2026 재산세·종부세, 아파트 1채면 얼마

집을 갖고 있으면 매년 6월 1일 기준으로 재산세가 나와요. 수도권 밖 아파트 한 채라면 1년에 수십만원 선이고, 종합부동산세는 대부분 해당이 없습니다. 2026년 숫자와 내년에 바뀔 수 있는 부분을 나눠서 볼게요.

아파트 한 채면 재산세는 1년에 얼마인가요?

공시가격 3억원이면 약 30만원이에요. 공시가격 2억원이면 약 19만원, 4억원이면 약 45만원 수준입니다.

여기서 공시가격은 정부가 매년 발표하는 집값이에요. 2026년 공동주택 공시가격의 현실화율은 69%라서 보통 시세보다 낮아요. 내 집 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 단지·동·호수로 조회할 수 있어요.

위 금액은 재산세 본세에 도시지역분과 지방교육세를 더한 합계예요. 소방분인 지역자원시설세는 빠져 있습니다. 세율은 건축물분 과세표준의 0.04~0.12%(지방세법 제146조 제3항)인데, 아파트 건축물분 과세표준은 시·군·구가 산정해 개인이 미리 계산하기 어려워요. 실제 고지서는 이보다 조금 더 나올 수 있죠.

재산세는 어떤 순서로 계산하나요?

공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 곱합니다. 1세대 1주택은 두 단계 모두 혜택이 있습니다.

공정시장가액비율은 세금을 매길 때 공시가격의 몇 %만 볼지 정한 비율이에요. 2026년 1주택자는 공시가 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다. 다주택자와 법인은 60%예요.

세율도 1주택이면서 공시가 9억원 이하라면 특례세율을 써요. 일반세율의 절반 정도로 낮습니다.

여기에 과세표준의 0.14%인 도시지역분과 본세의 20%인 지방교육세가 붙어요. 도시지역분은 특례세율 혜택이 없어서 저가 주택에서는 본세보다 더 크기도 해요.

공시가격 2억~6억원이면 각각 얼마씩 나오나요?

1주택이면 2억원 약 18만 8,000원, 6억원 약 78만 7,000원입니다. 같은 집을 다주택자가 가지면 대략 1.8~1.9배로 늘어납니다.

계산 예를 하나 볼게요. 공시가 3억원이면 과세표준은 1억 2,900만원이에요. 본세는 1억 2,900만 × 0.1% − 3만 = 9만 9,000원이고, 도시지역분 18만 600원과 교육세 1만 9,800원을 더해 약 29만 9,000원이에요.

공시가격이 3억원 경계를 넘으면 비율이 43%에서 44%로 바뀌어요. 이 비율은 공시가격 전체에 적용돼서, 경계를 조금만 넘어도 과세표준이 살짝 뛰어올라요.

집을 세 놓고 있다면 보유세 말고 월세 소득에 붙는 세금도 따로 따져야 해요. 1주택 기준은 임대소득 과세와 수익률에 정리했어요.

납부는 7월 16~31일과 9월 16~30일에 반씩 나눠 내요. 연세액이 20만원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다. 이 20만원을 본세로만 볼지 부가세까지 볼지는 확인이 필요해요.

1주택 특례세율은 2027년에도 적용되나요?

지금 법으로는 2026년분까지만이에요. 연장은 정부안으로 나와 있고 국회 통과 전입니다.

행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안에서 이 특례를 2029년까지 3년 늘리겠다고 발표했어요. 입법예고를 거쳐 10월 국회 제출이 예정돼 있었어요. 통과되면 2027년에도 지금과 비슷한 금액이 나와요.

공정시장가액비율 43~45%도 매년 시행령으로 정하는 숫자예요. 2027년 비율은 아직 발표되지 않았어요.

종부세는 1주택자도 내나요?

공시가격 12억원 이하 1주택이면 내지 않아요. 2억~6억원대 아파트 한 채라면 해당이 없습니다.

종부세는 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 부분에만 붙어요. 현행 기본공제는 1세대 1주택 12억원, 그 밖에는 9억원입니다. 그래서 아파트를 여러 채 가져 합계가 9억원을 넘을 때 주로 문제가 됩니다.

• 현행: 1주택 12억원, 다주택 9억원 공제, 공정시장가액비율 60%, 세부담상한 150%
• 정부안(9월 국회 제출): 실거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 12억원 유지, 세부담상한 150% 유지
• 확인 필요: 8월 발표안의 비율 상향·세율 인상이 최종안에 남았는지

종부세 대상이 되는 1주택자라면 세액공제도 챙겨 보세요. 현행은 나이에 따라 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 깎아 줘요. 보유 기간으로는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고, 둘을 합쳐 최대 80%예요.

정부안은 통과돼도 2027년 귀속분부터 적용될 예정이에요. 부부 공동명의라면 공제 방식이 따로 있으니 부부 공동명의 아파트도 함께 보세요.

올해 공시가격은 수도권 밖에서 얼마나 바뀌었나요?

전국은 9.13% 올랐지만 서울이 18.60%를 끌어올린 숫자입니다. 열람안 기준 서울 외 지역은 3.37%였고, 수도권 밖은 시·도마다 엇갈렸어요.

예를 들어 울산은 열람안 기준 5.22% 올랐어요. 이런 지역은 공시가격 상승분이 세금에 그대로 붙지 않도록 브레이크가 걸려요. 과세표준 상한제 때문에 과세표준은 직전 연도 공시가격 × 올해 공정시장가액비율에 올해 과세표준의 5%를 더한 금액까지만 늘어요(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2 제2항).

직전 연도 세액의 105~130%까지만 늘어나게 하는 세부담 상한은 주택에는 적용하지 않아요(지방세법 제122조 단서). 고지서 구조와 분할납부는 재산세 7월·9월과 과표상한에 정리했어요. 공시가격이 내린 지역은 표의 계산값과 고지액이 거의 비슷할 거예요.

보유세를 알았으니, 이 집으로 얼마나 더 받을 수 있을까요?

세금은 공시가격으로 매기지만 대출은 시세로 봐요. 공시가격이 시세의 70% 안팎이니, 담보로 보는 집값은 재산세 고지서보다 훨씬 큽니다.

그래서 같은 집이라도 세금 계산 숫자와 한도 계산 숫자가 다릅니다. 남은 주담대와 방공제를 빼고 얼마가 남는지는 아래에서 바로 볼 수 있습니다. 금액은 예시 계산이고 최종 한도는 금융사 심사에서 정해집니다.

보유세를 확인했으니 이번엔 담보 여유를 봅니다.

여유가 얼마든 소득 대비 상환 부담(DSR)이 마지막 관문이에요. 빚 구성 때문에 막힌다면 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.