월세 임대소득세, 1주택은 비과세일까

아파트 한 채를 월세로 놓으면 세금을 내야 하는지부터 궁금해요. 1주택이라면 대부분 비과세입니다. 다만 집이 두 채 이상이거나 대출을 끼고 있다면 "세금"과 "실제 수익률"을 함께 봐야 해요.

아파트 1채를 월세로 놓으면 세금을 내나요?

1주택이고 기준시가 12억원 이하라면 월세 수입에 세금이 붙지 않아요. 2억~6억원대 아파트라면 대부분 이 경우입니다.

여기서 기준은 시세가 아니라 기준시가예요. 아파트는 보통 공동주택 공시가격을 말해요. 시세가 12억원을 조금 넘어도 공시가격이 12억원 이하라면 비과세 범위에 들어가요.

가령 공시가격 2억 5,000만원 아파트를 월세 90만원에 놓으면 1년 수입은 1,080만원입니다. 1주택이라면 이 돈 전체가 비과세예요.

주택 수를 셀 때 배우자 명의 집이 함께 계산될 수 있습니다. 내 명의는 한 채여도 결과가 달라질 수 있으니 신고 전에 홈택스나 세무서에서 확인하세요.

두 채 이상이면 어떻게 달라지나요?

2주택부터는 월세 수입이 과세 대상이에요. 기준시가와 관계없이 월세를 받으면 신고해야 해요.

앞의 예처럼 월세 1,080만원을 받는 사람이 집을 한 채 더 갖고 있다면, 이제 이 1,080만원이 신고 대상이 됩니다. 수입이 2,000만원 아래라 아래에서 볼 분리과세를 고를 수 있습니다.

전세는 조금 다릅니다. 전세 보증금에 이자가 붙은 것으로 보고 세금을 매기는 걸 간주임대료라고 합니다. 원칙적으로 3주택 이상 보유자에게 붙고, 2026년부터는 고가 2주택자의 전세 일부도 포함됐어요.

전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 계산의 주택 수에서 빠져요. 이 예외는 2026년 말까지라서, 연장 여부는 확인이 필요해요.

분리과세 14%는 누가 고를 수 있나요?

1년 주택임대 수입이 2,000만원 이하라면 14% 분리과세를 고를 수 있어요. 2,000만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 6~45% 종합과세를 합니다.

분리과세는 임대소득만 따로 떼어 정해진 세율로 끝내는 방식이에요. 근로소득이 많은 사람은 종합과세보다 분리과세가 유리한 경우가 많아요. 월세로 치면 한 달 약 166만원까지가 2,000만원 안쪽이에요.

반대로 다른 소득이 거의 없는 사람이라면 종합과세가 더 낮게 나올 수도 있죠. 어느 쪽이 나은지는 다른 소득 규모에 따라 달라지니, 두 방식을 모두 계산해 보고 고르세요.

분리과세를 고르면 필요경비율과 기본공제가 함께 적용돼요. 임대사업자 등록 여부에 따라 비율이 다르다고 알려져 있지만, 이번 조사에서 국세청 원문을 확인하지 못했어요. 실제 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

임대수익률은 어떻게 계산하나요?

흔히 "1년 월세 ÷ (매매가 − 보증금)"으로 봅니다. 내 돈이 실제로 얼마 묶여 있는지를 기준으로 수익을 따지는 방식이에요.

가령 3억원 아파트를 보증금 3,000만원, 월세 90만원에 놓았다고 가정합니다. 1년 월세는 1,080만원이고, 묶인 돈은 2억 7,000만원입니다. 1,080만 ÷ 2억 7,000만 = 4.0%가 나와요.

보증금을 높이고 월세를 낮추면 분모인 묶인 돈이 줄어 수익률 숫자가 달라져요. 그래서 조건이 다른 두 집을 비교할 때는 같은 식으로 다시 계산해서 나란히 놓는 게 공정해요.

공실을 1년에 한 달로 잡으면 월세 수입은 990만원으로 줄어듭니다. 같은 식으로 계산하면 약 3.67%입니다. 세입자가 바뀌는 사이 비는 기간을 꼭 넣어 보세요.

이 계산식은 업계에서 널리 쓰는 관행이고, 공식 기관이 정한 정의는 확인하지 못했어요. 공실, 수리비, 재산세까지 빼면 실제 수익률은 더 낮아져요.

대출을 끼면 수익률이 어떻게 달라지나요?

내 돈은 줄어들지만 이자가 나가요. 그래서 대출 금리가 높을수록 수익률이 빠르게 떨어져요.

앞의 집에 대출 1억 2,000만원을 연 5.5%로 끼었다고 해 볼게요. 1년 이자는 660만원이에요. 재산세·수리비 등 비용을 60만원으로 잡으면 남는 돈은 360만원이에요.

이때 내 돈은 3억 − 3,000만 − 1억 2,000만 = 1억 5,000만원이에요. 360만원을 1억 5,000만원으로 나누면 2.4%입니다. 대출 없이 본 4.0%보다 낮아졌어요.

금리가 1%p만 올라도 이자가 1년에 120만원 늘어요. 순수익은 240만원, 수익률은 1.6%로 내려가요. 대출 비중이 클수록 금리 변화에 더 민감해져요.

금리가 더 높은 대출이라면 순수익이 마이너스가 될 수도 있어요. 대출을 끼고 세를 놓을 땐 이 숫자를 꼭 먼저 계산해 보세요. 대출 금리는 상품과 심사에 따라 달라지죠.

세 놓은 집으로 추가 대출은 얼마나 될까요?

세입자 보증금이 한도에서 빠진다는 점만 기억하면 돼요. 보증금이 작은 월세라면 담보 여유가 꽤 남는 경우가 많아요.

예를 들어 광역시가 아닌 지역 시세 3억원 집에 주담대 8,000만원, 보증금 3,000만원이라면 이렇게 봐요. LTV 70%인 2억 1,000만원에서 둘을 빼면 1억원이 남는 예시입니다. 실제 한도는 소득과 심사에 따라 달라요.

같은 집을 전세 1억 2,000만원으로 놓았다면 여유는 1,000만원까지 줄어듭니다. 월세냐 전세냐가 세금뿐 아니라 담보 여유에도 크게 영향을 주는 셈입니다. 받은 돈으로 무엇을 할지에 따라 어느 쪽이 나은지도 달라져요.

임대 세금과 수익률을 확인했으니, 이번엔 세 놓은 이 집으로 받을 수 있는 여유를 봅니다.

세입자가 있을 때 금융사가 무엇을 확인하는지는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

월세 놓기 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?

세금, 전환 비율, 보유세를 한 번에 체크해 두면 나중에 계산이 꼬이지 않아요. 특히 집을 한 채 더 살 계획이 있다면 그 순간 월세 비과세가 끝날 수 있다는 점을 기억하세요.

1. 세대 전체 주택 수와 각 집의 기준시가(공시가격)
2. 1년 월세 합계가 2,000만원을 넘는지
3. 보증금을 월세로 바꾼다면 법정 상한 5.0% 안인지
4. 재산세 등 보유 비용을 1년 단위로 얼마로 잡을지
5. 대출 이자를 뺀 실제 수익률

보증금과 월세를 바꾸는 계산은 전월세 전환율 5.0%에, 보유세는 재산세·종부세 정리에 있어요. 주택 수 기준을 임대소득 기준으로 바꾸자는 국회입법조사처 제안도 있지만, 권고일 뿐 확정된 개정은 아니에요.