HOME FINANCE LAB제천 제천강저롯데캐슬프리미어 후순위담보대출, 잔액별 여유
- 75㎡형 최근 시세 2억 9,700만원, 1년 +700만
- 2017년 준공 · 863세대 · 롯데건설
- 제천 42개 단지 중 84㎡형 7위
목차 6개
제천강저롯데캐슬프리미어 시세는 얼마예요?
거래가 가장 많은 75㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 2억 9,700만원입니다. 1년 앞쪽 거래의 중간 가격 2억 9,000만원보다 700만원 높습니다.
면적은 67·75·85㎡ 세 가지예요. 1년 거래 51건 가운데 35건이 75㎡형이라, 이 단지 시세는 사실상 75㎡형이 이끌어요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 67㎡ | 2억 6,500만 | 2억 6,000만~2억 7,800만 | 6건 |
| 75㎡ | 2억 9,350만 | 2억 6,000만~3억 600만 | 35건 |
| 85㎡ | 3억 3,450만 | 3억~3억 6,000만 | 10건 |
10월에 신고된 네 건은 모두 75㎡형이었어요. 4일 16층 3억 300만원, 6일 10층 2억 9,800만원, 17일 12층 3억 400만원, 20일 4층 2억 9,000만원이에요. 저층과 고층의 차이가 1,400만원 안쪽이라 가격이 비교적 고르게 형성돼 있습니다.
75㎡형에 주담대가 1억 2,000만원 남았다면, 집값의 70%를 담보로 보는 LTV 70% 기준 약 6,290만원 여유가 계산돼요. 제천은 방공제 2,500만원을 빼요. 내 잔액으로 바로 바꿔 보세요.
남은 주담대가 얼마일 때까지 더 받을 수 있나요?
75㎡형은 잔액 1억 8,290만원이 경계입니다. 이보다 적게 남았으면 LTV 70% 기준 여유가 있고, 많으면 계산상 남는 몫이 없어요.
| 남은 주담대 | LTV 70% | 80% 가정(대부업 예시) |
|---|---|---|
| 3천 | 1억 5,290만 | 1억 8,260만 |
| 5천 | 1억 3,290만 | 1억 6,260만 |
| 8천 | 1억 290만 | 1억 3,260만 |
| 1억 | 8,290만 | 1억 1,260만 |
| 1억 2천 | 6,290만 | 9,260만 |
| 1억 5천 | 3,290만 | 6,260만 |
| 1억 8천 | 290만 | 3,260만 |
| 2억 | 여유 없음 | 1,260만 |
잔액이 1,000만원 늘 때마다 여유는 같은 1,000만원씩 줄어요. 그래서 원금을 조금씩 갚아 온 집이라면 그만큼 여유가 커져 있어요. 오래전 계약서 금액이 아니라 현재 잔액증명서 숫자로 계산하세요.
담보 비율을 자체 기준으로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면 경계는 2억 1,260만원으로 올라가요. 대신 비율이 높아지면 금리도 높아지는 게 보통이에요. 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.
잔액이 아니라 채권최고액으로 빼면 어떻게 되나요?
여유가 그만큼 줄어요. 1순위 근저당은 보통 원금보다 높은 채권최고액으로 등기돼 있고, 2순위를 내주는 쪽은 이 금액을 기준으로 선순위를 빼기도 해요.
원금의 120%로 설정됐다고 가정하면 차이가 이 정도입니다. 75㎡형 기준이에요.
| 남은 원금 | 채권최고액(120% 가정) | 잔액 기준 여유 | 최고액 기준 여유 |
|---|---|---|---|
| 5천 | 6,000만 | 1억 3,290만 | 1억 2,290만 |
| 1억 | 1억 2,000만 | 8,290만 | 6,290만 |
| 1억 5천 | 1억 8,000만 | 3,290만 | 290만 |
잔액 1억 5,000만원이면 잔액 기준으로는 3,290만원이 남지만, 최고액 기준으로는 290만원뿐이에요. 같은 집, 같은 대출인데 계산 방식 하나로 3,000만원이 갈려요.
채권최고액은 등기부등본 을구에 적혀 있어요. 원금을 많이 갚았더라도 근저당을 줄이는 변경 등기를 하지 않았다면 처음 설정한 금액이 그대로 남아 있습니다. 그래서 오래 갚아 온 집일수록 잔액과 최고액의 차이가 커질 수 있습니다.
