HOME FINANCE LAB홍성 한울마을모아엘가 후순위담보대출, 1년 새 650만 올랐어요
- 84㎡형 시세 2억 4,000만원, 1년 새 +650만
- 2016년 준공 · 1,260세대 · 지역난방
- 주담대 8천 남으면 여유 약 6,300만원(예시)
목차 6개
한울마을모아엘가 시세는 1년 새 얼마나 움직였나요?
84㎡형 기준으로 약 650만원 올랐어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 2억 3,350만원, 최근 거래 중간 가격은 2억 4,000만원입니다. 오름폭은 약 2.8%입니다.
이 단지는 73㎡, 79㎡, 84㎡형 세 가지 면적이 거래됩니다. 1년 동안 모두 71건이 신고됐고, 그중 84㎡형이 44건입니다. 아래 표는 면적별 1년 거래를 정리한 결과예요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 73㎡ | 2억 | 1억 6,000만~2억 1,000만 | 17건 |
| 79㎡ | 2억 2,250만 | 2억 1,000만~2억 2,900만 | 10건 |
| 85㎡(84㎡형) | 2억 3,500만 | 2억 500만~2억 7,000만 | 44건 |
최근 거래 기준으로 보면 73㎡는 2억 100만원, 79㎡는 2억 2,500만원, 84㎡형은 2억 4,000만원입니다. 세 면적 모두 1년 중간 가격보다 조금씩 높게 잡혀요.
10월 계약도 같은 흐름입니다. 1일 84㎡형 15층이 2억 3,000만원, 8일 18층이 2억 4,200만원이었어요. 11일 79㎡ 5층은 2억 2,900만원, 25일 73㎡ 21층은 2억 200만원에 거래됐어요.
오른 650만원은 한도에 얼마나 반영되나요?
LTV 70% 기준으로 약 455만원이 늘어납니다. 시세가 오른 만큼 전부 한도가 되는 게 아니라, 오른 금액의 70%만 담보 여유로 잡히기 때문이에요.
거꾸로 생각해도 같아요. 시세가 1,000만원 내리면 여유는 약 700만원 줄어듭니다. 그래서 시세 흐름은 한도를 다시 계산할 때마다 함께 보는 편이 좋습니다.
LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 이를테면 84㎡형에 주담대가 8,000만원 남았다면 최근 시세로 약 6,300만원이 남습니다. 시세 2억 4,000만원의 70%인 1억 6,800만원에서 남은 대출과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요. 1년 전 시세로 계산하면 약 5,845만원이었어요.
| 남은 주담대 | 73㎡ | 79㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|
| 6천만 | 5,570만 | 7,250만 | 8,300만 |
| 8천만 | 3,570만 | 5,250만 | 6,300만 |
| 1억 | 1,570만 | 3,250만 | 4,300만 |
84㎡형은 남은 대출이 1억 4,300만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. 73㎡는 같은 선이 1억 1,570만원입니다. 방공제는 세입자 보증금 몫으로 빼 두는 금액이고, 홍성은 방 1개 기준 2,500만원을 적용했어요.
대부업은 담보 비율을 금융사마다 정해요. 예시로 80%를 쓰면 84㎡형·주담대 8천 기준 여유가 약 8,700만원이에요. 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 심사를 거쳐야 확정돼요.
한울마을모아엘가는 어떤 단지인가요?
1,260세대 규모이고, 2016년 4월에 사용승인을 받았어요. 15개 동에 최고 27층이고, 전 세대가 전용 60~85㎡ 구간이에요.
| 주소 | 충남 홍성군 홍학로 88 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,260세대 · 15개 동 · 최고 27층 |
| 사용승인 | 2016년 4월(10년 차) |
| 시공 | 혜림주택건설(주) |
| 면적 구성 | 전 세대 전용 60~85㎡ |
| 난방·구조 | 지역난방 · 계단식 |
1년 거래 71건은 전체 세대의 약 5.6%입니다. 세대 수에 비해 거래가 활발한 편이라 시세를 잡을 근거가 쌓여 있어요. 준공 10년 차로 아직 구축이라 부르기엔 이른 연식이에요.
