진주 혁신코오롱하늘채 후순위담보대출, 84⁠㎡ 최근 5억 2,800만

진주혁신코오롱하늘채 시세는 얼마일까요?

84㎡형은 최근 1년 실거래 중간 가격이 4억 6,000만원입니다. 93건이 거래됐어요. 그런데 이 숫자만 보면 지금 시세를 낮게 읽게 돼요.

1년을 반으로 나누면 앞 6개월 중간 가격은 4억 3,000만원, 최근 6개월은 5억 2,800만원이에요. 반년 사이 9,800만원, 약 22.8% 올랐어요. 그래서 1년 범위도 3억 8,000만~5억 9,000만원으로 넓어요.

1년 중간 가격은 오르기 전 거래와 오른 뒤 거래를 한데 모아 가운데 값을 고른 거예요. 지금 수준을 보려면 6개월씩 나눠 보는 편이 더 정확해요.

10월 신고만 봐도 흐름이 보여요. 84㎡형은 17층 5억 6,000만원, 3층 5억 4,000만원, 4층 5억 2,800만원이었어요. 76㎡ 7층은 5억 1,300만원으로 1년 범위의 맨 위에 닿았어요.

이 단지는 어떤 곳인가요?

2014년 2월에 사용승인이 난 1,037세대 단지거든요. 진주혁신도시가 들어선 충무공동에 있고, 12개 동·최고 20층이에요. 코오롱글로벌이 지었어요.

모든 세대가 전용 60~85㎡ 구간이에요. 76㎡와 84㎡형 두 가지 거래로 시세가 정해지는 구조예요. 큰 면적이 없어서 단지 안에서 비교 사례를 찾기는 쉬운 편이에요.

어느 시세로 보느냐에 따라 한도가 얼마나 달라지나요?

84㎡형에 주담대가 1억 5천 남아 있다면 차이가 약 4,760만원 나요. 1년 중간 가격 4억 6,000만원으로 보면 여유가 1억 4,700만원이에요. 최근 6개월 5억 2,800만원으로 보면 1억 9,460만원이에요.

계산은 시세의 70%에서 남은 주담대와 방공제를 뺀 값이에요. 방공제는 세입자가 생길 때 먼저 돌려줘야 할 보증금 몫을 미리 빼는 금액입니다. 진주는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다.

금융사는 보통 KB시세나 감정가를 써요. 값이 빠르게 오르는 구간에서는 최근 거래가 시세에 늦게 반영될 수 있습니다. 어느 쪽이 쓰일지는 심사에서 정해지니, 표의 두 값을 범위로 보는 편이 좋아요.

두 기준의 차이는 시세 차이 6,800만원의 70%, 즉 4,760만원입니다. 남은 주담대가 1억이든 2억이든 이 폭은 같아요. 가령 2억이 남았다면 1년 기준 여유는 9,700만원입니다. 최근 시세가 반영되면 1억 4,460만원이 되죠.

혁신도시 안에서는 어느 수준인가요?

충무공동 안에서는 아래쪽이에요. 84㎡형 거래가 있는 충무공동 12개 단지를 같은 기준으로 비교하면, 이 단지 시세는 4억 9,700만원으로 11번째예요.

위쪽은 대부분 2017~2020년에 준공한 단지예요. 2018년 준공 진주혁신도시대방노블랜드더캐슬은 7억 6,800만원입니다. 2020년 준공 중흥에스클래스센트럴시티 3·4단지는 6억 7,500만~6억 8,550만원입니다.

같은 2014년에 준공한 진주혁신더힐은 4억 7,000만원으로 이 단지 바로 아래입니다. 위쪽에는 2017년 이후 단지가 몰려 있습니다. 2013~2015년 준공 단지들은 4억 7,000만~5억 5,300만원 사이에 모여 있죠.

진주 전체로 넓히면 높은 편이에요. 84㎡형 거래가 있는 129개 단지의 중간 가격은 2억 4,000만원입니다. 이 단지 1년 중간 가격은 그 약 1.9배예요. 84㎡형 거래 93건은 진주에서 두 번째로 많아요.

주변 단지 시세가 높다고 이 단지 평가가 따라 오르지는 않아요. 감정평가는 보통 같은 단지 안의 거래를 먼저 보기 때문이에요. 이 단지는 단지 안 거래가 많아 그 기준이 뚜렷한 편이에요.

시세가 빨리 오른 단지에서 확인할 점은요?

최근 시세만 믿고 금액을 크게 잡지 않는 거예요. 1년 중간 가격으로 먼저 계산하고, 최근 시세로 나온 차액은 덤으로 보는 편이 안전해요. 심사 시점에 시세가 덜 반영되면 신청 금액이 깎일 수 있어요.

• 층별 차이: 84㎡형 범위가 3억 8,000만~5억 9,000만원으로 2억 1,000만원 벌어져 있어요. 시세가 오르기 전 거래와 오른 뒤 거래가 함께 들어 있어서예요.
• 준공 12년 차: 신축 대비 가격 차이는 있지만, 거래가 꾸준해 시세 확인이 막힐 일은 드물어요. 1년 전체 거래는 116건이에요.
• 76㎡ 소유자: 거래가 23건이라 84㎡형보다 시세가 덜 촘촘해요. 7층 5억 1,300만원 같은 최근 거래가 반영될지는 금융사마다 달라요.
• 세입자: 전세를 줬다면 보증금이 먼저라 남은 주담대에 더해 계산해야 해요. 세입자 있을 때 추가대출에 방법을 정리했어요.

DSR에 걸리면 어떻게 하나요?

한도는 담보 여유와 DSR 계산 금액 중 작은 쪽으로 정해져요. DSR은 한 해 동안 갚는 대출 원금과 이자를 연소득과 비교한 비율이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%까지 봐요.

신용대출은 만기에 한꺼번에 갚는 상품이어도 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산합니다. 연소득 4,800만원에 신용대출 4,000만원이면, 원금만 연 800만원이 잡혀요. DSR로 약 16.7%예요.

이 단지처럼 시세가 오른 집은 담보 쪽 여유가 커져요. 하지만 소득은 그대로라, 실제로는 DSR이 먼저 걸리는 경우가 많아요.

수도권 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 스트레스 금리 0.75%p를 더해 심사해요. 실제 내는 이자는 그대로거든요. 정리 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에서 이어서 볼 수 있어요.

진행은 어떤 순서로 하나요?

담보 여유를 1년 중간 가격과 최근 시세 두 가지로 보고, 소득으로 DSR을 계산합니다. 그다음 금융사가 시세를 확인하고 소득을 심사한 뒤 근저당을 설정해요. 신청 전에 등기부등본으로 선순위 채권최고액을 확인해 두면 계산이 정확해져요. 채권최고액은 보통 실제 잔액보다 크게 잡혀 있습니다.

후순위는 기존 주담대 뒤에 근저당을 하나 더 잡는 방식이라, 기존 대출의 금리와 만기는 그대로거든요. 금리는 1순위보다 높고, 대부업은 연 20% 이내에서 심사에 따라 달라지죠. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에 있어요.