제주 아파트담보대출 한도, 거래 1건 단지가 149곳

제주 아파트는 수도권 밖에서 시세가 높은 편이라 한도도 넉넉할 거라고 생각하기 쉬워요. 그런데 제주는 거래가 드문 단지가 많아서, 시세를 얼마로 잡느냐에서 한도가 크게 달라져요. 제주시 실거래로 한도의 갈림길을 계산했어요.

제주 아파트는 시세가 높은데 한도도 넉넉할까요?

시세만 보면 여유가 큰 편이에요. 제주시 84㎡형 시세 중간 가격은 3억 3,000만원이에요. 국토교통부 실거래가(2025년 10월~2026년 10월)에서 84㎡형 거래가 있는 단지 231곳으로 계산했어요.

2억 이상 단지가 216곳, 93.5%예요. 중간 가격 단지에 남은 대출이 1억이면 약 1억 600만원의 여유가 나와요. 3억 3,000만원×70%에서 남은 대출 1억과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 세입자가 생길 때를 대비해 미리 빼는 돈이에요. 제주는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원을 빼요. 방이 여러 개라도 아파트는 1개분만 빼는 게 은행·보험 원칙이지만, 업권마다 다를 수 있습니다.

남은 대출이 1억 5,000만원이면 이야기가 달라집니다. 중간 가격 단지라도 여유는 약 5,600만원으로 줄어요. 제주시 231곳 중 41곳은 이 경우 여유가 0 아래예요.

제주시 안에서는 동네별로 얼마나 다른가요?

단지가 많은 연동·외도일동은 3억대 초반입니다. 노형동은 4억 3,000만원으로 한 단계 높아요. 84㎡형 단지가 3곳 이상인 동을 골라 봤어요.

가장 낮은 축인 이도일동도 2억 4,800만원입니다. 다른 도시처럼 1억 미만 단지가 몰린 동은 없어요. 대신 동 안에서도 준공 연도에 따라 차이가 커요.

남은 대출 1억 기준으로 보면 연동 중간 가격 단지는 약 1억 1,300만원이 남습니다. 노형동은 약 1억 7,600만원, 이도일동은 약 4,860만원입니다. 같은 제주시라도 1억 넘게 차이 나요.

준공 연도에 따라 한도가 얼마나 달라지나요?

남은 대출이 같아도 여유는 7배 넘게 벌어집니다. 2000년 이전 준공 26곳은 중간 가격 2억 2,000만원, 2020년 이후 21곳은 4억 8,200만원이에요. 남은 대출 1억이면 여유가 약 2,900만원과 2억 1,240만원으로 갈려요.

모두 LTV 70%, 방공제 2,500만원을 가정한 예시입니다. 실제 한도는 소득과 상품 상한까지 보고 심사에 따라 정해집니다.

제주시 단지 433곳 중 106곳이 2000년 이전, 178곳이 2010년대에 지어졌어요. 2010년대 단지가 가장 많아 시세 중간 가격을 끌어올려요. 오래된 단지라면 이 글의 중간 가격보다 낮게 잡고 계산하는 게 안전해요.

거래가 적은 단지는 한도가 어떻게 잡히나요?

실거래보다 낮은 감정가로 잡힐 수 있죠. 제주시 84㎡형 단지 231곳의 1년 거래는 547건뿐입니다. 149곳은 1년에 1건만 거래됐고, 10건 이상인 곳은 11곳이에요.

단지 한 곳당 평균으로 보면 1년에 약 2.4건입니다. 같은 기간 원주는 15.6건, 김해는 12.5건이라 차이가 커요. 제주에서는 시세가 높다는 것보다 시세가 확실한지가 먼저예요.

거래가 1건뿐이면 그 한 건이 시세를 대표하기 어려워요. 금융사는 KB시세가 없으면 감정평가나 자체 평가를 써요. 이때 표의 예시보다 한도가 작게 나올 수 있으니, 최근 거래가와 감정가를 함께 물어보세요. 차이가 날 때 대처법은 감정가와 실거래가가 다를 때에 있어요.

거래가 많은 단지는 외도일동 부영2차가 25건, 하귀1리 휴먼시아1단지가 21건이에요. 노형동 부영5차는 18건, 노형뜨란채는 16건이에요. 이런 단지는 시세가 비교적 또렷하게 잡혀요.

하귀1리 단지라면 한도가 얼마나 나올까요?

시세를 어느 거래로 잡느냐에 따라 2,100만원 가까이 달라져요. 애월읍 제주하귀휴먼시아1단지는 2010년 준공, 445세대입니다. 85㎡ 1년 중간 가격은 4억 2,000만원이고 21건 거래됐어요.

최근 거래는 2026년 7월 4억 8,000만원, 10월 3억 9,000만원으로 폭이 넓어요. 남은 대출 1억이면 4억 2,000만원 기준 약 1억 6,900만원이에요. 3억 9,000만원으로 잡으면 약 1억 4,800만원으로 줄어요.

시 외곽 읍 지역이라고 시세가 낮다고 단정할 수는 없어요. 하귀1리 3곳의 84㎡형 중간 가격은 4억 500만원입니다. 제주시 전체 중간 가격 3억 3,000만원보다 높아요.

제주 미분양은 한도에 영향을 주나요?

시세가 눌리면 한도도 같이 줄어요. 2026년 5월 말 제주의 준공 후 미분양은 2,265호였어요. 수도권 밖에서 대구·경남·경북·부산·충남 다음으로 많은 수준이에요.

준공 후 미분양은 다 지었는데 팔리지 않은 집을 말해요. 이런 물량이 쌓이면 새 단지 시세가 분양가보다 낮게 형성되기도 해요. 담보 시세도 그만큼 보수적으로 잡힐 수 있죠.

새 단지가 안 팔리면 주변 시세도 오르기 어려워요. 특히 최근 준공 단지는 분양가보다 실거래가 낮게 잡히는지 확인해 보세요. 신청 직전 시세로 다시 계산하는 게 안전해요.

제주는 2020년 이후 준공 단지가 21곳으로 많지 않아요. 수가 적은 만큼 한두 건 거래로 시세가 크게 움직일 수 있어요. 최근 6개월 거래를 여러 건 모아 보는 습관이 도움이 돼요.

한도가 모자라면 무엇부터 확인할까요?

담보와 소득 중 어느 쪽에서 막혔는지부터 봅니다. 담보 여유가 있는데 한도가 안 나오면 대부분 DSR 문제예요. DSR은 총대출 1억 초과 시 은행 40%, 2금융 50%가 기준입니다.

제주는 시세가 높아 담보 쪽 여유가 큰 편이에요. 그래서 한도가 모자라다면 소득 쪽을 먼저 의심해 보는 게 빨라요. 은행 주담대는 DSR 계산 때 수도권 밖 변동형에 0.75%p를 더해 봐요.

신용대출이 DSR을 먼저 채우고 있다면 순서를 바꿔 볼 수 있어요. 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요. 2순위 대출은 대부업이라면 연 20% 이내에서 심사로 금리가 정해져요.