신경리와 홍성 안에서는 어느 수준인가요?
홍성 84㎡형 중간 가격 1억 5,650만원보다 8,350만원 높아요. 약 1.5배예요. 홍성에서 84㎡형 거래가 잡히는 단지는 33곳이에요.
같은 홍북읍 신경리에는 11개 단지가 있어요. 이름에 내포신도시가 붙은 단지가 많고, 이들과 비교하면 중간 아래쪽입니다.
| 신경리 단지 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|
| 내포신도시대방디에트르에듀시티 | 4억 400만 |
| 내포신도시반도유보라마크에디션 | 3억 6,950만 |
| 충남내포신도시2차대방엘리움더센트럴 | 3억 1,400만 |
| 내포신도시모아미래도메가시티1차 | 3억 700만 |
| 내포신도시경남아너스빌 | 2억 4,500만 |
| 한울마을모아엘가 | 2억 4,000만 |
| 효성해링턴플레이스 | 2억 2,900만 |
동 1위 단지와는 1억 6,400만원 차이거든요. 같은 신경리라도 단지마다 담보 여유가 크게 다르게 나옵니다. 동네 평균보다 우리 단지 거래를 기준으로 계산하세요.
오른 시세가 심사에 바로 반영되나요?
바로 반영되지 않을 수 있어요. 금융사는 실거래 중간 가격 대신 KB시세나 감정가를 써요. KB시세는 거래가 쌓인 뒤 갱신되니 최근 상승분이 조금 늦게 따라올 수 있어요. 구조는 KB시세 보는 법에 있어요.
84㎡형 안에서도 가격 폭이 있어요. 1년 동안 2억 500만원부터 2억 7,000만원까지 거래됐어요. 저층이나 수리가 덜 된 집은 감정가가 중간 가격보다 낮게 나올 수 있습니다. 값이 서로 다를 때 계산법은 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.
시세가 오른 뒤 다시 계산할 때는 1년 전 숫자와 나란히 놓고 보세요. 84㎡형은 650만원이 올라 여유가 455만원 늘었어요. 차이가 작다면 비용까지 따져 보고 결정하는 편이 좋습니다.
담보 여유가 있어도 막힌다면 무엇을 봐야 하나요?
DSR을 먼저 확인하세요. DSR은 모든 대출의 1년 상환액이 연소득에서 차지하는 비중입니다. 2금융권은 50%까지 보고, 수도권 밖 주담대는 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다.
후순위 6,300만원을 연 5%·30년으로 받으면 한 달 약 33만 8천원, 1년 약 406만원이 DSR에 더해집니다. 신용대출이 있으면 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산해서 비율이 빠르게 올라가요. 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있어요.
서류는 신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본이에요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에서 미리 볼 수 있습니다.
금리 말고 드는 돈도 챙기세요. 6,300만원을 받으면 대출 총액이 1억 이하라 인지세는 총 7만원이고, 고객 몫은 절반인 3만 5천원입니다. 근저당 설정비를 누가 내는지는 계약 전에 금액으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
한울마을모아엘가 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 2억 4,000만원이에요. 1년 앞쪽 2억 3,350만원보다 650만원 높아요.
시세가 오르면 한도는 얼마나 늘어나요?
LTV 70% 기준으로 오른 금액의 70%만큼 늘어요. 650만원이 오르면 여유는 약 455만원 늘어나는 셈이에요.
73㎡나 79㎡도 계산할 수 있나요?
계산기에서 면적을 바꾸면 돼요. 73㎡는 17건, 79㎡는 10건이 거래돼 참고할 거래가 있어요.
오른 시세가 바로 반영되지 않는 이유는 뭔가요?
금융사는 KB시세나 감정가를 쓰는데, 이 값은 거래가 쌓인 뒤 갱신돼요. 최근 상승분이 늦게 반영될 수 있어요.
