HOME FINANCE LAB제천 장락주공2단지 후순위담보대출, 같은 날 2,700만 차이
- 50㎡형 1억 550만 · 1년 35건 거래
- 같은 날 14층·2층 2,700만원 차이
- 주담대 2천이면 여유 약 2,885만
목차 6개
장락주공2단지 50㎡형은 얼마에 거래되나요?
최근 거래 중간 가격은 1억 550만원입니다. 60㎡형은 1억 2,700만원, 40㎡형은 7,850만원입니다. 1년 동안 50건이 거래됐는데 그중 35건이 50㎡형이라 이 면적이 단지 시세를 대표해요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 40㎡ | 7,850만 | 7,700만~8,000만 | 2건 |
| 50㎡ | 1억 500만 | 9,200만~1억 3,500만 | 35건 |
| 60㎡ | 1억 2,300만 | 1억 1,100만~1억 5,000만 | 13건 |
60㎡형은 1년 동안 1억 1,100만원에서 1억 5,000만원 사이에서 거래돼 폭이 3,900만원입니다. 40㎡형은 2건뿐이라 7,700만~8,000만원 두 가격만 있어요. 거래가 적은 면적은 시세 근거가 약하다는 점을 기억해 두세요.
50㎡형 중간 가격은 1년 앞쪽 절반 1억 450만원, 뒤쪽 절반 1억 700만원이에요. 250만원 오른 정도라 1년 흐름은 보합에 가까워요. 시세 자체보다는 거래 사이의 편차를 살펴볼 단지예요. 대신 거래 하나하나의 가격 차이가 커요.
10월 2일 하루에만 50㎡형 두 건이 거래됐어요. 14층은 1억 2,400만원, 2층은 9,700만원이었어요. 같은 날, 같은 면적인데 2,700만원 차이가 났어요. 10월 16일 9층은 1억 1,000만원, 9월 10일 9층은 1억 400만원입니다.
거래 가격 폭이 크면 한도는 어떻게 달라지나요?
어느 가격으로 평가받느냐에 따라 여유가 두 배 넘게 갈려요. 주담대 2,000만원이 남은 50㎡형이라면 중간 가격 1억 550만원 기준 여유는 2,885만원이에요. 14층 거래가 1억 2,400만원으로 보면 4,180만원, 2층 거래가 9,700만원으로 보면 2,290만원입니다.
1년 거래 폭은 9,200만원에서 1억 3,500만원까지 4,300만원이에요. LTV 70%로 바꾸면 여유 차이는 3,010만원이에요. 제천은 광역시가 아니어서 방공제 2,500만원을 뺀 예시 계산입니다.
60㎡형도 비슷해요. 주담대 2,000만원 기준으로 1년 최고 1억 5,000만원이면 6,000만원, 최저 1억 1,100만원이면 3,270만원입니다. 두 결과 사이가 2,730만원이라 면적이 넓어도 평가 가격의 영향은 큽니다.
시세가 낮은 집일수록 이 차이가 크게 느껴져요. 2층처럼 낮게 거래된 가격으로 평가되면 여유가 중간 가격 계산보다 595만원 줄어듭니다. 저층이라면 계산기 숫자를 조금 낮춰 보는 게 안전해요.
금융사는 어떤 가격으로 볼까요?
보통 시세 자료나 감정평가 중 하나를 써요. 거래가 많은 단지는 시세 자료가 잡혀 있을 가능성이 높고, 그렇지 않으면 감정평가로 집값을 따로 확인해요. 실거래 중간 가격은 그 사이에서 기준을 잡는 참고값이에요.
이 단지 50㎡형은 1년 35건이 거래돼 근거가 많은 편이에요. 반면 40㎡형은 2건뿐이라 시세 자료가 없거나 감정으로 확인할 가능성이 커요. 어떤 가격이 쓰이는지에 따라 결과가 달라지는 이유는 KB시세 읽는 법과 감정가와 실거래가가 다를 때에서 풀었어요.
실거래 신고에는 층은 나오지만 향이나 내부 수리 상태는 나오지 않아요. 그래서 같은 날 2,700만원 차이의 이유를 숫자만으로 단정하기는 어려워요. 다만 내 집과 비슷한 층의 거래를 찾아 보면 평가 가격을 가늠하는 데 도움이 됩니다.
상담할 때 층수와 향, 최근 수리 여부를 함께 알려 주세요. 같은 면적이라도 이런 조건이 평가 가격에 영향을 줄 수 있죠.
