군산 현대메트로타워2차 후순위담보대출, 1차와 2,170만 차이

2차와 1차는 이름이 같은데 시세가 얼마나 다른가요?

84㎡형 기준으로 3,100만원 차이입니다. 현대메트로타워2차는 최근 6개월 실거래 중간 가격이 2억 500만원, 같은 대명동의 현대메트로타워(1차)는 1억 7,400만원이에요.

담보 여유로 바꾸면 차이는 2,170만원이에요. LTV 70%를 곱하면 시세 차이의 70%만큼 여유가 벌어지기 때문입니다. LTV란 집값에서 담보로 인정받는 비율을 말합니다.

대명동에서 거래가 잡힌 아파트는 이 두 단지뿐이에요. 이름이 거의 같아서 계산기에서 단지를 잘못 고르기 쉬워요. 2차 소유자가 1차 숫자로 계산하면 여유를 2,170만원 낮게, 반대로 하면 그만큼 높게 보게 됩니다.

어느 단지인지는 등기부등본의 건물 명칭으로 확인할 수 있어요. 등기부 읽는 법은 등기부등본 발급과 읽는 법에 정리했어요. 을구에 적힌 기존 근저당 금액도 이때 같이 확인해 두면 좋아요.

1차와 2차의 경계선도 다르게 잡혀요. 2차는 1억 1,850만원, 1차는 9,680만원입니다. 잔액이 1억이라면 2차는 1,850만원 여유가 있지만 1차는 계산상 여유가 없습니다. 단지 이름 하나로 가능 여부가 갈리는 셈이에요.

2차 시세는 어떻게 형성돼 있나요?

1년 동안 84㎡형 43건이 1억 8,000만~2억 3,000만원에 거래됐어요. 1년 중간 가격과 최근 6개월 중간 가격이 모두 2억 500만원으로 같아요.

흐름은 300만원 오른 정도라 거의 평평합니다. 한도로 바꾸면 210만원 차이에 그쳐요. 신청 시기보다는 층과 잔액이 계산 결과를 더 크게 바꿔요.

최근 거래는 층이 높을수록 값도 높게 나왔어요. 9월 31층이 2억 1,000만원, 27층이 2억 500만원, 20층이 2억원이었고 8월 20층은 1억 9,000만원이었어요. 같은 20층에서도 1,000만원 차이가 났어요.

층 차이를 한도로 바꿔 볼게요. 31층 2억 1,000만원과 8월 20층 1억 9,000만원의 차이는 2,000만원이에요. 금융사가 이 차이를 그대로 반영한다면 담보 여유가 1,400만원 달라져요. 내 집과 비슷한 층의 최근 거래를 찾아 두면 평가 결과를 짐작하는 데 도움이 됩니다.

40층 942세대, 단지 구성은 어떤가요?

2016년 4월에 사용승인이 난 942세대 단지입니다. 현대주택건설이 지었고 5개 동, 최고 40층이에요.

5개 동에 942세대라 한 동에 평균 190세대 가까이 살아요. 최고 40층이라 같은 84㎡형도 층 범위가 넓어요. 최근 거래처럼 층에 따라 값이 갈린다면, 1년 범위 5,000만원 안에서 내 집이 어디쯤인지에 따라 평가가 달라질 수 있죠.

세대수가 많고 면적이 한 가지라 거래도 꾸준해요. 1년 43건은 세대수의 약 4.6%입니다. 금융사가 시세 자료를 잡을 때 쓸 거래가 충분히 쌓여 있는 편이에요.

준공 10년 차라 아주 오래된 단지는 아니에요. 다만 실거래 공개 자료만으로는 동별 위치나 조망 차이를 알기 어려워요. 그런 차이는 금융사 감정평가에서 따로 다뤄질 수 있으니, 계산기 숫자는 출발선으로 보는 편이 좋아요.

남은 주담대별로 1차와 2차를 나란히 보면요?

2차는 잔액 1억 1,850만원, 1차는 9,680만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. 군산은 광역시가 아니어서 방공제(세입자 몫으로 미리 빼는 돈)가 방 1개 기준 2,500만원입니다.

잔액 9,000만원 줄에서 차이가 크게 보여요. 2차는 2,850만원이 남지만 1차는 680만원뿐이에요. 잔액 1억 1,000만원이면 2차도 850만원으로 줄고, 1차는 여유가 없어요.

담보 비율을 자체 기준으로 잡는 대부업에서 예시로 80%를 쓰면, 2차·잔액 9,000만원 기준 4,900만원까지 계산됩니다. 비율이 높아지는 만큼 금리도 올라가요. 표의 숫자는 모두 예시이고, 실제 금액은 심사로 정해져요.

여유가 수천만원 수준이라면 쓸 곳을 먼저 정합니다. 2,850만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 15만 3천원을 갚아요. 고금리 신용대출을 갚는 데 쓰면 월 부담과 DSR을 함께 줄일 수 있어요. 새 지출에 쓰면 부담만 늘어요.

군산 안에서는 어느 수준인가요?

84㎡형 기준 군산 97개 단지 중 31번째입니다. 군산 84㎡형 중간 가격 1억 2,900만원보다 7,600만원 높아서 약 1.6배예요.

같은 군산이라도 신축 대단지와는 값 차이가 있어요. 비슷한 가격대 단지의 계산은 군산 세영리첼에서 볼 수 있습니다. 군산 단지들의 신용대출 정리 계산은 군산 신용대출 대환에 모았어요.

1차와 비교해 보면 차이의 출처도 짐작할 수 있습니다. 2차 시세가 더 높게 형성된 건 사실이지만, 그 이유를 실거래 자료만으로 단정하긴 어려워요. 금액만 놓고 보면 같은 잔액에서 2차 쪽 여유가 늘 2,170만원 크게 계산된다는 점이 핵심이에요.

담보는 되는데 소득에서 막히면요?

DSR부터 확인합니다. 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지 봅니다. 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요.

가령 연소득 4,000만원에 주담대를 매달 40만원 갚고, 신용대출이 2,500만원 있다고 해 볼게요. 주담대 연 480만원에 신용대출 5년 분할 원금 500만원이 더해져 이자를 빼고도 약 24.5%예요. 신용대출을 연 5%, 30년 담보대출로 옮기면 연 약 161만원으로 잡혀 약 16%로 내려가요.

스트레스 가산 0.75%p가 붙으면 주담대 쪽 연 상환액이 심사표에서 조금 더 크게 잡혀요. 그래서 계산상 16% 근처라도 실제 심사 비율은 이보다 조금 높게 나올 수 있습니다. 소득 증빙 서류를 미리 준비해 두면 이 차이를 확인하는 시간이 줄어요.

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두 대출 조건, 어느 쪽이 덜 낼까?금리·기간만 넣어요

순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세가 없습니다. 설정비를 누가 내는지는 계약 전에 금액으로 확인하세요.