세종 후순위담보대출, 방공제 4,800만 빼고 본 여유

세종 아파트에 저금리 주담대가 있다면 그대로 두고 더 받을 수 있나요?

네, 후순위로 받으면 기존 대출은 그대로 둬요. 후순위는 이미 있는 은행 근저당 뒤에 두 번째 근저당을 하나 더 잡는 방식입니다.

세종처럼 몇 년 전 저금리로 주담대를 받은 집이 많은 곳에서는 이 점이 핵심이에요. 전부 갈아타면 낮은 금리의 기존 대출까지 새 금리로 다시 빌리게 돼요. 후순위는 모자란 금액만 따로 빌리는 구조입니다.

대신 후순위 금리는 1순위보다 높아요. 경매가 나면 1순위가 먼저 받고, 후순위는 남은 금액에서 받기 때문이에요. 대부업 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

그래서 기존 대출 금리와 필요한 금액에 따라 답이 달라요. 기존 금리가 높거나 필요한 금액이 크면 전체 대환이 나을 때도 있어요. 두 방법의 총이자를 아래에서 바로 비교해 보세요.

세종 84⁠㎡형은 언제 지어진 단지가 많나요?

2010년대 준공 단지가 99곳으로 대부분입니다. 최근 1년 84㎡형 거래가 있는 세종 139개 단지 중 71%입니다. 이 구간 중간 가격은 5억 8,000만원이에요.

세종 전체 84㎡형 중간 가격은 5억 8,250만원입니다. 2억 이상인 단지가 134곳으로 96%이고, 5억 이상도 98곳이에요. 다른 도시와 비교하면 시세가 높고 단지 연식이 고른 편이에요.

1999년 이전 단지 7곳은 모두 조치원읍에 있습니다. 가장 낮은 곳은 조치원읍 죽림리 삼정하이츠로 1억 4,400만원입니다. 이런 단지는 후순위 자리가 거의 남지 않을 수 있죠.

세종에서 84⁠㎡형 시세가 높은 동은 어디인가요?

나성동이 9억 4,500만원으로 가장 높습니다. 84㎡형 단지가 4곳 이상인 동을 중간 가격 순으로 정리했어요.

세종 최고가는 나성동 나릿재마을3단지로 11억원입니다. 고운동은 단지가 15곳으로 가장 많지만 중간 가격은 4억 4,250만원이라, 나성동과 5억 원 넘게 차이 나요.

다정동 가온마을4단지 84㎡형은 7억 6,500만원이에요. 세종 139개 단지 중 17번째로, 같은 동 중간 가격보다 9,500만원 높습니다. 시세는 단지마다 80~86㎡ 중 거래가 많은 면적의 실거래 중간 가격으로 계산했어요.

종촌동과 도담동처럼 단지가 10곳 이상인 동은 중간 가격이 5억 원대예요. 같은 동 안에서도 단지 간 차이가 1억 원 이상 나는 경우가 흔해서, 우리 단지 이름으로 따로 확인하는 게 정확합니다.

세종은 왜 방공제가 다른 광역시·도보다 크게 빠지나요?

세종은 주택임대차보호법 시행령에서 따로 묶인 지역이기 때문입니다. 방 1개 기준 4,800만원으로, 과밀억제권역과 같은 구간이에요. 광역시 2,800만원, 그 밖 지역 2,500만원보다 큽니다.

방공제는 나중에 세입자가 들어올 경우를 대비해 한도에서 미리 빼는 금액이에요. 세종 중간 시세 5억 8,250만원이면 70%는 4억 775만원이고, 방공제를 빼면 3억 5,975만원이 출발점입니다.

같은 집을 2,500만원 기준으로 계산하면 2,300만원 차이가 나요. 세종 아파트로 한도를 볼 때 다른 지역 계산표를 그대로 쓰면 안 되는 이유입니다. 어느 시기 기준을 쓸지는 임대차 계약일이 아니라 선순위 근저당 설정일로 정해집니다. 지금 기준은 2023년 2월 21일 개정 시행령이에요. 자세한 기준은 방공제란에 있어요.

남은 주담대별로 후순위 여유는 얼마인가요?

세종 중간 시세에서 주담대 2억이 남아 있으면 은행권 기준 약 1억 5,975만원이에요. 70%에서 방공제 4,800만원과 남은 대출을 뺀 예시 계산입니다.

80%는 대부업에서 금융사별로 정하는 담보 비율의 예시입니다. 세종은 시세가 높아서 담보 자리만 보면 여유가 큰 집이 많아요. 그래서 실제 한도는 담보보다 소득 심사에서 정해지는 경우가 많아요.

남은 주담대를 잔액 대신 채권최고액으로 빼는 금융사도 있어요. 원금 2억이면 채권최고액은 보통 2억 4,000만~2억 6,000만원이라 여유가 그만큼 줄어듭니다.

세종 시세 흐름은 후순위 심사에 어떤 영향을 주나요?

최근 세종 집값은 보합에서 약한 쪽이에요. 한국부동산원 9월 첫째 주 통계에서 수도권 밖이 +0.01%일 때 세종은 -0.02%였어요.

같은 주 세종 전세는 +0.12% 올랐어요. 전세가 오르면 세를 놓은 집은 보증금이 커지고, 그만큼 후순위 자리는 줄어요. 세입자가 있는 집이라면 방공제 대신 실제 보증금을 빼고 계산하는 경우가 많아요. 자세한 내용은 세입자 있을 때 추가대출에 있어요.

단지 단위로도 큰 변화는 없어요. 가온마을4단지 84㎡형은 연초 중간 가격 7억 6,950만원, 최근 7억 6,500만원입니다. 시세가 크게 오르지 않았으니 한도도 연초와 비슷하게 보는 게 안전해요. 최근 한두 건의 높은 거래가만 보고 여유를 크게 잡으면, 실제 심사에서 금액이 줄어 계획이 어긋날 수 있어요.

세종은 동마다 시세 차이가 큰 만큼 감정가와 실거래가가 다르게 나올 수도 있어요. 이 차이가 클 때 대처법은 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

세종에서 후순위를 받을 때 소득 심사는 어떻게 보나요?

총대출이 1억을 넘으면 2금융권은 DSR 50%까지 봐요. DSR은 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다.

세종은 남은 주담대 자체가 큰 집이 많아요. 예를 들어 연소득 6,000만원이면 DSR 50%는 1년 원리금 3,000만원이에요. 기존 주담대 원리금이 연 1,500만원이면 후순위로 늘릴 수 있는 원리금은 1년 1,500만원 안쪽이에요.

세종은 수도권 밖으로 분류돼 변동형 주담대 심사 금리에 0.75%p가 더해져요. 신용대출이 함께 있다면 그쪽부터 정리하는 게 소득 한도를 늘리는 데 도움이 될 수 있습니다. 만기일시 신용대출은 심사에서 5년 분할로 계산돼 DSR을 크게 차지하거든요.

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신용대출을 옮기면 후순위 한도가 늘까?세 칸 입력 · 10초

결과는 모두 심사에 따라 달라요. 필요한 금액만 받는 편이 이자 부담을 줄이는 길이에요. 받기 전에 어떤 서류가 필요한지는 준비 서류와 진행 순서에서 미리 확인해 두세요.