횡성 횡성코아루하우스토리 후순위담보대출, 군 84⁠㎡ 중간의 1.5배

횡성코아루하우스토리 84⁠㎡형은 횡성에서 어느 정도일까요?

최근 중간 가격 3억 7,500만원으로, 횡성 84㎡형 중간 가격 2억 4,500만원의 약 1.5배입니다. 횡성에서 84㎡형 거래가 있는 11개 단지 가운데 높은 쪽에 속해요.

같은 읍하리 안에서도 차이가 큽니다. 횡성벨라시티 84㎡형이 3억 4,500만원으로 뒤를 잇고, 대동황토방과 금광포란채는 1억 7,000만원대입니다. 신축과 구축 사이에 2억원 가까운 간격이 있어요.

면적은 59㎡형과 84㎡형 두 가지입니다. 1년 동안 25건이 거래됐고, 84㎡형이 14건으로 조금 더 많았어요.

84㎡형은 1년 범위가 1억 1,000만원으로 넓어요. 최저 3억 2,800만원과 최고 4억 3,800만원 사이에 개별 거래 조건이 넓게 섞여 있죠. 한도 계산은 이 가운데쯤인 최근 중간 가격으로 하는 게 무난해요.

1년 동안 시세는 어떻게 움직였나요?

84㎡형은 조금 올랐어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격은 3억 6,000만원, 뒤쪽은 3억 7,500만원으로 1,500만원 높아졌어요. 비율로는 약 4.2%예요.

LTV 70%를 적용하면 시세가 오른 만큼의 70%, 약 1,050만원이 담보 여유로 더해집니다. LTV(담보인정비율)는 시세 가운데 대출에 잡아 주는 몫입니다.

최근 기록은 59㎡형이 많았어요. 10월 10일 5층이 2억 3,800만원, 6월 30일 6층이 2억 4,000만원, 5월 24일 6층이 2억 4,500만원이었어요. 84㎡형은 6월 7일 2층이 3억 3,500만원에 거래됐어요. 저층 거래라 중간 가격보다 낮게 찍혔어요.

59㎡형은 최근 거래가 2억 4,500만원에서 2억 3,800만원으로 조금씩 낮아지는 모습입니다. 다만 건수가 적어 흐름으로 단정하긴 어려워요. 84㎡형과 59㎡형이 같은 방향으로 움직이지 않을 수 있다는 정도로만 봐 두세요.

반대로 시세가 1년 앞쪽 수준인 3억 6,000만원으로 돌아간다면, 잔액 1억 5,000만원 기준 여유는 7,700만원이 됩니다. 시세 1,500만원 차이가 여유 1,050만원 차이로 이어지는 거입니다. 신청할 때는 그 시점의 최근 거래로 다시 계산해 보세요.

입주 5년 차 신축은 담보 평가에서 무엇이 다른가요?

시세 근거가 비교적 뚜렷하다는 점이 유리해요. 다만 신축이라고 따로 높게 쳐 주는 규칙은 없고, 결국 최근 거래와 KB시세가 기준입니다.

374세대 규모라 대단지만큼 거래가 잦지는 않아요. 1년 25건이면 한 달에 두 건 꼴이에요. 그래서 금융사가 시세를 확인할 때 최근 몇 달 거래가 비어 있으면 감정평가를 함께 볼 수 있어요.

KB시세가 어떻게 정해지고 언제 갱신되는지는 KB시세 보는 법에 정리했어요. 금융사가 보는 값이 실거래 중간 가격보다 낮으면 아래 표의 여유도 그만큼 줄어듭니다.

새 아파트라도 같은 단지 안에서 층과 동에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 금융사가 KB시세의 하위평균가를 쓰는지, 일반평균가를 쓰는지도 확인해 두면 계산과 실제 금액의 차이를 줄일 수 있죠.

잔금대출이 많이 남아 있으면 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 1억 5,000만원 남았다면 예시 계산으로 약 8,750만원이 남습니다. 시세 × 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 빼 두는 금액이에요. 횡성은 방 1개 기준 2,500만원입니다. 입주 때 받은 잔금대출이 아직 크게 남아 있는 경우가 많아, 이 단지는 잔액을 넓게 잡아 계산했어요.

84㎡형은 잔액이 2억 3,750만원, 59㎡형은 1억 4,160만원을 넘으면 여유가 없습니다. 대부업이 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 84㎡형·잔액 1억 5,000만원일 때 약 1억 2,500만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리도 높아질 수 있어요.

같은 읍하리 구축과 비교하면 얼마나 차이 날까요?

남은 주담대를 5,000만원으로 같게 놓으면, 이 단지와 대동황토방의 여유 차이는 약 1억 4,000만원이에요. 두 단지의 시세 차이 2억원에 70%를 곱한 값입니다.

구축 단지 두 곳은 같은 조건에서 여유가 4,000만원대예요. 같은 동네라도 어느 단지냐에 따라 계산되는 금액이 네 배 가까이 차이 나요. 이웃 이야기만 듣고 짐작하기보다 단지 이름으로 따로 계산하는 게 정확합니다.

가까운 원주 신축 단지 계산은 원주 더샵센트럴파크2단지에, 원주 전체 흐름은 원주 추가담보대출에 정리했어요.

기존 주담대를 두고 더 받을지, 갈아탈지는 어떻게 정하나요?

기존 대출 금리가 낮다면 그대로 두고 후순위로 필요한 만큼만 더하는 쪽이 보통 유리해요. 반대로 기존 금리가 높거나 만기가 가깝다면 한 번에 갈아타는 쪽을 비교해 볼 만해요.

예를 들어 1억 5,000만원이 남은 주담대를 그대로 두고 후순위 5,000만원을 연 5%·30년으로 더하면 매달 약 27만원이 늘어요. 연소득 4,500만원이라면 기존 대출과 합친 원리금이 1년 2,250만원을 넘지 않아야 2금융권 DSR 50% 안에 들어와요. 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡으면 여유는 더 좁아집니다.

어느 쪽이 나은지 따지는 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 정리했어요.

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