홍천 주공1차 후순위담보대출, 40·50·59⁠㎡ 한도 차이

홍천 주공1차는 면적마다 시세가 얼마나 다른가요?

세 면적의 시세가 꽤 크게 벌어져 있습니다. 최근 6개월 실거래 중간 가격은 40㎡형 7,500만원, 50㎡형 1억 1,200만원, 59㎡형 1억 6,000만원이에요.

가장 작은 면적과 가장 큰 면적의 차이는 8,500만원입니다. 전용면적은 19㎡ 차이인데 가격은 두 배가 넘어요. 그래서 이 단지는 몇 ㎡에 사느냐가 한도를 사실상 결정해요.

1년 동안 세 면적 합쳐 48건이 거래됐어요. 그중 31건이 50㎡형이라, 이 단지에서 시세가 가장 촘촘하게 잡히는 면적은 50㎡형입니다. 40㎡형은 8건, 59㎡형은 9건이에요.

최근에는 50㎡형 거래가 이어졌어요. 9월 5일 2층 1억 1,350만원, 9월 9일 11층 1억 1,200만원, 10월 7일 15층 1억 1,050만원이었어요. 층과 상관없이 1억 1,000만원대 초반에 모여 있어요.

2001년에 지어진 25년 차 단지입니다. 세대수와 동 수는 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 단지명으로 검색하면 확인할 수 있죠.

면적이 다르면 한도는 얼마나 차이 나나요?

남은 대출이 없다면 LTV 70% 기준 여유는 40㎡형 약 2,750만원, 50㎡형 약 5,340만원, 59㎡형 약 8,700만원입니다. 40㎡형과 59㎡형 차이가 5,950만원입니다.

LTV는 집값 중 대출로 인정하는 비율이에요. 시세에 70%를 곱한 뒤 방공제를 빼서 계산합니다. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼어 두는 금액으로, 홍천은 방 1개 기준 2,500만원입니다.

시세 차이보다 여유 차이가 더 크게 느껴지는 이유가 있어요. 방공제 2,500만원은 면적과 상관없이 똑같이 빠지거든요. 40㎡형은 70% 한도 5,250만원 중 절반 가까이가 방공제로 빠지지만, 59㎡형은 1억 1,200만원 중 약 22%입니다.

㎡당 가격으로 봐도 큰 면적이 더 비싸요. 40㎡형은 ㎡당 약 188만원, 50㎡형은 224만원, 59㎡형은 약 271만원입니다. 넓을수록 ㎡당 값까지 올라가니 담보 여유 차이가 더 벌어져요.

남은 대출이 있으면 면적별로 얼마나 남나요?

남은 대출 금액별로 세 면적을 나란히 놓으면 아래와 같아요. 80%는 대부업 예시 비율이에요. 대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정하고, 실제 비율과 금리는 심사에 따라 달라요.

이를테면 50㎡형에 대출 3,000만원이 남아 있다면 70% 기준 여유는 약 2,340만원이에요. 같은 대출이 40㎡형에 있으면 70% 기준으로는 남는 금액이 없고, 59㎡형이면 약 5,700만원이 남아요. 면적 하나로 결과가 이렇게 갈려요.

40㎡형은 남은 대출이 2,750만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없습니다. 50㎡형은 5,340만원, 59㎡형은 8,700만원이 그 선이에요. 같은 단지라도 면적에 따라 버틸 수 있는 잔액이 세 배 넘게 달라요.

방공제는 금융사에 따라 보험으로 빼지 않는 경우도 있어요. 그러면 면적별 여유가 각각 2,500만원씩 늘어나요. 가능 여부는 상품마다 달라서 상담에서 확인해야 합니다. 개념은 방공제란에 정리했어요.

거래가 적은 40⁠㎡·59⁠㎡형은 무엇을 조심하나요?

계산기 숫자를 참고로만 보는 게 좋아요. 40㎡형은 1년 8건, 59㎡형은 9건이라 중간 가격 하나로 시세를 단정하기 어려워요.

특히 59㎡형은 1년 범위가 1억 4,000만~1억 9,500만원으로 5,500만원 벌어져 있습니다. 70%로 바꾸면 여유가 3,850만원까지 달라질 수 있는 폭입니다. 거래가 적은 면적은 금융사가 감정평가로 다시 확인하는 경우가 많아요.

50㎡형은 사정이 나아요. 1년 31건이 쌓였고, 1년 앞쪽 중간 가격 1억 1,300만원과 뒤쪽 1억 1,125만원이 거의 같아요. 시세가 안정적이라 계산기 결과와 실제 심사 결과의 차이가 상대적으로 작을 가능성이 높아요. 기준가 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에서 더 볼 수 있어요.

홍천 안에서는 어느 정도 시세인가요?

홍천에서 84㎡형 거래가 있는 11개 단지의 중간 가격은 2억 750만원이에요. 이 단지에서 가장 큰 59㎡형도 그보다 4,750만원 낮습니다.

같은 갈마곡리에는 84㎡형 단지가 네 곳 있습니다. 극동스타클래스 4억 1,800만원, 홍천오드카운티 3억 5,500만원, 신성미소지음 2억 5,000만원, 태림 1억 3,700만원입니다. 같은 동네에서도 84㎡형 시세가 세 배 넘게 차이 나요.

면적이 작은 구축 단지라 큰돈을 마련하기엔 담보 규모가 넉넉하지 않아요. 필요한 금액이 여유보다 크다면, 담보대출 하나로 해결하려 하기보다 기존 대출의 구조를 먼저 보는 편이 나아요.

후순위 대출은 기존 주담대 뒤 순위로 근저당을 잡는 구조라, 1순위보다 금리가 높게 정해져요. 구조가 낯설다면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요.

상담 전에 무엇을 정리하면 좋을까요?

전용면적부터 정확히 확인하세요. 등기부등본이나 분양 서류에 적힌 전용면적으로 계산해야 오차가 없습니다. 그다음 남은 대출 잔액과 연소득을 정리해요.

공용면적을 합친 공급면적으로 넣으면 실제보다 큰 면적으로 계산돼요. 이 단지처럼 면적별 시세 차이가 큰 곳에서는 그 실수가 수천만원의 오차로 이어질 수 있어요.

연소득 가운데 1년 대출 상환에 나가는 몫, 그게 DSR이에요. 2금융권은 50%까지 보고, 심사 금리에 0.75%p가 더해져요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.