울산 힐스테이트이스턴베이 후순위담보대출, 84⁠㎡ 4억 1,700만

힐스테이트이스턴베이 시세는 얼마일까요?

전용 84㎡형은 최근 1년 중개거래 중간 가격이 4억 1,700만원입니다. 같은 기간 67건이 거래돼, 이 단지에서 가장 많이 사고판 면적입니다.

69㎡형은 50건, 중간 가격 3억 4,450만원입니다. 102㎡형은 3건뿐이라 숫자가 흔들릴 수 있어요. 기간은 2025년 10월부터 2026년 10월까지이고, 해제된 거래와 직거래는 뺐어요.

가장 최근 신고는 10월 하순이에요. 84㎡형은 10층이 3억 9,900만원, 29층이 4억 1,000만원에 거래됐어요. 69㎡형은 22층 3억 1,800만원, 30층 3억 1,000만원이었어요. 10월 거래는 신고 기한이 30일이라 더 늘어날 수 있어요.

이 단지는 어떤 곳인가요?

1,897세대 규모이고, 2015년 12월에 사용승인을 받았어요. 15개 동, 최고 33층이고 현대엔지니어링이 지었어요.

1,000세대가 넘는 대단지라 2금융권의 담보 취급 기준에 걸릴 일은 드문 편입니다. 세대 구성은 한쪽으로 몰려 있어요. 전용 60~85㎡가 1,805세대로 전체의 약 95%입니다. 85㎡ 초과는 92세대뿐이라, 시세 판단은 거의 84㎡형과 69㎡형 거래로 이뤄집니다.

남은 주담대별로 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 1억 5천 남아 있다면, 예시 계산으로 약 1억 1,390만원의 여유가 나옵니다. 시세 4억 1,700만원의 70%에서 남은 주담대와 방공제를 뺀 값입니다.

방공제는 세입자가 들어올 때를 대비해 미리 빼 두는 금액입니다. 울산은 광역시라 방 1개 기준 2,800만원을 빼요. 자세한 기준은 방공제란 무엇인가에 정리했어요.

69㎡형은 남은 주담대가 2억이면 여유가 1,315만원으로 줄어듭니다. 같은 단지라도 면적에 따라 결과가 크게 달라요. 표는 예시 계산이고, 실제 한도는 KB시세나 감정가, 소득 심사에 따라 달라져요.

화정동과 울산 안에서는 어느 수준인가요?

화정동에서는 시세가 가장 높은 단지거든요. 비교용 84㎡형 시세가 4억 1,450만원인데, 동에서 두 번째인 더씨엘7은 2억 6,000만원이에요. 차이가 1억 5천만원 가까이 나요.

84㎡형 거래가 있는 화정동 단지는 15곳이에요. 나머지 14곳은 1억 1,800만~2억 6,000만원이고, 대부분 1년 거래가 1~3건이에요. 이 단지 혼자 다른 가격대에 있고, 거래도 몰려 있는 셈이에요.

울산 전체로 넓히면 84㎡형 거래가 있는 698개 단지의 중간 가격은 2억 6,350만원이에요. 이 단지는 그보다 약 1.6배 높고, 위에서 4분의 1 안쪽에 들어요. 84㎡형 거래 건수로는 울산 단지 가운데 다섯 번째로 많아요.

주변 단지와 차이가 크면 감정평가 때 비교 사례를 단지 안 거래로 잡게 돼요. 이 단지는 1년 거래가 120건이라 비교할 거래가 충분한 편이에요.

최근 시세가 내렸는데 한도에도 영향이 있나요?

네, 조금 줄어요. 84㎡형은 1년을 반으로 나누면 앞 6개월 중간 가격 4억 2,500만원, 최근 6개월 4억 1,000만원이에요. 1,500만원(약 3.5%) 내려갔어요.

LTV 70%로 바꾸면 한도가 약 1,050만원 줄어드는 효과입니다. 금융사가 최근 시세를 쓰면 위 표보다 여유가 조금 작게 나올 수 있어요.

울산 전체 흐름과는 결이 달라요. KB 자료로 2025년 울산 남구는 3.43% 올랐어요. 반면 이 단지는 동구에 있고, 최근 반년은 보합에서 약한 하락 쪽이에요. 울산이 올랐다는 기사만 보고 한도를 넉넉히 잡지 않는 편이 안전해요.

• 준공 11년 차: 노후 감가 부담은 크지 않은 편이에요. 다만 저층은 같은 면적이라도 낮게 평가될 수 있어요.
• 102㎡형: 1년 거래가 3건이라 KB시세가 없거나 감정가로 다시 볼 수 있어요.
• 세입자 보증금: 전세를 줬다면 보증금이 먼저 빠지니 남은 주담대에 더해서 계산해 보세요.

DSR에 막혔다면 어떻게 하나요?

담보 여유가 있어도 DSR을 넘으면 거절돼요. DSR은 한 해 동안 갚는 대출 원금과 이자를 연소득과 비교한 비율이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준입니다.

신용대출은 만기에 한 번에 갚는 상품이어도 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산해요. 그래서 잔액이 크면 원리금이 크게 잡혀요. 연소득 5,000만원에 신용대출 5,000만원이면, 원금만 연 1,000만원이 잡혀 DSR이 20%를 넘어요.

수도권 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 스트레스 금리 0.75%p가 더해져요. 실제로 내는 이자가 오르는 건 아니고, 심사할 때만 금리를 높여 잡아요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에서 이어서 볼 수 있어요.

정리 순서가 중요한 이유는 한도가 세 값 중 가장 작은 값으로 정해지기 때문이에요. 담보 여유, DSR로 계산한 금액, 상품 상한 중 하나만 막혀도 전체가 줄어요. 이 단지처럼 담보 쪽 여유가 큰 집은 DSR이 실제 걸림돌인 경우가 많아요.

진행은 어떤 순서로 하나요?

면적과 남은 주담대로 여유를 먼저 확인하고, 소득과 다른 대출로 DSR을 계산합니다. 그다음 금융사가 시세를 확인하고 소득을 심사한 뒤 근저당을 설정해요.

후순위는 기존 주담대를 그대로 두고 근저당을 하나 더 잡는 방식이에요. 그래서 기존 대출의 금리와 만기는 바뀌지 않아요. 대신 금리는 1순위보다 높고, 대부업은 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다.

신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본입니다. 금융사마다 추가 서류가 달라요. 자세한 목록은 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.