감정가·KB시세·실거래가가 다를 때 한도 계산법

같은 아파트인데 시세 앱, 은행, 감정평가가 서로 다른 숫자를 말할 때가 있어요. 한도는 그중 금융사가 인정한 숫자 하나로 계산돼요. 어떤 숫자가 어디서 오는지 알면 결과를 미리 짐작할 수 있어요.

감정가·KB시세·실거래가는 각각 무엇인가요?

셋은 만드는 사람과 방식이 달라요. 실거래가는 실제로 신고된 매매 가격이에요. KB시세는 KB국민은행이 내는 시세 정보이고, 감정가는 감정평가사가 그 집 하나를 직접 평가한 값입니다.

세 숫자가 같은 날 같은 값을 가리키는 경우는 드물어요. 기준 시점과 계산 방식이 다르기 때문이에요. 차이가 났다고 어느 한쪽이 틀린 건 아니에요.

실거래가는 국토부 공개 자료라 직접 찾아볼 수 있어요. 다만 해제된 거래나 가족 간 직거래가 섞이면 값이 튈 수 있어요. 이 사이트는 이런 거래를 빼고 중개거래만 모아 중간 가격을 내요.

금융사는 셋 중 무엇으로 한도를 계산하나요?

주로 KB시세나 한국부동산원 시세를 써요. 시세가 없거나 실거래가와 차이가 크면 감정평가를 받아요. 어떤 값을 쓸지는 금융사 내부 기준으로 정해요.

감정평가는 따로 시간이 걸려요. 그래서 시세가 있는 단지는 시세로 먼저 보고, 시세가 없거나 맞지 않을 때 감정을 맡기는 순서가 흔해요. 감정을 했다면 그 결과지를 기준으로 다시 계산해 보세요.

후순위 한도는 세 값 중 가장 작은 값이에요. 담보 여유, DSR로 계산한 한도, 상품 상한이에요. 담보 여유는 "인정가격×LTV−선순위−방공제"로 구합니다.

이 사이트 계산기는 KB시세가 아니라 국토부 실거래가 중간 가격을 써요. KB시세 숫자를 가져와 보여 줄 수 없어서예요. 그래서 계산기 결과는 예시이고, 실제 심사 숫자와 다를 수 있죠.

LTV도 금융사마다 다릅니다. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 70%가 흔하고, 대부업은 금융사별로 정해요. 인정가격이 같아도 LTV가 10%p 다르면 3억원 아파트에서 3,000만원이 달라집니다.

가격이 2,000만원 다르면 한도는 얼마나 달라지나요?

LTV 70% 기준이면 1,400만원 달라져요. 가격 차이에 LTV를 곱한 만큼 여유가 움직여요. 1,000만원 차이마다 700만원씩이라고 기억하면 쉬워요.

이를테면 광역시가 아닌 지역 아파트의 실거래 중간 가격이 3억 3,000만원이라고 해 볼게요. 금융사가 인정한 가격은 3억 1,000만원이고, 1순위 잔액은 1억 2,000만원이에요. 방공제 2,500만원을 빼면 여유는 아래처럼 달라져요.

선순위를 잔액이 아니라 채권최고액으로 빼는 금융사도 있죠. 채권최고액은 보통 원금의 120~130%로 잡아요. 잔액 1억 2,000만원의 120%면 1억 4,400만원이라, 여유가 2,400만원 더 줄어요.

반대로 LTV가 높게 잡히면 가격 차이를 덮기도 해요. 같은 인정가 3억 1,000만원에 LTV 80%를 가정하면 여유는 1억 300만원입니다. 가격보다 LTV와 선순위 계산 방식이 결과를 더 크게 바꾸는 경우가 많아요.

실거래 중간 가격은 얼마나 믿을 수 있나요?

방향을 보는 데는 쓸 만하지만 그 집 하나의 값은 아니에요. 중간 가격은 거래가를 줄 세운 가운데 값이에요. 층, 향, 수리 상태가 다른 집이 한데 섞여 있어요.

