아산한라비발디스마트밸리 후순위담보대출, 거래 적은 면적은

아산한라비발디스마트밸리는 면적이 몇 가지이고 각각 얼마인가요?

1년 동안 거래된 면적만 다섯 가지예요. 55㎡ 2억 3,500만원부터 84㎡형 3억 8,250만원까지, 1년 중간 가격이 1억 4,750만원 폭으로 퍼져 있죠.

가장 많이 거래된 55㎡는 최근 6개월 중간 가격이 2억 4,500만원입니다. 1년 앞쪽 2억 4,000만원보다 500만원 높아요. 1년 거래는 단지 전체 38건입니다.

998세대 단지에 거래 38건이 다섯 면적으로 나뉘다 보니 면적마다 건수가 적어요. 55㎡ 14건, 65㎡ 10건, 84㎡형 8건이 그나마 많은 편입니다. 면적이 잘게 나뉜 단지는 이런 점 때문에 평가가 까다로워요.

거래가 몇 건뿐인 면적은 어떻게 평가되나요?

실거래 중간 가격을 그대로 쓰기 어려워서, 금융사가 시세 자료나 감정평가 값으로 따로 보는 경우가 많아요. 이 단지에서는 66㎡ 4건, 76㎡ 2건이 그런 면적입니다.

표본이 적으면 한두 건의 층이나 시기 차이가 중간 가격을 크게 흔들어요. 가령 65㎡와 66㎡는 면적이 1㎡ 차이인데 중간 가격은 3,750만원 벌어져 있죠. 구조가 다른 타입일 수도 있고, 몇 건의 거래 시점 차이일 수도 있습니다.

그래서 이 단지에선 계산기 결과를 기준선으로만 보세요. 76㎡처럼 1년에 2건이면 금융사마다 다른 값을 쓸 수 있습니다. 평가 값과 실거래가가 어긋날 때 대응법은 감정가와 실거래가가 다를 때에, 시세 자료가 어떻게 만들어지는지는 KB시세 정리에 있습니다.

남은 주담대가 1억이면 면적별로 얼마나 남나요?

55㎡는 약 3,950만원, 84㎡형은 약 1억 4,275만원이에요. 1년 중간 가격에 LTV 70%를 곱하고 잔액 1억과 방공제 2,500만원을 뺐어요.

LTV란 집값에서 담보로 인정받는 비율을 말합니다. 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼어 두는 금액이고, 아산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원입니다.

55㎡를 최근 6개월 중간 가격 2억 4,500만원으로 계산하면 여유는 약 4,650만원으로 700만원 늘어납니다. 대부업에서 담보 비율 80%를 쓴다고 가정하면 같은 조건에서 약 7,100만원입니다. 모두 예시이고 실제 한도는 심사로 정해져요.

표의 마지막 칸이 중요해요. 55㎡는 잔액이 1억 3,950만원을 넘으면 계산상 여유가 없습니다. 신축이라 잔금대출이 많이 남은 집이라면 이 기준선부터 확인하세요. 기준선에 가까울수록 평가 가격 몇 백만 원 차이가 결과를 바꿔요.

최근 거래가 중간 가격보다 낮다면요?

평가도 낮게 잡힐 수 있습니다. 이 단지 65㎡ 최근 거래 세 건은 2억 5,000만~2억 7,000만원으로 1년 중간 가격 2억 8,100만원보다 낮았어요. 84㎡형 10월 26일 3층 거래도 3억 6,000만원으로 중간 가격보다 2,250만원 아래였어요.

65㎡가 2억 5,000만원으로 평가되면 잔액 1억 기준 여유는 약 5,000만원입니다. 중간 가격 계산보다 2,170만원 적어요. 84㎡형이 3억 6,000만원이면 약 1억 2,700만원으로 1,575만원 줄어듭니다.

65㎡ 최근 세 건 중 24층이 2억 7,000만원, 5층과 6층은 2억 5,000만원대였어요. 저층 거래가 섞여 있어 낮게 나온 것일 수도 있어요. 내 집 층과 비슷한 거래를 찾아 두면 상담 때 근거로 쓸 수 있어요. 숫자는 모두 예시예요.

산동리와 아산 안에서는 어느 정도인가요?

산동리에서 84㎡형 시세가 있는 단지는 두 곳이에요. 이 단지 3억 7,000만원, 해링턴플레이스스마트밸리 3억 4,800만원으로 2,200만원 차이거든요. 같은 잔액이면 한도는 약 1,540만원 차이 나요.

아산 84㎡형 104개 단지의 중간 가격은 2억 3,000만원입니다. 이 단지 84㎡형은 그 약 1.6배입니다. 다만 산동리 안에 비교할 단지가 두 곳뿐이라, 동네 시세로 평가를 보완하기도 어려운 구조거든요. 그만큼 이 단지 자체 거래가 중요합니다. 아산 전체에서 기존 대출을 둘지 갈아탈지에 대한 계산은 아산 주택담보대출 갈아타기에 정리했어요.

입주 3년이 안 된 단지에서 더 볼 점은요?

2023년 12월 사용승인을 받은 신축입니다. 잔금대출을 받은 지 3년이 안 됐다면 중도상환수수료가 남아 있을 수 있습니다. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실비용 기준이고, 3년이 지나면 없어요.

소득 심사도 남아요. 대출이 합쳐 1억을 넘으면 연소득 대비 1년 원리금 비율, 즉 DSR이 2금융권 기준 50% 안이어야 합니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리에 0.75%p를 더합니다. 예를 들어 3,950만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 21만 2천원이에요. 잔금대출 원리금이 이미 크다면 이 금액을 더해도 50% 안인지 먼저 계산해 보세요. 신용대출이 함께 있다면 신용대출 정리 계산기로 정리 효과를 볼 수 있어요.

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거래 적은 우리 면적, 얼마로 볼까요?면적과 잔액만 알려 주세요

금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 등기부등본, 소득 서류, 기존 대출 내역을 준비하면 되고, 순서는 준비 서류와 진행 순서에 있어요.