제주 노형뜨란채 후순위담보대출, 담보보다 소득이 먼저 막혀요

노형뜨란채는 면적별로 시세가 얼마인가요?

거래가 가장 많은 85㎡형은 최근 6개월 중간 가격이 6억 1,500만원이에요. 1년 앞쪽 6억 1,000만원과 비교하면 500만원 높아 거의 제자리입니다.

실거래 통계에는 75·76·84·85㎡ 네 면적이 잡혀요. 85㎡형이 16건으로 가장 많고, 나머지는 1년에 3~6건씩이에요.

최근 85㎡형은 9월 22일 13층 6억 1,500만원, 9월 29일 10층 5억 8,000만원, 10월 15일 3층 5억 9,800만원에 신고됐어요. 76㎡형은 10월 25일 4층이 5억 7,500만원이었어요.

84㎡와 85㎡는 1㎡ 차이인데 1년 중간 가격이 7,850만원 벌어져요. 84㎡는 거래가 3건뿐이라 단정하긴 어렵지만, 내 집 전용면적을 등기부로 확인한 뒤 맞는 시세를 쓰는 게 중요합니다.

85㎡형에 주담대가 2억 남았다면 LTV 70% 기준 약 2억 550만원 여유가 계산됩니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 제주는 방공제 2,500만원을 빼요.

담보 여유는 넉넉한데 왜 한도가 더 작게 나올까요?

소득 쪽 기준이 먼저 걸리기 때문이에요. 대출 한도는 담보 계산과 DSR 계산 중 작은 쪽으로 정해집니다. 시세가 높은 단지일수록 담보보다 소득이 먼저 막히는 경우가 많아요.

DSR은 연소득에서 모든 대출의 1년 원리금이 차지하는 비율입니다. 빚이 합쳐 1억을 넘으면 2금융권은 50%가 상한입니다. 올해 말까지 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요.

연소득 5,000만원이라면 1년 원리금 상한은 2,500만원입니다. 주담대 2억을 매달 110만원씩 갚고, 신용대출 3,000만원이 있다고 해 볼게요. 신용대출은 심사에서 5년 분할로 보고 원금만 해마다 600만원을 잡아요.

이미 쓰고 있는 돈이 1년 1,920만원이라 남은 몫은 580만원입니다. 새 대출을 연 5%에 0.75%p를 더한 금리로 30년 갚는다고 보면 1억당 1년 약 700만원이 들어요. 그래서 소득 기준으로는 약 8,280만원에서 멈춰요.

여기서 1억당 1년 약 700만원은 심사용 숫자예요. 실제로 갚는 돈은 연 5% 기준 1억당 1년 약 644만원이라, 심사 숫자가 실제보다 조금 크게 잡혀요. 이 차이가 소득 기준 한도를 한 번 더 줄여요.

담보 여유의 약 40%만 쓸 수 있는 셈입니다. 이 단지처럼 시세가 6억원대인 집은 계산기 숫자보다 소득 계산을 먼저 해 보는 게 순서입니다.

연소득에 따라 한도는 얼마나 달라지나요?

같은 조건에서 소득만 바꿔 보면 차이가 커요. 주담대 2억(월 110만원)과 신용대출 3,000만원은 그대로 두고 계산했어요.

연소득 7,000만원이 돼야 담보 여유 2억 550만원이 상한이 됩니다. 그 아래 소득에서는 모두 DSR이 한도를 정해요. 실제 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 금리가 예시보다 높으면 소득 기준 한도는 더 작아져요.

소득을 얼마로 인정받느냐도 중요해요. 근로소득이 아닌 사업·프리랜서 소득은 증빙 방식에 따라 인정 금액이 달라질 수 있습니다. 서류가 약할 때 쓰는 방법은 소득 증빙이 약할 때에 정리했어요.

연소득별 계산은 제주 아파트담보대출 한도에서 다른 시세 구간으로도 볼 수 있어요.

신용대출을 함께 정리하면 달라지나요?

크게 달라져요. 신용대출 3,000만원을 새 담보대출로 갚는다고 하면, 해마다 600만원으로 잡히던 몫이 사라집니다.

이때 소득 기준 상한은 1년 1,180만원이 남고, 같은 조건으로 환산하면 새 대출 약 1억 6,850만원까지 계산되죠. 이 중 3,000만원으로 신용대출을 갚아도 약 1억 3,850만원이 남습니다. 정리 전 8,280만원보다 5,570만원 늘어난 거입니다.

빚을 갈아타는 것이라 총액이 줄어드는 건 아니에요. 다만 짧게 잡히던 빚을 길게 펴면 같은 소득으로 쓸 수 있는 한도가 넓어져요. 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

sync_alt

신용대출 3,000만원, 정리하면 한도는?세 칸 입력 · 10초

노형동과 제주시 안에서는 어느 위치인가요?

84㎡형 기준으로 노형동 21개 단지 가운데 8번째예요. 위쪽 노형2차아이파크는 8억 500만원, 이 단지 85㎡형은 6억 1,500만원이에요.

제주시 84㎡형 중간 가격은 3억 3,000만원이에요. 이 단지는 그 약 1.9배라 제주시 전체로 보면 높은 편입니다. 동 안에서는 중상위, 도시 안에서는 상위권이라 담보 쪽 여유는 대체로 넉넉하게 나와요. 같은 노형동의 소형 단지 계산은 제주 부영2차 글에서 볼 수 있습니다.

단지 정보와 신청 전 확인할 점은요?

1,068세대 규모이고, 2006년 1월에 사용승인을 받았어요. 국제토건과 KT건설이 지었고 21개 동, 최고 15층 계단식입니다.

1년 거래가 29건이라 세대수에 비해 많지는 않아요. 85㎡형을 빼면 면적별 거래가 3~6건이라, 75·76·84㎡ 소유자는 평가 가격이 표와 다르게 나올 수 있어요.

빌리는 금액이 1억을 넘으면 인지세 총액이 15만원, 고객 몫은 7만 5천원이에요. 신용대출을 갚는 데 쓰는 경우라도 중도상환수수료는 기존 대출 쪽에서 따로 확인하세요.