환 방식이나 기간을 바꾸는 편이 나은 경우도 있습니다. 숫자를 나란히 놓고 보면 어느 쪽이 부담이 덜한지 판단하기 쉬워요.