27년 차 714세대 단지, 기본 정보는 어떤가요?
1999년 5월 사용승인을 받아 올해 27년 차예요. 714세대 모두 60㎡ 이하 소형이고, 9개 동에 최고 15층이에요.
| 주소 | 충북 제천시 죽하로 48 |
|---|---|
| 세대·동 | 714세대 · 9개 동 · 최고 15층 |
| 사용승인 | 1999년 5월(27년 차) |
| 시공 | 토지주택공사 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 714세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 혼합식 |
구조가 혼합식으로 등록돼 있어 계단식과 복도식이 함께 있는 단지예요. 1년 50건은 714세대의 약 7%로, 오래된 단지치고 거래가 꾸준한 편이에요. 거래가 꾸준하면 시세 근거가 쌓여 평가가 덜 흔들려요.
오래된 단지는 감정평가에서 보수적으로 나올 수 있어요. 중간 가격으로 계산한 여유를 그대로 믿기보다, 같은 층대 최근 거래로 한 번 더 계산해 두면 실제 결과와 차이가 줄어요.
장락동 다른 단지와 비교하면 어떤가요?
장락동에는 84㎡형 시세가 잡히는 단지가 아홉 곳 있습니다. 이 단지에는 84㎡형이 없어서 표에 들어가지 않아요. 60㎡형 1억 2,700만원은 아래 표의 84㎡형 단지들보다 1억 2,000만원 이상 낮습니다.
| 장락동 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| e편한세상제천더프라임 | 4억 4,800만 |
| 세영리첼에듀퍼스트 | 4억 500만 |
| 신안실크밸리 | 3억 5,000만 |
| 장락엘크루힐즈 | 3억 500만 |
| 장락파라디아 | 2억 7,200만 |
| 장락e편한세상 | 2억 6,150만 |
| 장락동롯데캐슬 | 2억 6,050만 |
| 장락로즈웰 | 2억 4,700만 |
같은 주담대 2,000만원이 남았다고 보면 표 맨 아래 장락로즈웰 84㎡형은 1억 2,790만원, 이 단지 50㎡형은 2,885만원이 계산돼요. 면적과 연식이 다르면 같은 동 안에서도 담보 여유가 네 배 넘게 차이 날 수 있어요.
제천 84㎡형 시세가 잡히는 42개 단지의 중간 가격은 2억 650만원이에요. 이 단지 50㎡형은 그 절반 정도예요. 제천의 다른 소형 단지 계산은 비둘기아파트 글에서 볼 수 있어요.
남은 대출별 여유와 진행 순서는요?
50㎡형은 남은 주담대가 4,885만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. 60㎡형은 6,390만원이 경계선이에요. 잔액별로 보면 아래와 같아요.
| 남은 주담대 | 50㎡ | 60㎡ |
|---|---|---|
| 없음 | 4,885만 | 6,390만 |
| 2,000만 | 2,885만 | 4,390만 |
| 4,000만 | 885만 | 2,390만 |
대부업에서 담보 비율 80%를 쓴다고 가정하면 50㎡형·잔액 2,000만원 기준 3,940만원이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세는 없습니다. 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정됩니다.
갚을 돈도 미리 보세요. 50㎡형 예시 여유 2,885만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 한 달 약 15만 5천원이에요. 모든 대출을 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 DSR 50%를 상한으로 보니, 다른 대출이 있다면 함께 계산해야 해요.
진행은 시세 확인, 소득 확인, 2순위 근저당 설정 순서입니다. 등기부등본과 소득 서류, 기존 대출 내역을 준비하면 돼요. 자세한 목록은 준비 서류와 진행 순서를 보세요.
자주 묻는 질문
장락주공2단지 50㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 1억 550만원이에요. 1년 거래 범위는 9,200만원에서 1억 3,500만원이었어요.
층에 따라 한도가 달라지나요?
금융사가 쓰는 시세나 감정 결과가 층에 따라 달라질 수 있어요. 2층 거래가 9,700만원으로 평가되면 주담대 2,000만원 기준 여유가 약 2,290만원으로, 중간 가격 계산보다 595만원 적어요.
27년 된 아파트도 담보가 되나요?
준공 연도보다 거래가 꾸준한지가 중요해요. 이 단지는 1년 50건이 거래돼 시세 근거가 있는 편이에요.
제천은 방공제가 얼마인가요?
광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요. 시세의 70%에서 남은 대출과 이 금액을 빼고 계산해요.
