동해 이도코아루더스카이 후순위담보대출, 같은 평형 1억 차이

이도코아루더스카이 시세는 얼마일까요?

84㎡형은 요즘 거래의 가운데 값이 2억 9,350만원이에요. 75㎡형은 2억 5,975만원이라 둘 사이 차이는 3,375만원입니다.

이 단지는 두 가지 면적만 거래돼요. 12개월 동안 신고된 61건 중 36건이 84㎡형, 25건이 75㎡형이었어요.

흐름은 소폭 올랐어요. 84㎡형 1년 전반부 가운데 값은 2억 8,700만원, 요즘은 2억 9,700만원으로 1,000만원 높아졌어요. 비율로는 약 3.5%입니다.

10월에는 84㎡형만 네 건이 신고됐어요. 8일 6층 3억 4,000만원, 12일 2층 2억 8,900만원, 21일 5층 3억 2,000만원, 22일 6층 3억 1,800만원이에요. 네 건 평균은 3억 1,675만원으로 가운데 값보다 높아요.

같은 84⁠㎡형인데 왜 1억 넘게 차이 날까요?

층과 향, 내부 상태가 값에 그대로 반영되기 때문이에요. 84㎡형은 12개월 동안 2억 6,300만원부터 3억 9,200만원까지 거래됐어요. 가장 싼 거래와 비싼 거래 차이가 1억 2,900만원이에요.

층만으로 설명되지도 않아요. 10월 6층 거래 두 건이 3억 4,000만원과 3억 1,800만원으로 2,200만원 차이 났어요. 같은 층이라도 동 위치나 수리 여부에 따라 값이 달라질 수 있습니다.

75㎡형은 상대적으로 고르게 거래됐어요. 12개월 범위가 2억 2,500만원부터 2억 8,700만원까지라 폭이 6,200만원입니다. 84㎡형 폭의 절반 정도라 계산 결과가 실제 평가와 덜 어긋날 수 있어요.

이 폭은 담보 여유에도 그대로 옮겨 가요. 남은 주담대 1억을 놓고, 어느 거래를 기준으로 삼느냐에 따라 결과가 얼마나 달라지는지 계산해 봤어요.

최저 거래 2억 6,300만원으로 보면 약 5,910만원, 최고 거래 3억 9,200만원으로 보면 약 1억 4,940만원입니다. 실제 계산에는 한쪽 끝이 아니라 가운데 값에 가까운 숫자가 쓰인다고 보고 계획하는 편이 안전합니다.

금융사는 어떤 값으로 계산하나요?

실거래가 자체보다 KB시세나 감정 결과를 기준으로 삼아요. KB시세는 비슷한 거래를 모아 만든 값이라 한두 건의 높은 거래에 크게 끌려가지 않아요. 어떻게 만들어지는지는 KB시세 보는 법에 있어요.

감정평가는 우리 집 자체를 봐요. 저층이거나 내부가 손볼 곳이 많으면 가운데 값보다 낮게, 상태가 좋으면 높게 나올 수 있어요. 세 값이 서로 다를 때 한도를 어떻게 잡는지는 감정가·KB시세·실거래가가 다를 때에 정리했어요.

10월 평균 3억 1,675만원도 참고로만 보세요. 네 건뿐이라 3억 4,000만원짜리 한 건이 빠지면 평균이 약 3억 900만원으로 내려가요. 표본이 작을수록 평균은 쉽게 흔들려요.

남은 주담대별로 얼마가 남을까요?

가운데 값 기준으로 84㎡형에 1억이 남았다면 약 8,045만원입니다. 2억 9,350만원에 0.7을 곱한 2억 545만원에서 잔액 1억과 방공제 2,500만원을 차례로 덜었어요.

LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 여기서는 70%로 놓았어요. 방공제는 앞으로 들어올지 모를 소액 세입자 몫으로 동해는 방 1개 기준 2,500만원이에요. 84㎡형은 잔액이 1억 8,045만원을 넘으면 70% 계산으로는 남는 몫이 없어요.

대부업처럼 80%를 쓰는 예시라면 84㎡형·잔액 1억 기준 약 1억 980만원이 나와요. 숫자는 계산 예시일 뿐이고, 실제 금액은 심사 결과로 정해져요.

계산된 금액을 다 받을 필요는 없어요. 8,045만원을 모두 받으면 연 5% 예시로 한 해 이자가 약 402만원입니다. 3,000만원만 받으면 약 150만원이라, 쓸 곳에 맞춰 금액을 줄이면 부담도 같이 줄어듭니다.

502세대 단지라는 점은 어떻게 봐야 하나요?

세대 수에 비해 거래가 많은 편이에요. 12개월 61건은 502세대의 약 12%예요. 소규모 단지인데도 비교할 거래가 꾸준히 쌓여서 시세 근거는 부족하지 않아요.

이도동에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 3곳입니다. 동해아이파크 3억 6,000만원 다음으로 두 번째이고, 현대 1억 6,450만원보다는 1억 2,900만원 높아요. 동해 84㎡형 가운데 값 1억 8,200만원과 비교하면 약 1.6배입니다.

동해에서 84㎡형 실거래가 있는 단지는 45곳이에요. 시 평균으로 한도를 짐작하면 이 단지는 크게 낮춰 보게 되니, 단지 이름으로 따로 계산하는 편이 정확해요.

소득 기준까지 통과하려면요?

DSR은 한 해 소득에서 모든 대출의 1년 원리금이 차지하는 몫이에요. 2금융권은 50%까지 보고, 수도권 밖 주담대는 심사 때 금리에 0.75%p를 더해 계산합니다. 8,045만원을 연 5%·30년으로 빌리면 매달 약 43만 2천원이 더해집니다.

신용대출이 있으면 그 잔액은 5년 안에 갚는 것으로 잡혀서 비중이 빠르게 커져요. 무엇부터 정리할지는 DSR 초과로 거절됐을 때에 순서대로 있어요.

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우리 집 기준값으로 상담받아 볼까요?연락처만 남기면 돼요

후순위 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 8,045만원이면 대출 총액이 1억 이하라 인지세는 총 7만원, 고객 몫은 3만 5천원입니다. 준비할 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 확인하세요.