HOME FINANCE LAB완주 이노힐스 후순위담보대출, 1년 새 3,400만 올랐어요
- 84㎡형 1년 새 3,400만원(8.7%) 상승
- 잔액 1억 5천이면 여유 약 1억 2,110만
- 완주 28개 단지 중 84㎡형 시세 5위
목차 6개
어느 시점 시세로 계산하느냐에 따라 얼마나 달라지나요?
이노힐스 84㎡형은 기준 시세에 따라 담보 여유가 3천만원 넘게 달라져요. 1년 사이 시세가 꽤 올랐기 때문이에요. 주담대가 1억 5천 남은 84㎡형으로 세 가지 기준을 비교해 볼게요.
| 기준 시세 | 금액 | 잔액 1억 5천일 때 여유 |
|---|---|---|
| 1년 전체 중간 가격 | 4억 | 1억 500만 |
| 최근 중간 가격 | 4억 2,300만 | 1억 2,110만 |
| 9~10월 4건의 가운데 값 | 4억 4,400만 | 1억 3,580만 |
계산은 모두 같은 방식이에요. 시세에 LTV 70%를 곱하고 잔액과 방공제 2,500만원을 빼요. LTV는 집값 중 담보로 쳐 주는 비율이고, 방공제는 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액입니다. 완주는 방 1개 기준 2,500만원입니다.
실제 심사에서는 금융사가 KB시세나 감정가를 써요. 최근 거래가 KB시세에 반영되기까지는 시간이 걸릴 수 있어서, 시세가 빠르게 오른 단지는 계산기 숫자보다 평가액이 낮게 나올 수 있죠. 그래서 이 글은 가운데인 최근 중간 가격 4억 2,300만원을 기준으로 삼았어요.
세 기준 중 어느 쪽이 맞다고 단정할 수는 없어요. 다만 계획을 세울 때는 낮은 쪽 숫자로 잡아 두는 게 안전해요. 1년 중간 가격 기준 여유 1억 500만원 안에서 필요한 금액을 정하면, 평가액이 낮게 나와도 계획을 크게 바꿀 일이 줄어요.
1년 사이 시세는 얼마나 올랐나요?
84㎡형은 3,400만원, 약 8.7% 올랐어요. 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격이 3억 9,000만원이었고, 최근 거래는 4억 2,400만원입니다.
| 전용 | 1년 중간 가격 | 가장 싼~비싼 거래 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 75㎡ | 3억 5,000만 | 3억 3,250만~3억 7,000만 | 9건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 | 3억 3,800만~4억 5,500만 | 54건 |
최근 거래는 모두 84㎡형입니다. 9월 28일 11층 4억 4,300만원과 19층 4억 4,500만원, 29일 16층 4억 5,500만원, 10월 5일 8층 4억 4,200만원이었어요. 16층 거래는 1년 최고가입니다.
84㎡형 1년 범위가 1억 1,700만원으로 넓은 데는 이 상승 흐름도 한몫합니다. 1년 앞쪽의 낮은 거래와 최근의 높은 거래가 한 표에 함께 들어 있어요. 1년 중간 가격 4억만 보면 최근 분위기를 놓칠 수 있어요.
LTV 70%로 따지면 3,400만원 상승은 담보 여유 2,380만원 증가와 같아요. 같은 잔액이어도 1년 전보다 한도 계산이 넉넉해진 셈입니다. 반대로 시세가 다시 내리면 같은 비율로 줄어든다는 점도 함께 기억하세요.
75㎡는 1년 거래가 9건뿐이라 앞뒤로 나눠 흐름을 보기엔 숫자가 적어요. 1년 중간 가격 3억 5,000만원과 최근 중간 가격 3억 6,300만원 사이에 1,300만원 차이가 있다는 정도만 참고하세요.
면적과 잔액에 따라 얼마나 남나요?
