동해 e편한세상동해 후순위담보대출, 1년 새 4,850만 오른 시세

e편한세상동해 시세는 1년 사이 얼마나 올랐나요?

79㎡형 기준으로 4,850만원 올랐어요. 1년 앞쪽 거래의 중간 가격은 3억 150만원, 최근 6개월은 3억 5,000만원이에요. 비율로 치면 약 16% 오른 셈이에요.

면적은 79㎡와 85㎡ 두 가지입니다. 1년 동안 79㎡형 27건, 85㎡형 20건이 신고됐어요.

최근 거래는 1년 범위 위쪽에 몰려 있습니다. 9월 14일 79㎡형 10층이 3억 8,000만원으로 1년 최고가와 같았어요. 85㎡형은 9월 8일 5층 3억 9,800만원, 9월 19일 15층과 10월 17일 20층이 모두 3억 9,500만원이었어요.

최근 중간 가격으로 셈하면 79㎡형에 주담대가 1억 남았을 때 약 1억 2,000만원 여유가 나옵니다. 집값의 70%를 담보로 보는 LTV 70%에서 잔액과 동해 방공제 2,500만원을 뺀 예시거든요.

시세가 오른 만큼 한도도 늘어나나요?

계산상으로는 오른 금액의 70%만큼 늘어납니다. 4,850만원이 오르면 담보 여유는 약 3,395만원 커져요. 1년 전 시세로 냈다면 같은 조건에서 여유가 이만큼 작았다는 뜻이에요.

잔액이 2억인 경우를 보면 차이가 확실합니다. 1년 전 시세로는 여유가 없었지만, 최근 시세로는 약 2,000만원이 계산돼요. 시세 변화가 대출 가능 여부를 가르는 경계에 있는 집이라면 시점이 중요해요.

거꾸로 시세가 다시 내려가는 경우도 같은 비율로 움직여요. 3억 5,000만원에서 1,000만원 내리면 여유는 700만원 줄어듭니다. 상승 폭이 컸던 만큼, 신청 직전에 최근 거래를 한 번 더 확인하는 편이 안전해요.

다만 오른 시세가 그대로 인정될지는 금융사 평가에 달려 있죠. 금융사가 쓰는 가격은 실거래 중간값이 아니라 KB시세나 감정가일 수 있어요. 79㎡형 1년 최저 거래 2억 8,000만원으로 잡히면 잔액 1억 기준 여유는 약 7,100만원이에요.

79⁠㎡형과 85⁠㎡형은 여유가 얼마나 다른가요?

1년 중간 가격 기준으로 두 면적의 차이는 3,650만원이에요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유 차이는 약 2,555만원입니다.

79㎡형은 최근 6개월 값, 85㎡형은 1년 중간 값을 썼어요. 85㎡형도 최근 거래가 3억 9,500만원 안팎이라, 최근 시세로 다시 잡으면 여유가 표보다 커질 수 있죠.

담보 비율을 80%로 보는 대부업 예시라면 79㎡형·잔액 1억일 때 약 1억 5,500만원입니다. 비율이 높을수록 금리 부담도 커지니, 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해진다는 점을 함께 보세요.

북평동과 동해 안에서는 어느 위치인가요?

북평동에서 시세가 잡히는 단지는 두 곳이고, 84㎡형 기준으로 이 단지가 위쪽입니다. 다른 한 곳인 성협4차는 6,250만원입니다.

동해 전체로 보면 84㎡형 시세가 잡히는 단지가 45곳이고 중간 가격은 1억 8,200만원이에요. 이 단지 85㎡형 최근 시세 3억 9,000만원은 그 약 2.1배거든요.

북평동 두 단지의 84㎡형 시세 차이는 3억 2,750만원입니다. 동 이름만 같을 뿐 담보 가치는 전혀 다르게 잡혀요. 이웃 단지 대출 이야기를 들었다면 내 단지 시세로 다시 계산해야 하는 이유예요.

도시 중간 가격보다 시세가 높은 단지는 거래 한 건 한 건의 무게가 커요. 1년 47건 가운데 최근 거래가 위쪽에 몰린 점은 긍정적이지만, 거래가 뜸해지는 시기에는 평가가 보수적으로 잡힐 수 있습니다.

같은 동해에서 다른 신축 단지의 계산은 동해 이도코아루더스카이 글에 있어요. 두 단지의 시세 흐름을 나란히 보면 동해 신축 시세가 어떻게 움직였는지 감이 와요.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

2020년 2월 사용승인을 받은 644세대 단지입니다. 대림이 지었고 9개 동, 최고 20층 계단식이에요.

6년 차 신축이라 연식 때문에 평가가 깎일 걱정은 적은 편입니다. 1년 47건이 거래돼 시세 자료도 꾸준히 쌓이고 있어요.

K-apt 면적 구분상 644세대가 모두 60~85㎡ 구간에 들어요. 면적이 두 가지뿐이라 같은 면적끼리 비교하기 쉬워요. 대신 거래 범위가 1억 가까이 벌어져 있어, 층과 동에 따라 평가 차이가 날 수 있죠.

오른 시세로 신청할 때 무엇을 챙길까요?

금융사가 어떤 가격을 쓰는지부터 물어보세요. KB시세는 매주 갱신되지만, 실거래가 오른 속도를 바로 따라가지 못할 때가 있습니다. 쓰는 방식은 KB시세 보는 법에 정리했어요.

소득 쪽 계산도 함께 봐야 해요. 빚이 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 연소득 대비 1년 원리금 50%를 상한으로 봅니다. 올해 말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해요.

1억 2,000만원을 연 5%·30년으로 빌리면 매달 약 64만 4천원을 갚아요. 시세가 올라 한도가 커졌다고 다 쓰기보다, 이 금액이 월 예산 안에 들어오는지 먼저 확인하세요.

비용도 빠뜨리지 마세요. 1억 2,000만원처럼 1억을 넘는 금액은 인지세 총액이 15만원이고 고객 몫은 7만 5천원입니다. 1억 이하로 맞추면 총액이 7만원으로 내려가요.

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2순위 대출의 구조가 처음이라면 후순위 담보대출이란을 먼저 보세요. 최종 한도와 금리는 금융사 심사로 정해집니다.