창원 아파트담보대출 한도, 시세 1억 7,857만이 갈림길

창원 아파트로 대출을 더 받을 수 있을지는 단지 시세에서 거의 결정돼요. 창원은 단지 사이 시세 차이가 커서, 같은 대출 잔액이라도 결과가 정반대로 나오기도 해요. 실거래 숫자로 한도가 어디서 갈리는지 계산해 봤어요.

창원 아파트 시세는 어느 정도인가요?

84㎡형 시세 중간 가격은 2억 525만원이에요. 국토교통부 실거래가(2025년 10월~2026년 10월)에서 84㎡형 거래가 있는 창원 단지 392곳으로 계산했어요. 대구(2억 7,725만원)나 청주(2억 3,925만원)보다 낮습니다.

2억 이상인 단지는 209곳, 53.3%입니다. 1억~2억 구간이 152곳으로 가장 많습니다. 1억 미만 단지도 31곳이라, 담보 여유가 거의 없는 단지 비율이 다른 도시보다 높은 편이에요.

창원 아파트담보대출 한도는 어떻게 정해지나요?

세 가지 값 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 담보 여유, 소득 기준(DSR) 한도, 상품 상한이에요. 셋 중 하나만 모자라도 그 금액에서 멈춰요.

예를 들어 담보 여유가 5,000만원이어도 소득으로 감당할 수 있는 금액이 3,000만원이면 3,000만원까지예요. 반대로 소득이 넉넉해도 담보 여유가 1,000만원이면 1,000만원이 끝입니다. 그래서 창원처럼 시세 폭이 넓은 곳은 담보 쪽부터 확인하는 게 빨라요.

담보 여유는 "시세×LTV−남은 대출−방공제"로 구합니다. LTV는 집값의 몇 %까지 담보로 인정하는지를 뜻합니다. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 70%가 흔하고, 대부업은 금융사마다 따로 정해요.

창원은 광역시가 아니어서 방공제가 2,500만원이에요. 방공제는 세입자가 생길 경우를 대비해 미리 빼는 돈입니다. 부산·울산 같은 광역시는 2,800만원이라 창원이 300만원 덜 빠집니다. 개념은 방공제란에서 더 자세히 볼 수 있어요.

남은 대출이 1억이면 한도가 얼마나 남을까요?

창원 중간 가격 단지라면 약 1,868만원이 남아요. 2억 525만원×70%는 1억 4,368만원입니다. 여기서 1억과 2,500만원을 빼면 이만큼이에요.

남은 대출 1억 기준으로 여유가 0이 되는 시세는 1억 7,857만원입니다. 창원 392곳 중 159곳이 이 선 아래에 있어요. 열 곳 중 네 곳은 남은 대출 1억만으로 담보 여유가 없다는 뜻입니다. 모두 예시 계산이고, 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

남은 대출은 잔액으로 빼나요, 채권최고액으로 빼나요?

금융사마다 다릅니다. 보수적인 곳은 등기부에 적힌 채권최고액을 빼요. 채권최고액은 이자·연체까지 담보하려고 원금보다 크게 잡는 금액이고, 관행상 원금의 120~130%입니다.

창원 중간 가격 단지에서 차이를 보면 이래요. 잔액 1억을 빼면 1,868만원이 남습니다. 채권최고액 1억 2,000만원(120%)을 빼면 여유가 없습니다. 등기부등본의 채권최고액부터 확인해 두면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

창원 안에서는 동네별로 얼마나 다른가요?

끝과 끝은 10배 넘게 차이 나요. 84㎡형 단지가 3곳 이상인 동 중 용호동은 10억 4,500만원, 중동은 9억 3,950만원입니다. 반면 내서읍 호계리 11곳은 9,700만원이에요.

단지가 많은 동은 대체로 2억 안팎입니다. 양덕동이 23곳으로 가장 많고, 내서읍 전체 26곳의 중간 가격은 1억 7,750만원입니다. 시세 높은 동은 단지 수가 적어서, 동 평균만 보고 판단하면 틀리기 쉬워요.

상남동 토월대동은 1994년 준공, 2,810세대예요. 85㎡ 중간 가격이 4억 2,000만원이고 1년간 63건 거래됐어요. 창원 중간 가격의 두 배쯤이라, 같은 대출 1억이어도 여유가 1억 6,900만원으로 크게 나옵니다.

오래된 단지는 한도가 왜 작게 나오나요?

시세가 낮고 거래가 드문 경우가 많아서거든요. 창원 단지 731곳 중 405곳이 2000년 이전에 지어졌어요. 이 시기 준공 169곳의 84㎡ 중간 가격은 1억 5,700만원입니다.

2010년대 준공 80곳은 3억 363만원, 2020년 이후 18곳은 5억 2,150만원입니다. 다만 토월대동처럼 오래됐어도 대단지에 거래가 많으면 시세가 높게 유지되기도 해요. 준공 연도보다 최근 실거래를 보는 게 정확해요.

반대로 거래가 많은 단지는 시세가 촘촘하게 잡혀요. 창원에서 최근 1년 85㎡형 거래가 많았던 단지는 아래와 같아요.

거래가 드문 단지는 KB시세가 없거나 감정가가 실거래보다 낮게 나올 수 있습니다. 이 경우 표의 예시보다 한도가 작아질 수 있어요.

시장 흐름도 단지마다 달라요. 2026년 1월 보도에서는 경남 중 창원·진주가 오름세로 꼽혔어요. 한편 2026년 6월 말 경남의 준공 후 미분양은 3,226호였어요. 오르는 단지와 안 팔리는 단지가 함께 있으니, 신청 직전 시세로 다시 계산하는 게 안전해요.

한도가 모자라면 어떤 선택지가 있나요?

담보보다 소득 쪽이 막힌 거라면 순서를 바꿔 볼 수 있어요. 신용대출이나 마이너스통장이 DSR을 먼저 채우고 있는 경우가 많거든요. DSR은 총대출 1억 초과 시 은행 40%, 2금융 50%가 기준입니다.

방공제를 빼지 않게 해 주던 보험(MCI)도 줄었어요. BNK경남은행은 2026년 7월 8일부터 MCI 가입을 제한했어요. 지방은행 중 처음이었어요.

담보 여유가 없는데 무리해서 2순위를 얹으면 금리 부담만 커져요. 2순위 대출의 구조와 금리 범위는 후순위 담보대출이란에서 먼저 확인해 보세요. 신복위 채무조정이나 서민금융도 함께 비교해 볼 만해요. 이 상품들은 당사 상품이 아니에요.