2026 양도세 중과 유예 종료, 비조정지역 아파트는?

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났어요. 뉴스만 보면 집 가진 사람 모두 세금이 늘어난 것 같지만, 수도권 밖 아파트는 사정이 달라요. 1주택 비과세부터 중과, 정부 완화안까지 차례로 정리할게요.

아파트 한 채를 팔면 양도세를 내나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가가 12억원 이하면 내지 않아요. 2억~6억원대 아파트라면 대부분 이 경우예요.

양도세는 판 값에서 산 값과 비용을 뺀 차익에 붙는 세금이에요. 1주택 비과세는 이 차익 전체를 과세하지 않는 제도입니다. 요건은 2년 이상 보유이고, 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요해요(소득세법 시행령 제154조 제1항).

양도가가 12억원을 넘으면 양도차익 × (양도가 − 12억원) ÷ 양도가만큼만 과세해요(소득세법 시행령 제160조). 예를 들어 15억원에 팔면 차익의 3/15만 과세 대상이에요. 요건 전체는 1세대 1주택 비과세 요건에 정리했어요.

양도세 세율은 어떻게 되나요?

과세표준에 따라 6%부터 45%까지 8단계거든요. 2023년 이후 구간이 그대로 이어지고 있어요.

누진공제는 계산을 쉽게 하려는 숫자예요. 과세표준이 8,000만원이면 8,000만 × 24% − 576만 = 1,344만원이에요. 여기에 지방소득세 10%가 더 붙어요.

과세표준은 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 연 250만원을 뺀 금액입니다. 주택을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60% 단일세율이 붙어요(소득세법 제104조).

오래 갖고 있으면 얼마나 깎아 주나요?

3년 넘게 보유하면 장기보유특별공제를 받아요. 다주택자는 최대 30%, 1주택자는 거주 기간까지 더해 최대 80%예요.

일반 공제는 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 늘어납니다. 15년 이상이면 30%예요. 1주택자는 보유 연 4%와 거주 연 4%를 따로 쌓아 각각 최대 40%까지 받아요.

1주택 칸은 그 기간 내내 직접 살았다고 가정한 숫자입니다. 거주 기간이 짧으면 거주 몫이 줄어들어요. 1주택 공제율은 소득세법 제95조 제2항 표2에 있고, 2년 이상 거주해야 이 표를 쓸 수 있어요(시행령 제159조의4).

계산기 기본값은 비조정지역 아파트를 2억원에 사서 6년 뒤 3억원에 파는 예시입니다. 1주택이면 비과세로 0원이 나와요. "필요경비·주택 수"를 열어 2주택으로 바꾸면 결과가 달라집니다.

2주택으로 바꿨을 때 흐름은 이래요. 차익 1억원에서 필요경비 500만원을 빼면 9,500만원이에요. 6년 보유라 공제 12%인 1,140만원을 빼고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 8,110만원이 남습니다.

세율 24% 구간이라 8,110만 × 24% − 576만 = 약 1,370만원입니다. 지방소득세 약 137만원을 더하면 약 1,507만원입니다.

중과 유예가 끝났는데 수도권 밖 다주택자도 중과되나요?

수도권 밖 아파트는 중과되지 않아요. 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때만 붙고, 2026-10-29 기준 수도권 밖에는 조정대상지역이 없습니다.

유예가 끝난 뒤인 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해져요. 장기보유특별공제도 받을 수 없어요. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부예요.

경과조치도 있었어요. 기존 조정지역은 5월 9일까지 계약하고 4개월 안에, 2025년 10월 새로 지정된 곳은 6개월 안에 양도하면 중과하지 않았어요. 지금 비조정지역 집을 파는 사람과는 관계가 적은 내용입니다.

비조정지역 집은 기본세율과 장기보유특별공제 12%를 그대로 받아 약 1,507만원이에요. 같은 조건의 조정지역 집이라면 공제가 사라지고 20%p가 붙어 약 3,898만원이 됩니다. 어느 지역이 조정대상지역인지는 규제지역 현황에서 볼 수 있어요.

정부 완화안은 언제부터 적용되나요?

아직 정해지지 않았어요. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 국회 심의 중인 정부안입니다.

• 중과 한시 완화: 조정지역 2주택 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 2029년 +20%p로 원상복귀
• 3주택 이상: 2027년 +10%p, 2028년 +15%p, 2029년 +30%p
• 1주택 장특공: 2028년 거주 6%·보유 2%, 2029년부터 거주 8%만
• 기본공제: 10년 이상 거주·30억원 이하 1주택은 2,500만원(2027년 양도분부터)

1주택자 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌는 점이 더 눈여겨볼 부분입니다. 보유만 오래 하고 직접 살지 않은 집은 2028년 이후 공제가 줄어들 수 있습니다. 통과 여부와 최종 내용은 12월 국회 결과를 봐야 해요.

신고는 언제 하고, 어떤 비용을 빼 주나요?

판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 3월에 팔았다면 5월 31일까지입니다.

차익을 계산할 때 빼 주는 필요경비는 취득세, 살 때·팔 때 중개보수, 가치를 높이는 공사비거든요. 확장이나 섀시 교체 같은 비용이 여기에 들어가요. 도배·장판 같은 유지 비용은 빼 주지 않는 것으로 알려져 있어요.

그래서 집을 살 때 낸 취득세 영수증과 중개보수 영수증을 잘 보관해 두세요. 금액은 취득세 정리에서 미리 계산해 볼 수 있어요.

팔기 전에 이 집으로 융통할 방법도 있나요?

양도세를 계산해 보니 지금 파는 게 아깝다면, 담보 여유부터 확인해 볼 수 있어요. 집을 팔지 않고 필요한 돈을 마련하는 방법이 될 수 있어요.

다만 대출은 이자가 계속 나가는 선택이라 세금과 이자를 나란히 놓고 비교해야 해요. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 LTV 70%가 흔하고, 실제 한도는 소득과 심사에 따라 달라요.

팔면 양도세와 중개보수가 한 번에 나가고 집은 사라져요. 빌리면 집은 남지만 매달 이자가 나가요. 몇 년 안에 다시 팔 계획인지, 그동안 이자를 감당할 소득이 있는지가 판단 기준이에요. 이미 저금리 주담대가 있다면 기존 대출을 둘지 갈아탈지도 함께 따져 보세요.

양도세를 알았으니 이번엔 이 집으로 받을 수 있는 여유를 봅니다.