어느 방식으로 빼는지는 금융사마다 달라요. 상담 때 "선순위를 잔액으로 보나요, 최고액으로 보나요?"라고 꼭 물어보세요. 이미 2순위가 있는 경우까지 포함한 계산은 3순위 담보대출에 정리했어요.
면적에 따라 여유가 끝나는 지점은 어디인가요?
LTV 70% 기준으로 67㎡형은 잔액 1억 6,050만원, 85㎡형은 2억 915만원에서 여유가 끝나요. 면적별 1년 중간 가격으로 계산한 값이에요.
67㎡형과 85㎡형의 경계 차이는 약 4,865만원이에요. 85㎡형은 1년 10건, 67㎡형은 6건이라 75㎡형보다 시세 근거가 얇아요. 두 면적은 계산 결과를 조금 보수적으로 보는 편이 안전해요.
85㎡형 1년 최저 거래 3억원으로 평가되면 경계는 1억 8,500만원으로 내려가요. 중간 가격으로 낸 값보다 약 2,415만원 낮습니다. 내 집이 저층이거나 수리 전 상태라면 이 아래쪽 숫자를 기준으로 계획을 세워 보세요.
강제동과 제천 안에서는 어느 정도인가요?
84㎡형 기준으로 제천 42개 단지 가운데 7번째입니다. 제천 84㎡형 중간 가격 2억 650만원과 비교하면 이 단지 85㎡형 3억 3,450만원은 약 1.6배입니다.
강제동에서 시세가 잡히는 단지는 두 곳이에요. 강제코아루파크 84㎡형이 2억 8,800만원으로, 이 단지보다 4,650만원 낮아요.
| 주소 | 충북 제천시 청풍호로10길 53 |
|---|---|
| 세대·동 | 863세대 · 12개 동 · 최고 20층 |
| 사용승인 | 2017년 8월(9년 차) |
| 면적 구성 | 전 세대 60~85㎡ 구간(67·75·85㎡) |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
| 시공 | 롯데건설 |
9년 차 브랜드 단지이고 세대수가 800세대를 넘어 거래가 꾸준합니다. 1년 51건이면 제천 안에서 시세 근거가 두꺼운 편입니다. 같은 제천의 오래된 소형 단지 계산은 제천 비둘기 글에서 볼 수 있어요.
담보 여유가 있어도 따로 확인할 것은요?
소득 대비 상환 비율, 곧 DSR입니다. 빚이 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 1년 원리금이 연소득의 50% 안이어야 합니다. 신용대출은 심사에서 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산돼요.
가령 연소득 4,500만원에 신용대출 3,000만원이 있으면 원금만 해마다 600만원이 잡혀요. 이걸 30년 담보대출로 옮기면 연 5% 기준 1년 원리금이 약 193만원으로 줄어듭니다.
비용은 금액 구간을 보고 정하세요. 6,290만원을 빌리면 1억 이하라 인지세 총액 7만원, 고객 몫은 3만 5천원입니다. 근저당 설정비와 중도상환수수료도 계약 전에 금액으로 받아 두면 비교가 쉬워요.
진행 순서와 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요. 최종 한도와 금리는 금융사 심사 결과가 기준이에요.
자주 묻는 질문
제천강저롯데캐슬프리미어 75㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 6개월 실거래 중간 가격은 2억 9,700만원이에요. 10월 75㎡형 거래 네 건은 2억 9,000만~3억 400만원이었어요.
주담대가 얼마 남아야 추가로 받을 수 있나요?
75㎡형은 LTV 70% 예시 기준 잔액이 1억 8,290만원보다 적어야 여유가 생겨요. 대부업 예시처럼 80%로 보면 그 선이 2억 1,260만원이에요.
채권최고액으로 계산하면 왜 한도가 줄어드나요?
채권최고액은 보통 원금보다 높게 설정돼요. 원금 1억이 120%인 1억 2,000만원으로 잡히면 여유가 2,000만원 줄어요.
85㎡형은 얼마까지 남아도 되나요?
1년 중간 가격 3억 3,450만원 기준으로 잔액 2억 915만원까지 LTV 70% 여유가 남아요. 거래가 1년 10건이라 평가 가격에 따라 달라질 수 있어요.
