강릉 교동1주공 후순위담보대출, 신축 옆 27년 차 구축

27년 차 교동1주공, 시세는 어떻게 움직였나요?

84㎡형 중간 가격이 2억 6,400만원에서 2억 7,700만원으로 1,300만원 올랐어요. 1년 중 앞쪽 거래와 최근 거래를 나눠 본 결과로, 오름폭은 약 5%예요.

1999년 12월 사용승인을 받은 구축이지만 거래는 꾸준합니다. 1년 동안 세 면적에서 49건이 계약됐고, 84㎡형이 26건으로 가장 많았어요.

최근 거래를 보면 60㎡ 10층이 10월 18일 2억 3,500만원, 9월 3일 2억 3,200만원이었어요. 두 건 모두 1년 중간 가격 2억 1,500만원보다 높습니다. 84㎡형은 10월 1일 5층 2억 6,900만원, 9월 14일 15층 2억 9,000만원이었어요.

오래된 단지라도 시세가 아래로만 가는 건 아니라는 걸 보여 줘요. 84㎡형이 오른 1,300만원은 LTV 70%로 바꾸면 담보 여유 약 910만원입니다.

교동 신축과 비교하면 얼마나 차이 나나요?

같은 교동이라도 준공 연도에 따라 84㎡형 시세가 2.6배까지 벌어집니다. 2024년 준공 강릉롯데캐슬시그니처는 7억 1,750만원, 교동1주공은 2억 7,700만원입니다.

시세 차이는 담보 여유 차이로 이어져요. 롯데캐슬시그니처와의 시세 차이 4억 4,050만원은 LTV 70% 기준 여유로 약 3억 835만원입니다. 같은 동 이웃이어도 계산 출발점이 전혀 달라요.

비슷한 연식끼리 보면 이야기가 달라져요. 같은 1999년 준공 교동2현대는 3억 1,950만원, 2001년 준공 부영3차는 2억 6,250만원이에요. 교동1주공은 이 사이에 있습니다. 1년 거래 26건으로 셋 중 근거도 탄탄한 편이에요. 비슷한 연식 단지끼리는 담보 여유도 비슷한 범위에서 움직여요.

강릉 84㎡형 85개 단지의 중간 가격은 2억 1,800만원입니다. 교동1주공 84㎡형은 그보다 5,900만원 높습니다. 구축이지만 강릉 전체로 보면 중간보다 위에 있는 셈이에요.

신축 단지 소유자는 입주 때 받은 대출이 크게 남아 있을 수 있어요. 시세가 높아도 잔액이 크면 2순위 여유는 줄어듭니다. 반대로 구축은 시세가 낮아도 잔액이 작으면 여유가 남습니다. 그래서 시세 순위만 보고 내 집 한도를 짐작하면 빗나가기 쉬워요.

단지 기본 정보는 어떤가요?

1,019세대, 14개 동, 최고 15층 단지입니다. 태평양건설과 요진건설이 함께 지었어요.

60㎡ 이하가 599세대로 약 59%입니다. 50㎡와 60㎡가 이 구간에 들어가고, 84㎡형은 420세대입니다. 50㎡는 1년 4건만 거래돼 시세 근거가 얇아요.

60㎡는 1년 범위가 1억 7,650만~2억 4,400만원으로 6,750만원이나 벌어집니다. 최근 두 건이 모두 2억 3천만원대였으니, 범위 아래쪽 값만 보고 한도를 짐작하진 않는 편이 좋아요. 60㎡라면 최근 거래도 함께 확인하고 계산하세요.

오래 보유한 집이라면 남은 주담대가 적거나 없을 수 있습니다. 그런 경우 시세가 신축보다 낮아도 담보 여유는 생각보다 크게 남을 수 있어요. 아래 표에서 잔액을 작게 잡은 이유예요.

남은 주담대가 적으면 얼마나 남나요?

84㎡형 최근 시세 2억 7,700만원에 주담대 6,000만원이 남았다면 예시 계산상 약 1억 890만원 여유가 있어요. 담보 몫 1억 9,390만원에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

방공제는 소액 세입자 몫으로 떼 두는 금액이에요. 강릉은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요.

표는 1년 중간 가격 기준입니다. 여유가 0이 되는 잔액은 50㎡ 9,610만원, 60㎡ 1억 2,550만원, 84㎡형 1억 6,435만원입니다. 모두 예시 계산이고 금융사 심사가 최종이에요.

담보 비율을 80%로 잡는 대부업을 가정하면 84㎡형 1년 중간 가격·잔액 6,000만원 기준 약 1억 3,140만원이 계산돼요. 비율을 높일수록 금리 부담도 커지니 꼭 쓸 금액만 받는 편이 좋아요.

60㎡도 잔액이 작으면 여유가 꽤 남습니다. 잔액 3,000만원이면 약 9,550만원, 6,000만원이면 약 6,550만원입니다. 50㎡는 잔액 9,610만원이 경계라, 1억 가까이 남았다면 계산상 여유가 없어요.

구축이라 평가에서 조심할 점은요?

금융사에 따라 오래된 단지는 시세를 보수적으로 잡을 수 있어요. 84㎡형 1년 최저 거래 2억 3,500만원으로 평가되면 잔액 6,000만원 기준 여유는 약 7,950만원이에요. 최근 시세 계산보다 2,940만원 적습니다.

최고 15층, 혼합식 복도 구조라 동·층에 따라 선호가 갈릴 수 있습니다. 9월 84㎡형 15층 2억 9,000만원과 10월 5층 2억 6,900만원도 2,100만원 차이가 났어요.

강릉 다른 동 계산이 궁금하다면 입암6주공 분석과 비교해 보세요. 같은 주공 구축이라도 시세와 면적 구성이 달라서 계산 결과도 달라집니다.

DSR과 진행 순서는 어떻게 되나요?

DSR은 연소득 대비 1년 원리금 비율입니다. 2금융권은 총대출 1억을 넘으면 50%가 상한이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리를 0.75%p 높여 잡아요. 신용대출은 심사에서 5년 분할로 잡혀 비율을 빠르게 올려요.

잔액이 적은 구축 소유자라면 총대출이 1억을 넘지 않는 범위에서 받는 경우도 있죠. 잔액 3,000만원에 5,000만원을 더 받으면 총 8,000만원이에요. 연 5%, 30년 기준 새 대출의 월 상환액은 약 26만 8,400원입니다.

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신용대출까지 옮기면 DSR은?세 칸 입력 · 10초

진행은 담보 여유 계산, 소득 확인, 금융사 평가, 2순위 근저당 설정 순서예요. 금리는 심사에 따라 연 20% 이내에서 정해져요. 서류는 준비 서류와 진행 순서를 보세요.