청주 오창롯데캐슬더하이스트 후순위담보대출, 84⁠㎡ 4억 3,000만

오창롯데캐슬더하이스트 시세는 얼마일까요?

84㎡형의 최근 1년 중개거래 중간 가격은 4억 3,000만원입니다. 77건이 거래돼 이 단지 거래의 절반 가까이를 차지해요.

면적은 59·71·84·109㎡ 네 가지입니다. 71㎡형은 59㎡와 84㎡ 사이에 있는 면적이라, 시세도 그 중간인 3억 7,000만원이에요. 1년 거래는 모두 175건이고, 해제된 거래와 직거래는 뺐어요.

10월에는 84㎡형이 17층 4억 6,500만원, 15층 4억 4,450만원에 거래됐어요. 71㎡형 22층은 3억 7,500만원, 59㎡형 20층은 3억 1,800만원이었어요. 최근 84㎡ 거래 두 건이 모두 1년 중간 가격보다 높았어요.

어떤 단지인지 숫자로 보면요?

2018년 8월에 사용승인이 난 2,500세대 단지입니다. 2천 세대가 넘는 대단지라, 2금융권 담보 취급 기준에서 세대 수가 문제 될 일은 드물어요. 17개 동, 최고 39층으로 층수가 높은 편이고, 롯데건설이 지었어요.

60~85㎡가 1,792세대로 가장 많고, 60㎡ 이하 633세대, 85㎡ 초과 75세대거든요. 109㎡형은 세대 수가 적어 1년 거래도 5건뿐이에요.

남은 주담대별로 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 1억 5천 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 2,600만원이 더 남아요. 시세 4억 3,000만원의 70%인 3억 100만원에서 남은 주담대와 방공제 2,500만원을 뺐어요.

청주는 광역시가 아니어서 방공제가 2,500만원입니다. 광역시(2,800만원)보다 300만원 적게 빠집니다.

방공제는 나중에 세입자가 들어올 경우를 대비해 미리 빼 두는 금액입니다. 경매가 나면 소액임차인이 먼저 받는 몫이라, 후순위는 그만큼 뒤로 밀려요. 그래서 1순위보다 금리가 높고 한도는 보수적으로 잡혀요.

59㎡형은 남은 주담대가 2억이면 계산상 여유가 남지 않아요. 분양 때 받은 대출을 아직 많이 갚지 못했다면, 작은 면적일수록 먼저 계산해 보는 게 낫습니다. 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 심사에 따라 달라요.

오창과 청주 안에서는 어느 정도 시세인가요?

양청리에는 84㎡형 거래가 있는 단지가 이곳 하나입니다. 그래서 오창읍 전체와 비교하는 게 맞아요. 오창읍 14개 단지의 84㎡형 중간 가격은 2억 7,900만원이고, 이 단지는 세 번째로 높아요.

위의 두 단지와는 6천만원 정도 차이가 나요. 반대로 2006년 전후에 지어진 각리 단지들은 대부분 2억 원대 중후반이에요. 같은 오창이라도 연식과 단지에 따라 담보 여력이 크게 갈려요.

청주 전체로 넓히면 84㎡형 단지 242곳의 중간 가격이 2억 3,925만원이에요. 이 단지 비교용 시세 4억 3,350만원은 그 1.8배이고, 청주에서 39번째입니다. 84㎡형 거래 건수는 청주 단지 가운데 네 번째로 많아요.

2016~2020년에 지어진 청주 84㎡형 단지 39곳의 중간 가격도 4억 3,350만원입니다. 같은 연식 단지들의 한가운데에 있다는 뜻이에요. 비교할 거래가 많아 담보 평가가 크게 흔들릴 가능성은 낮은 편입니다.

시세 흐름과 단지 조건에서 볼 점은요?

84㎡형은 최근 반년 사이 조금 올랐어요. 앞 6개월 중간 가격 4억 2,500만원이 최근 6개월에는 4억 3,500만원이 됐어요. 1,000만원(약 2.4%) 오른 것이고, LTV 70%로 보면 한도가 약 700만원 늘어나는 정도예요.

• 준공 8년 차: 연식이 짧아 감정가가 실거래와 크게 벌어지는 경우는 드물어요.
• 고층 단지: 최고 39층이라 같은 면적도 층에 따라 시세 차이가 날 수 있어요. 층을 함께 알려 주면 계산이 정확해져요.
• 109㎡형: 1년 5건뿐이라 KB시세가 없으면 감정평가로 갈 수 있어요.
• 전세를 준 경우: 보증금이 먼저 빠져요. 세입자 있을 때 추가대출을 함께 보세요.

청주에서 DSR 때문에 거절됐다면요?

신용대출부터 DSR에 얼마나 잡히는지 확인해 보세요. 만기일시 신용대출도 5년 동안 나눠 갚는 것으로 계산해, 잔액 5천만원이면 원금만 연 1,000만원이 잡혀요.

총대출이 1억을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50%까지 봐요. 수도권 밖 주담대는 2026년 말까지 변동형 기준 0.75%p의 스트레스 금리가 심사에 더해져요. 아래에서 내 대출을 넣어 보세요.

예를 들어 연소득 4,500만원에 신용대출 4,000만원과 기존 주담대 원리금 연 1,200만원이 있다고 해 볼게요. 신용대출 원금만 연 800만원이 잡혀, 이자를 빼고도 DSR이 약 44%예요. 여기에 후순위 원리금이 더해지면 50%를 넘기 쉬워요.

DSR이 50%를 넘는다면 신용대출을 먼저 정리하는 순서를 검토할 수 있습니다. 청주 사례에 맞춘 설명은 청주 신용대출 대환과 DSR에 따로 모았어요.

진행 순서는 어떻게 되나요?

면적과 남은 주담대로 여유를 보고, DSR을 확인한 뒤 신청해요. 금융사는 KB시세나 감정가로 담보를 평가하고 소득을 심사해요. 승인되면 후순위 근저당을 설정하고 실행해요.

신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역이 기본 서류거든요. 자세한 내용은 준비 서류와 진행 순서에 있습니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사 결과에 따라 정해져요.

빌린 돈을 일찍 갚을 계획이 있다면 중도상환 조건도 미리 물어보세요. 은행·저축은행은 2025년 1월 13일 이후 계약부터 실제 비용 안에서만 수수료를 받고, 3년이 지나면 없어요. 대부업은 계약서에 적힌 조건을 기준으로 확인해야 합니다.