아산 삼부르네상스더힐 후순위담보대출, 잔금대출 큰 신축이라면

입주 3년 차 삼부르네상스더힐, 시세는 얼마일까요?

거래가 가장 많은 60㎡형의 1년 중간 가격은 1억 9,500만원이에요. 최근 6개월 거래만 보면 1억 9,250만원으로 조금 낮습니다.

2024년 1월에 입주를 시작한 새 단지라 시세 기록이 아직 짧아요. 그래도 1년 동안 41건이 신고돼 면적별 가격대는 어느 정도 잡혔어요. 표는 면적별 1년 거래를 정리한 거입니다.

84㎡와 85㎡는 신고된 전용면적이 다른 두 타입입니다. 둘 다 흔히 말하는 84㎡형이지만 중간 가격은 2,600만원 차이 나요. 계산할 때는 우리 집 등기부의 전용면적을 먼저 확인하세요.

10월 25일에는 60㎡형 25층이 2억원에, 8일에는 85㎡ 8층이 2억 8,600만원에 거래됐어요. 9월 60㎡형 두 건은 15층 1억 8,500만원, 22층 1억 8,700만원이었어요. 같은 면적 안에서도 층에 따라 1,500만원 정도 벌어져요.

새 아파트라는 건 대출에서 어떤 의미가 있나요?

입주가 얼마 안 된 집은 입주 때 받은 잔금대출이 아직 크게 남아 있는 경우가 많습니다. 그래서 시세에 비해 추가로 남는 몫이 얇을 수 있어요.

1,016세대 모두 85㎡ 이하입니다. 60㎡ 이하가 394세대, 60~85㎡가 622세대입니다. 그런데 1년 거래는 60㎡형이 25건으로 절반을 넘어요. 작은 면적의 손바뀜이 더 잦았다는 뜻이에요. 거래가 많은 면적일수록 시세를 확인하기 쉬워요. 반대로 85㎡ 타입처럼 거래가 몇 건뿐이면 한 건의 가격이 계산 결과를 크게 흔들 수 있어요.

신축은 거래 이력이 쌓이는 중이라, 금융사가 시세를 확인하는 방법이 다를 수 있어요. 실거래 외에 감정평가를 따로 보는 곳도 있어요. 감정가와 실거래가가 어긋날 때의 대처는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

잔금대출이 얼마 남아야 여유가 생길까요?

60㎡형은 잔금대출이 1억 1,150만원보다 적어야 LTV 70% 기준 여유가 생겨요. 1억 9,500만원의 70%인 1억 3,650만원에서 방공제 2,500만원을 뺀 선이에요.

방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 돈입니다. 아산은 광역시가 아닌 그 밖 지역이라 방 1개 2,500만원을 빼요. 면적별로 잔액을 넣어 보면 차이가 분명해요.

85㎡ 타입은 잔액 1억 5,000만원이 남아도 약 3,500만원이 계산됩니다. 반대로 60㎡형은 1억 2,000만원만 남아도 숫자가 바닥나요. 모두 1년 중간 가격으로 낸 예시이고 실제 금액은 심사 결과를 따라요.

75㎡형은 그 중간이에요. 잔액 1억이면 약 3,950만원, 1억 2,000만원이면 약 1,950만원이 남아요. 입주 뒤 원금을 조금씩 갚아 왔다면 처음 잔액이 아니라 현재 잔액으로 넣어야 숫자가 맞아요.

대부업처럼 담보 비율을 스스로 정하는 곳이 80%를 쓴다고 가정하면, 60㎡형·잔액 1억일 때 약 3,100만원입니다. 비율을 높일수록 금리 부담도 커지니 필요한 금액부터 정해 두세요.

남성리와 아산 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 시세로 보면 신창면 남성리 3개 단지 중 가장 높아요. 아산 104개 단지 가운데서는 43번째입니다.

같은 동 다른 단지보다 1억원 넘게 높습니다. 아산 84㎡형 중간 가격 2억 3,000만원과 비교해도 4,400만원 위입니다. 새 아파트라는 점이 시세에 반영된 결과로 볼 수 있어요.

다만 남성리는 비교할 단지가 3곳뿐이라 표본이 작아요. 동 안 순위보다는 이 단지 자체의 거래 흐름을 더 중요하게 보는 편이 좋아요. 84㎡ 타입은 1년 거래가 4건, 85㎡ 타입은 3건이라 숫자 하나하나의 무게가 큽니다.

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시세가 1,000만원 내린 건 얼마나 영향을 줄까요?

60㎡형 기준 여유가 약 700만원 줄었어요. 1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격은 2억 250만원, 뒤쪽 절반은 1억 9,250만원이에요.

잔금대출 1억이 남은 60㎡형이라면 앞쪽 시세로는 약 1,675만원, 뒤쪽 시세로는 약 975만원이 계산됩니다. 원래 여유가 얇은 집일수록 같은 하락폭이 더 크게 느껴져요. 신청 시점의 최근 거래로 다시 확인하는 습관이 필요해요.

거꾸로 10월 25일 거래처럼 2억원이 시세로 굳어지면 이야기가 달라져요. 60㎡형·잔액 1억 기준 여유가 약 1,500만원으로 올라가요. 시세 한두 건에 기대기보다 몇 달 거래를 묶어서 보는 게 안전해요.

DSR도 같이 봐야 해요. 연소득 4,500만원에 잔금대출을 매달 70만원 갚고 있다면 1년 상환액은 840만원입니다. 여기에 3,000만원을 연 5%·30년으로 더하면 해마다 약 193만원이 늘어 비율은 약 23%예요. 총대출이 1억을 넘으면 2금융권은 50%까지 봅니다.

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잔금대출 있는 우리 집 DSR은 몇 %?소득과 월 상환액만 넣어요

신청 전에 무엇을 확인하면 될까요?

등기부에 우리 집 소유권과 잔금대출 근저당이 어떻게 올라가 있는지 먼저 보세요. 근저당 금액은 실제 잔액보다 크게 잡혀 있는 게 보통이에요.

입주 3년 안쪽이라면 잔금대출의 중도상환수수료 조건도 함께 보세요. 2025년 1월 13일 이후 계약은 실제 비용 기준으로 매기고, 3년이 지나면 받지 않아요. 나중에 1순위를 갈아탈 계획이 있다면 그 시점과 후순위 만기를 맞춰 두는 게 편합니다.

후순위는 기존 근저당 다음 순서로 등기하는 대출이라 금리가 1순위보다 높습니다. 구조는 후순위 담보대출이란에서 먼저 보면 좋습니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.