84㎡형은 잔액 2억 7,110만원, 75㎡는 2억 2,910만원이 LTV 70% 기준 한계선이에요. 최근 중간 가격 84㎡형 4억 2,300만원, 75㎡ 3억 6,300만원으로 계산한 예시입니다.
| 남은 주담대 | 75㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|
| 5천만 | 1억 7,910만 | 2억 2,110만 |
| 1억 | 1억 2,910만 | 1억 7,110만 |
| 1억 5천 | 7,910만 | 1억 2,110만 |
| 2억 | 2,910만 | 7,110만 |
| 2억 5천 | 여유 없음 | 2,110만 |
75㎡는 1년 거래가 9건이라 시세 자료가 84㎡형보다 적습니다. 감정평가로 다시 볼 수 있다는 점을 염두에 두세요. 담보 비율을 자체적으로 정하는 대부업에서 80%를 쓰면 84㎡형·잔액 1억 5천 기준 약 1억 6,340만원까지 계산됩니다. 비율이 오르면 금리도 오르는 편이에요.
이노힐스는 어떤 단지인가요?
656세대 규모이고, 2013년 11월에 사용승인을 받았어요. KCC건설이 지었고 10개 동, 최고 20층이에요.
| 주소 | 전북 완주군 갈산1로 71 |
|---|---|
| 세대·동 | 656세대 · 10개 동 · 최고 20층 |
| 사용승인 | 2013년 11월(13년 차) |
| 면적 구성 | 전 세대 60~85㎡ |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
1년 거래 63건은 세대수의 약 9.6%입니다. 세대 규모에 비해 거래가 활발한 편이라 시세 자료는 충분히 쌓여 있어요. 13년 차라 기존 주담대를 오래 갚아 온 집이라면 잔액이 줄어든 만큼 여유가 더 커질 수 있어요.
다만 1순위 근저당은 처음 빌린 금액 기준으로 채권최고액이 잡혀 있어요. 잔액이 많이 줄었어도 등기부의 최고액은 그대로라, 금융사에 따라 최고액을 기준으로 계산하기도 합니다. 상담 전에 실제 잔액 증명서를 함께 준비하면 좋아요.
갈산리와 완주 안에서는 어느 쪽인가요?
갈산리 실거래 단지 두 곳 중 두 번째입니다. 혁신도시코오롱하늘채아파트1단지 84㎡형이 4억 4,700만원으로 2,400만원 높습니다. 완주 전체 28개 단지 중에서는 84㎡형 시세 5번째예요.
완주 84㎡형 중간 가격은 2억 1,862만원입니다. 이노힐스 84㎡형은 그보다 2억 438만원 높아, 거의 두 배 수준이에요. 완주 평균으로 잔액 1억인 집을 계산하면 여유가 약 2,803만원에 그치지만, 이노힐스는 1억 7,110만원이 나옵니다. 용진읍 신축 사례는 모아미래도센트럴시티1차 분석에서 비교해 볼 수 있어요.
오른 시세가 아직 반영되지 않았다면 어떻게 하나요?
최근 거래 자료를 챙겨 상담하세요. 9~10월 84㎡형 계약이 4억 4천만원대에 모여 있다는 점을 보여 주면, 평가액을 확인할 때 근거가 됩니다. KB시세를 직접 찾는 방법은 KB시세 보는 법에 있어요.
소득 심사도 함께 봐요. 후순위 1억 2천만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 64만 4천원, 1년 약 773만원입니다. 연소득 5,200만원에 기존 원리금이 연 1,100만원이면 DSR 약 36%입니다. 2금융권 한도는 50%이고, 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져요.
부부 공동명의라면 두 사람 모두의 동의와 서류가 필요해요. 진행 방식은 부부 공동명의 아파트에 정리돼 있습니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 모든 숫자는 예시거든요.
자주 묻는 질문
이노힐스 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 4억 2,300만원이에요. 9~10월 거래는 4억 4,200만~4억 5,500만원이었어요.
1년 새 얼마나 올랐나요?
84㎡형은 1년 중 앞쪽 거래 3억 9,000만원에서 최근 4억 2,400만원으로 약 8.7% 올랐어요. 담보 여유로는 약 2,380만원 늘어난 셈이에요.
75㎡는 얼마나 받을 수 있나요?
최근 시세 3억 6,300만원 기준으로 잔액 1억이면 LTV 70% 예시로 약 1억 2,910만원이 계산돼요.
계산기 숫자와 금융사 평가가 다를 수 있나요?
네, 금융사는 KB시세나 감정가를 써요. 시세가 빠르게 오른 단지는 평가액이 최근 거래보다 늦게 따라올 수 있어요.
