포항 한화포레나포항 후순위담보대출, 잔금대출 남았을 때

입주 3년 차 한화포레나포항, 시세는 얼마일까요?

84㎡형 최근 실거래 중간 가격은 4억 1,350만원이에요. 1년 전체로 보면 51건이 거래됐고 중간 가격은 4억 1,500만원입니다.

이 단지는 2024년 3월 사용승인을 받은 신축입니다. 입주 뒤 1년 동안 네 면적에서 94건이 거래돼 시세 근거가 빠르게 쌓였어요.

최근 거래를 보면 9월 16일 84㎡형 26층이 4억원, 7월 11일 10층이 4억 900만원이었어요. 76㎡는 7월 4층이 3억 3,400만원, 6월 말 8층이 3억 4,000만원이었어요.

84㎡형은 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격이 4억 1,000만원, 최근이 4억 1,350만원이에요. 큰 오르내림 없이 4억 1천만원대에 머물러 있어요.

2,192세대 신축은 어떤 구성인가요?

한화건설이 지은 2,192세대 대단지예요. 16개 동, 최고 30층이고 개별난방·계단식 구조예요.

60~85㎡ 구간이 1,718세대로 약 78%입니다. 76㎡와 84㎡형이 거래의 대부분을 만들어요. 109㎡는 294세대 규모라 1년 거래가 8건에 그쳤어요.

거래가 적은 면적은 시세가 성기게 잡혀요. 109㎡라면 금융사가 거래 범위 아래쪽인 4억 6,000만원 근처로 볼 가능성도 염두에 두세요. 그 경우 LTV 70% 기준 담보 몫은 3억 2,200만원으로, 중간 가격 계산보다 3,500만원 줄어요.

신축은 하자 보수나 등기 정리가 끝났는지도 함께 봐야 합니다. 소유권 등기가 마무리돼야 2순위 근저당을 설정할 수 있어서, 등기부등본을 먼저 떼어 보는 편이 시간을 아껴요.

잔금대출이 많이 남았으면 여유가 있을까요?

84㎡형에 주담대가 2억 5,000만원 남았다면 LTV 70% 기준 여유는 약 1,550만원입니다. 시세 4억 1,500만원의 70%인 2억 9,050만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

신축은 분양 잔금을 치르며 받은 대출이 아직 크게 남아 있는 경우가 있습니다. 입주 2~3년 차라면 원금이 거의 줄지 않았을 수 있어서, 잔액을 정확히 확인하고 계산하는 게 첫 단계입니다.

여유가 사라지는 잔액은 60㎡ 1억 7,100만원, 76㎡ 2억 2,350만원, 84㎡형 2억 6,550만원, 109㎡ 3억 3,200만원입니다. 이 선을 넘는다면 LTV 70% 기준으로는 추가 담보 여력이 없어요.

담보 비율을 자체 기준으로 두는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 2억 5,000만원일 때 약 5,700만원까지 계산됩니다. 비율을 높일수록 금리도 올라가니 꼭 쓸 금액만 받는 게 낫습니다.

76㎡ 소유자라면 기준선이 더 빨리 와요. 잔액 2억이면 약 2,350만원, 2억 5,000만원이면 계산상 여유가 없어요. 같은 단지라도 면적에 따라 2순위 여력이 크게 갈리니, 계산기에서 면적을 꼭 바꿔 넣어 보세요.

이인리와 포항 안에서는 어느 수준인가요?

흥해읍 이인리 3개 단지 중 84㎡형 시세가 가장 높습니다. 단지 비교 기준값으로는 4억 1,800만원이 잡혀요.

바로 옆 순위인 KTX포항역삼구트리니엔과는 6,900만원 차이예요. 포항 84㎡형 219개 단지의 중간 가격 1억 6,500만원과 비교하면 2억 5천만원 넘게 높습니다.

시세가 도시 평균과 멀리 떨어진 단지는 금융사마다 평가가 갈릴 수 있어요. 실거래가와 KB시세, 감정가 중 무엇을 기준으로 삼는지 먼저 물어보세요. 기준이 1,000만원만 달라도 LTV 70%에서 여유는 700만원 차이가 나요.

같은 흥해읍의 신축 사례로 초곡삼구트리니엔시티도 계산해 뒀어요. 포항 전체 금리와 부대 비용 흐름은 포항 아파트담보대출 금리·비용에 정리돼 있습니다.

잔금대출을 그대로 두고 더 받는 게 나을까요?

잔금대출 금리가 낮다면 그대로 두고 필요한 만큼만 2순위로 받는 쪽을 먼저 보세요. 전체를 갈아타면 중도상환수수료와 새 설정 비용이 함께 생길 수 있어요.

2025년 1월 13일 이후 계약은 중도상환수수료가 실제 비용 기준으로 바뀌었고, 3년이 지나면 붙지 않아요. 입주 때 받은 대출이라면 계약일부터 3년이 언제인지 달력에 표시해 두면 판단이 쉬워요.

2순위로 5,000만원을 더 받는 경우 이자 부담도 따져 보세요. 연 5%, 30년 원리금균등이면 매달 약 26만 8,400원, 1억이면 약 53만 6,800원이에요. 실제 금리는 이보다 높게 정해질 수 있어서, 같은 금액이라도 상환액이 더 커질 수 있어요.

둘 중 무엇이 나은지는 금리 차이와 남은 기간으로 갈려요. 비교 방법은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 따로 적어 뒀어요.

소득 기준은 어떻게 걸리나요?

잔금대출이 크면 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율이 먼저 높아져 있습니다. 2금융권은 총대출 1억 초과부터 50%가 상한이에요.

가령 연소득 6,000만원에 주담대를 매달 130만원씩 갚는다고 가정해 볼게요. 여기에 5,000만원을 연 5%, 30년으로 더하면 매달 약 26만 8,400원이 늘어납니다. 1년 원리금이 약 1,882만원으로 DSR은 약 31%입니다.

수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리에 0.75%p를 더해 계산해요. 계산상 비율은 위 숫자보다 조금 높아질 수 있습니다. 소득 증빙이 약하다면 건강보험료나 카드 사용액으로 소득을 추정하는 방법도 있으니 미리 서류를 챙겨 두세요.

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잔금대출 있는 상태로 DSR은 몇 %?소득과 월 상환액만 넣어요

신청은 잔액 확인, 상환 부담 확인, 금융사 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순서로 진행되죠. 금리는 심사에 따라 연 20% 이내에서 정해져요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서를 보세요.