아산 천안아산역 리슈빌 후순위담보대출, 시세 1,800만 하락

천안아산역 리슈빌 시세는 연초보다 내렸나요?

네, 84㎡형 기준으로 1,800만원 내렸어요. 올해 1월까지 거래의 중간 가격은 2억 9,800만원, 5월 이후 거래는 2억 8,000만원이에요. 비율로는 약 6% 낮아진 수준이에요.

이 단지는 74㎡·75㎡·84㎡형 세 가지로 구성돼 있습니다. 1년 동안 중개거래 55건이 신고됐고, 그중 41건이 84㎡형이었어요. 거래의 약 75%가 한 면적에 몰린 셈이에요.

10월 거래를 보면 층에 따라 값이 꽤 갈렸어요. 84㎡형은 25일 15층이 2억 9,400만원, 23일 10층이 2억 7,000만원, 10일 2층이 2억 7,250만원이었어요. 75㎡형은 18일 7층이 2억 6,500만원이었어요.

같은 달 84㎡형 거래 사이에 2,400만원 차이가 났어요. 꼭 저층이 낮은 것도 아니어서, 향이나 내부 상태가 값에 반영된 것으로 보여요. 그래서 우리 집이 중간 가격보다 위인지 아래인지는 비슷한 동·층 거래로 따로 확인해 보는 편이 좋아요.

74㎡형은 1년 거래 범위가 1억 9,000만~2억 7,250만원으로 넓어요. 가장 낮은 한 건이 다른 거래와 차이가 커서, 이 면적은 범위보다 중간 가격 2억 6,000만원을 기준으로 보는 편이 현실적입니다.

시세가 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 내린 금액의 70%만큼 줄어요. 1,800만원 내렸으니 담보 여유는 약 1,260만원 작아졌어요.

LTV는 집값의 몇 %까지 담보로 쳐 주는지를 뜻해요. 여기에 방공제, 곧 소액 세입자 몫으로 떼는 금액을 빼는데 아산은 광역시가 아니라서 방 1개 기준 2,500만원입니다.

잔액이 많을수록 같은 하락이 더 아프게 느껴져요. 잔액 1억 8,000만원이면 연초엔 360만원이라도 남았지만, 최근 시세로는 계산상 여유가 없어요.

반대로 생각하면 기준선도 나와요. 주담대가 1억 5,000만원 남은 집은 시세가 2억 5,000만원 아래로 평가되면 LTV 70% 기준 여유가 사라집니다. 1년 최저 거래가 2억 5,700만원이었으니 아직 그 선 위에 있습니다.

시세가 연초 수준으로 돌아오면 줄어든 1,260만원도 그대로 다시 늘어나요. 시세와 담보 여유는 늘 같은 방향으로, 70%의 속도로 움직인다고 기억해 두면 됩니다.

더 내려간다면 어디까지 생각해 둬야 할까요?

1년 거래 범위의 아래쪽인 2억 5,700만원을 한 번 넣어 보는 게 낫습니다. 이 값이면 잔액 1억 기준 여유는 약 5,490만원으로, 최근 시세 계산보다 1,610만원 적어요.

금융사는 신청 시점의 시세 자료나 감정 결과로 평가합니다. 하락기에는 최근 낮은 거래가 시세 자료에 먼저 반영되기도 해서, 계산기 결과보다 낮게 나올 수 있다고 보고 준비하는 편이 안전해요. 평가 금액이 실거래와 어긋날 때의 대응은 감정가와 실거래가가 다를 때를 참고하세요.

담보 비율을 80%로 보는 대부업 예시라면 최근 시세 2억 8,000만원, 잔액 1억 기준 약 9,900만원까지 계산돼요. 다만 비율이 높을수록 금리도 올라갈 수 있어요. 표와 숫자는 모두 예시이고 실제 금액은 심사에 따라 달라요.

단지 정보와 장재리 안 위치는 어떤가요?

2010년 9월에 사용승인이 난 824세대 단지예요. 계룡건설과 경남기업이 함께 지었고 12개 동, 최고 20층입니다.

준공 16년 차라 신축 단지와 견주면 감정평가에서 연식이 반영될 수 있습니다. 대신 같은 구간 면적 세대가 많아 비교할 거래가 꾸준히 쌓이는 점은 시세를 잡는 데 도움이 돼요.

장재리에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 4곳입니다. 요진와이시티가 5억 7,000만원으로 가장 높고, 연화마을8단지 3억 900만원, 이 단지 2억 8,000만원, 용연마을3단지 2억 7,000만원 순이에요.

바로 아래 용연마을3단지와는 1,000만원 차이로 한도로는 700만원, 위쪽 연화마을8단지와는 2,900만원 차이예요. 아산 84㎡형 중간 가격은 2억 3,000만원이에요. 이 단지는 그보다 약 5,000만원 높고, 84㎡형 시세가 잡히는 104개 단지 중 40번째예요. 아산 전체 대환 흐름은 아산 주택담보대출 갈아타기 정리에서 볼 수 있어요.

내린 시세에서 소득 심사는 어떻게 보나요?

시세가 내려도 DSR 계산 방식은 같아요. DSR은 연소득 중 1년 원리금 비율이고, 총대출이 1억을 넘으면 2금융권은 50%까지 봐요.

가령 연소득 4,000만원이면 1년 원리금 상한은 2,000만원이에요. 주담대 1억을 연 5%·30년으로 갚으면 1년 약 644만원이고, 여기에 5,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 322만원이 늘어 합계 966만원, 약 24%예요. 연소득이 3,000만원이라면 같은 대출이 약 32%로 올라가요.

연말까지 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해요. 같은 1억 5,000만원이 1년 약 1,050만원으로 잡혀요. 신용대출이 있다면 5년 분할로 계산되니, 그쪽을 먼저 정리하는 방법도 따져 보세요.

sync_alt

신용대출을 정리하면 DSR이 얼마나 줄까?세 칸 입력 · 10초

신청 전에 무엇을 챙기면 좋을까요?

등기부등본으로 기존 근저당 설정 금액을 먼저 확인하세요. 실제 잔액보다 설정 금액이 크면 그 금액을 기준으로 계산하는 금융사도 있어요.

서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에, 1·2순위 구조는 후순위 담보대출이란에 정리했어요. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다.

받을 금액은 매달 갚을 돈으로 바꿔 보면 판단이 쉬워집니다. 가령 5,000만원을 연 5%·30년으로 받으면 매달 약 26만 8천원입니다. 1억이면 매달 약 53만 7천원이고, 5,000만원 이하로 받으면 약정 인지세도 없어요. 실제 금리가 이보다 높으면 매달 나가는 돈도 그만큼 늘어요.