거래가 적으면 더 흔들려요. 이 사이트가 모은 단지 약 9,500곳을 보면, 84㎡형 거래가 1년에 3건 이하인 단지가 42%였어요. 5건 이하로 넓히면 절반이 넘어요. 거래 한두 건이 중간 가격을 크게 바꿀 수 있다는 뜻이에요.

시점 차이도 있습니다. 6개월 전 거래와 지난주 거래가 같은 무게로 들어가요. 값이 오르는 단지는 중간 가격이 현재보다 낮고, 내리는 단지는 높게 나와요.

그래서 이 사이트는 최근 6개월 중개거래 중간 가격을 쓰고, 거래가 적을 때만 12개월로 넓혀요. 기간을 넓히면 건수는 늘지만 오래된 가격이 섞여요. 최저가와 최고가 범위를 함께 보면 중간 가격이 얼마나 흔들릴지 감이 와요.

수도권 밖 아파트는 왜 시세 차이가 자주 생기나요?

거래가 적고, 지역마다 흐름이 갈려서입니다. 2026년 9월 수도권 밖 집값은 주간 +0.01%로 거의 보합이었어요. 하지만 안을 보면 오르는 곳과 내리는 곳이 섞여 있죠.

2025년 한 해 동안 전주 덕진은 +4.03%, 울산 남구는 +3.43% 올랐어요. 같은 기간 거제는 −6.30%였어요. 이렇게 움직이는 곳은 숫자마다 반영 속도가 달라서 차이가 벌어지기 쉬워요.

단지 규모도 영향을 줘요. 세대수가 적은 단지는 KB시세가 없거나 갱신이 느릴 수 있어요. 그럴 때 감정평가를 따로 받는 경우가 많아요.

같은 도시 안에서도 단지마다 거래량 차이가 커요. 한 도시의 단지별 시세와 한도 예시는 창원 아파트담보대출 한도에서 볼 수 있어요. 도시 평균보다 내 단지의 거래 건수와 범위를 먼저 보세요.

인정가격이 낮게 나오면 어떻게 하나요?

먼저 어느 숫자를 썼는지 물어보세요. 결과만 듣고 포기하면 고칠 수 있는 부분을 놓치기 쉬워요. KB시세인지, 부동산원 시세인지, 감정가인지에 따라 다음 행동이 다릅니다. 기준이 다른 금융사에서는 결과가 다르게 나올 수 있어요.

선순위를 어떻게 뺐는지도 확인해요. 1순위 대출을 일부 갚아도 등기된 채권최고액은 그대로일 수 있습니다. 잔액으로 보는지, 최고액으로 보는지에 따라 같은 상환도 효과가 다릅니다.

여러 곳에 물어볼 때는 같은 조건으로 비교하세요. 기준 가격, LTV, 선순위 차감 방식을 표로 적어 두면 어디서 차이가 났는지 바로 보여요.

DSR이 먼저 막혔다면 가격을 다퉈도 결과는 같아요. 이 경우는 DSR 초과로 거절됐을 때 순서를 먼저 보세요. 방공제가 얼마나 빠졌는지는 방공제란에서 확인할 수 있어요.

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인정가격을 바꿔 넣으면 여유는?가격·선순위·방공제 입력

상담 전에 무엇을 준비하면 좋나요?

최근 실거래 몇 건과 등기부등본이면 충분해요. 실거래는 같은 면적, 비슷한 층 위주로 보세요. 등기부에서는 1순위 채권최고액을 확인해요.

• 같은 면적 최근 실거래 3~5건(층 포함)
• 등기부등본(채권최고액·설정일)
• 남은 대출 잔액 확인서
• 세입자가 있다면 임대차계약서

상담 때는 "어느 시세를 기준으로 몇 %를 보나요?"라고 물어보세요. 기준 가격과 LTV를 알면 한도를 거꾸로 맞춰 볼 수 있어요. 후순위 구조가 처음이라면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요.