전월세 전환율 5.0%, 보증금 1억이면 월세는?

전세 일부를 월세로 돌리자는 얘기가 나오면 "얼마로 바꾸는 게 맞지?"가 먼저 궁금해져요. 법에는 이 비율의 상한이 있고, 2026년 10월 지금은 연 5.0%입니다. 계산법과 함께, 세입자 있는 집의 담보 여유가 어떻게 달라지는지도 볼게요.

전월세 전환율 5.0%는 어떻게 나온 숫자예요?

한국은행 기준금리 3.0%에 2%p를 더한 값이에요. 2026년 10월 22일 금융통화위원회가 기준금리를 3.0%로 동결해서 5.0%가 이어지고 있어요.

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율이에요. 주택임대차보호법 시행령은 "연 10%"와 "기준금리 + 연 2%p" 중 낮은 쪽을 상한으로 정해 두었어요. 지금은 5.0%가 10%보다 낮으니 5.0%가 상한이에요.

기준금리에 2%p를 더하는 방식은 2020년 9월 29일 시행령 개정 때부터 쓰이고 있습니다. 금리가 낮을 땐 전환율도 낮아 세입자에게 유리하고, 금리가 오르면 월세로 바꾸는 부담이 커지는 구조거든요.

기준금리가 바뀌면 이 상한도 따라 바뀌어요. 그래서 계약 갱신 시점의 기준금리를 꼭 확인해야 해요. 기준금리 발표 일정은 한국은행 누리집에서 볼 수 있죠.

보증금 1억원을 월세로 바꾸면 얼마예요?

법정 상한 5.0%로 바꾸면 월 약 41만 7,000원이에요. 계산은 "바꿀 보증금 × 전환율 ÷ 12"입니다.

예를 들어 전세 2억원에 살던 세입자가 갱신하면서 5,000만원만 월세로 돌린다고 해 볼게요. 보증금은 1억 5,000만원으로 내려가고, 월세는 약 20만 8,000원이 새로 생겨요.

1억 × 5% = 500만원이 1년 치 월세입니다. 이걸 12로 나누면 한 달 41만 6,667원이 나와요. 상한이라서 집주인과 세입자가 이보다 낮게 합의하는 건 괜찮아요.

반대로 월세를 보증금으로 바꾸면요?

같은 비율을 거꾸로 쓰면 돼요. 월세 10만원을 줄이는 대신 보증금 2,400만원을 올리는 계산이에요.

식은 "줄일 월세 × 12 ÷ 전환율"이에요. 10만원 × 12 = 120만원을 5%로 나누면 2,400만원입니다. 월세 30만원을 없애려면 7,200만원이 필요합니다.

집주인 쪽에서 보면 반대입니다. 월세 10만원을 포기하고 2,400만원을 더 받으면 그 돈으로 대출을 줄일 수 있어요. 남은 대출 금리가 5%보다 높다면 보증금을 올리는 편이 이자를 더 아끼는 계산이 나와요.

다만 이 방향은 법정 상한 규정이 직접 정한 내용이 아니에요. 보통 같은 비율을 기준점으로 삼아 협의하는 정도로 보면 돼요. 세입자 입장에서는 그 돈을 예금에 둘 때의 이자와 비교해 결정해요.

이 전환율은 언제 적용되나요?

계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에 적용돼요. 새로 계약할 때는 적용되지 않는 것으로 알려져 있어요.

예를 들어 계약 기간 중에 집주인이 보증금 일부를 돌려주고 월세를 받겠다고 하면, 이때 비율이 5.0%를 넘을 수 없다는 뜻이에요. 갱신 협상 때도 이 숫자를 출발점으로 삼으면 서로 계산이 쉬워요.

신규 계약은 집주인과 세입자가 시세대로 정하는 영역이에요. 그래서 실제 시장의 전환율은 지역과 집에 따라 5.0%보다 높거나 낮을 수 있습니다. 지역별 실제 전환율은 한국부동산원 R-ONE의 전월세전환율 통계에서 확인해야 해요.

법 조항의 세부 적용 범위는 이번 조사에서 원문 대조를 하지 못했어요. 분쟁이 생길 것 같다면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공식 창구에 먼저 물어보세요.

기준금리가 오르면서 상한은 어떻게 바뀌었나요?

2026년 들어 두 번 올랐어요. 7월 16일 기준금리가 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일 3.00%로 오르면서 상한도 따라 올라갔어요.

갱신 시점에 따라 같은 집, 같은 금액이라도 월세 상한이 달라진다는 뜻입니다. 7월 초에 갱신했다면 4.5%, 9월에 갱신했다면 5.0%가 기준이 되는 식입니다. 이 날짜별 상한은 공식 발표가 아니라 기준금리 이력으로 직접 계산한 값이에요.

기준금리 이력으로 계산하면 7월 중순 전에는 4.5%, 8월 26일까지는 4.75%, 그 뒤로 5.0%예요. 같은 2억원을 바꿔도 월세가 75만원에서 약 83만원으로 늘어난 셈입니다.

기준금리와 대출금리의 관계가 궁금하다면 2026 하반기 스트레스 DSR도 함께 보면 흐름이 잡혀요.

세입자 있는 집은 담보 여유가 얼마나 줄어요?

세입자 보증금은 대부분 한도에서 그대로 빠져요. 언젠가 돌려줘야 할 돈이라 금융사가 빚처럼 보기 때문입니다.

예를 들어 광역시가 아닌 지역의 시세 3억원 집에 주담대 8,000만원이 남았다고 해 볼게요. LTV 70%면 2억 1,000만원에서 8,000만원을 빼 1억 3,000만원이 출발점입니다.

광역시 아파트라도 세입자가 있으면 방공제 대신 실제 보증금이 기준이 되는 게 일반적입니다. 그래서 이 표의 숫자는 지역보다 보증금 크기에 더 크게 좌우돼요.

보증금이 작아질수록 담보 여유는 커져요. 실제 한도는 소득과 심사에 따라 달라요. 세입자 유무에 따른 계산 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 자세히 있어요.

전환율을 확인했으니, 이번엔 세입자 있는 우리 집의 담보 여유를 봐요.

보증금을 월세로 돌리면 대출에 유리할까요?

담보 여유는 커지지만, 돌려줄 보증금을 먼저 마련해야 합니다. 이 돈을 대출로 마련하면 결국 빚의 이름만 바뀌는 셈입니다.

그래서 월세 수입과 새 대출 이자를 나란히 놓고 봐야 해요. 1억원을 돌려주고 월 41만 7,000원을 받는다면, 그 1억원을 빌린 이자가 월 41만 7,000원보다 작아야 남는 게 있습니다.

세금도 따져 봐야 합니다. 1주택이고 기준시가 12억원 이하라면 월세 수입은 비과세라 부담이 거의 없습니다. 2주택 이상이면 월세가 과세 대상이 되니 실제 손에 남는 돈이 줄어요.

실행 순서도 중요해요. 세입자가 나가는 날과 대출이 실행되는 날을 맞추지 않으면 심사가 꼬일 수 있어요. 월세로 바꾼 뒤 수익률이 몇 %가 되는지는 임대소득 과세와 수익률에서 계산해 볼 수 있습니다.