강릉 강릉자이파인베뉴 후순위담보대출, 1년 새 2,250만↑

입주 3년 차 강릉자이파인베뉴, 시세는 어떻게 움직였나요?

조금씩 올랐어요. 84㎡형의 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격은 5억 2,250만원, 최근 거래는 5억 4,500만원이에요. 2,250만원, 약 4.3% 오른 셈입니다.

2024년 1월 입주한 신축이라 입주 직후에는 매물이 한꺼번에 나와 값이 흔들리는 경우가 있습니다. 이 단지는 그 시기를 지나서도 거래가 꾸준히 이어졌어요. 지난 1년 동안 네 면적을 합쳐 55건이 신고됐어요.

최근 계약을 보면 오름세가 보여요. 10월 6일 77㎡ 12층이 4억 9,500만원으로 이 면적 1년 최고가였어요. 9월에는 75㎡ 10층과 11층이 나란히 4억 6,000만원에 계약됐고, 5일에는 84㎡형 11층이 5억 4,500만원이었어요.

84㎡형은 1년 범위가 4억 2,800만~5억 8,000만원으로 넓어요. 1억 5천만원 넘게 벌어진 데는 입주 초 거래와 최근 거래가 한 표에 함께 묶인 영향도 있을 수 있습니다. 그래서 한도 계산에는 1년 전체 값보다 최근 실거래 중간 가격 5억 5,000만원을 썼어요.

시세가 오른 만큼 한도는 얼마나 늘었나요?

LTV 70% 기준으로 약 1,575만원 늘었어요. 시세 상승분 2,250만원의 70%입니다. LTV는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 비율이라, 시세가 오르내린 만큼 그 비율대로 여유가 움직여요.

주담대가 2억 남은 84㎡형으로 보면, 1년 앞쪽 시세 기준 여유는 1억 4,075만원이었어요. 최근 시세로 다시 계산하면 1억 5,650만원이에요. 여기엔 방공제 2,500만원이 빠져 있어요. 방공제는 세입자 몫을 미리 떼는 금액이고 강릉은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

반대로 시세가 다시 내리면 같은 비율로 줄어듭니다. 1,000만원 하락에 700만원입니다. 신축은 입주 몇 년 동안 값이 출렁일 수 있으니, 계산은 신청 직전 시세로 다시 해 보는 게 좋아요.

금융사가 실제로 쓰는 값은 KB시세나 감정가예요. 실거래가 먼저 오르고 KB시세가 뒤따라오는 경우가 많아서, 오른 시세가 한도에 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있죠. 상담할 때 최근 계약 사례를 함께 보여 주면 평가액을 맞춰 보는 데 도움이 돼요.

면적과 잔액에 따라 얼마나 남나요?

84㎡형은 잔액 3억이 남아도 약 6,000만원이 계산됩니다. 최근 실거래 중간 가격에 LTV 70%를 곱하고 잔액과 방공제를 뺀 예시 값이에요.

94㎡가 84㎡형보다 낮게 나온 건 거래가 2건뿐이기 때문입니다. 몇 건의 층·향 차이가 그대로 반영돼서, 큰 면적이 오히려 싸게 잡혔어요. 94㎡ 소유자라면 감정평가 결과가 표와 꽤 다를 수 있습니다.

담보 비율을 자체적으로 정하는 대부업에서 80%를 적용하면 84㎡형·잔액 2억 기준 여유는 약 2억 1,500만원까지 계산돼요. 비율을 높이면 금리도 함께 올라가는 편이라 필요한 만큼만 받는 걸 권해요.

강릉자이파인베뉴는 어떤 단지인가요?

918세대, 11개 동, 최고 27층 규모입니다. GS건설이 지었고 2024년 1월 사용승인을 받았어요.

세대의 약 94%가 85㎡ 이하예요. 그래서 거래도 84㎡형에 몰렸고, 큰 면적은 시세 자료가 적어요. 입주 때 받은 잔금대출이 있다면 중도상환수수료가 남은 기간인지 함께 확인하세요.

2025년 1월 13일 이후 맺은 대출이라면 중도상환수수료는 실제 드는 비용 안에서만 받을 수 있죠. 그 전에 맺은 잔금대출이라면 약정서의 수수료율과 면제 시점을 따로 확인해야 해요. 갈아탈지 판단할 때 이 금액이 의외로 크게 작용합니다.

내곡동과 강릉 안에서는 어느 위치인가요?

내곡동 6개 단지 중 84㎡형 시세 1위이고, 강릉 85개 단지 중 3번째입니다. 강릉 84㎡형 중간 가격 2억 1,800만원과 비교하면 3억 3,200만원 높아요.

같은 동 2위와도 3억 2,000만원 차이거든요. 동네 구축 시세로 짐작하면 이 단지 한도를 크게 낮게 보게 돼요. 강릉 구축 단지들의 계산은 강릉 오래된 아파트 담보대출에, 입암동 신축 사례는 강릉 더샵 분석에 있죠.

시세가 올랐을 때 추가로 받을까, 갈아탈까요?

기존 주담대 금리부터 비교해 보세요. 입주 때 낮은 금리로 받은 대출이라면 그대로 두고 필요한 금액만 후순위로 더하는 편이 이자 총액이 적을 수 있어요. 반대로 기존 금리가 높다면 한꺼번에 갈아타는 계산도 해 볼 만합니다.

예를 들어 후순위로 5,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 26만 8천원, 1년 약 322만원이에요. 두 방법의 차이는 저금리 주담대, 두고 더할까 갈아탈까에서 비교해 볼 수 있습니다. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정되죠.

소득 심사도 함께 봐야 해요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이고 2금융권은 50%까지 봐요. 연소득 5,500만원에 기존 주담대 원리금이 연 1,300만원이라면, 후순위 5,000만원을 더해도 합계 1,622만원으로 약 29.5%예요. 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져 이보다 조금 높게 잡혀요.

sync_alt

최근 시세로 상담받아 볼까요?세 칸 입력 · 10초