경산 중산하늘채더퍼스트 후순위담보대출, 85⁠㎡ 5억 1,500만

중산하늘채더퍼스트는 면적별로 얼마일까요?

거래가 가장 많은 85㎡(84㎡형)의 1년 중간 가격은 5억 1,500만원입니다. 같은 84㎡형이라도 전용 84㎡로 등록된 타입은 5억 500만원으로 1,000만원 낮습니다.

113㎡형은 6억 2,000만원입니다. 1년 동안 세 면적 합쳐 100건이 거래됐고, 그중 85㎡가 63건입니다.

내 집이 84㎡인지 85㎡인지는 등기부의 전용면적으로 확인하세요. 실거래 자료에서 두 타입이 따로 잡혀, 금융사도 다른 시세를 쓸 수 있습니다.

85㎡ 범위가 4억 6,800만원부터 5억 9,500만원까지로 1억 2,700만원 폭입니다. 9월에도 4층 5억 500만원, 10층 5억 3,800만원으로 3,300만원 차이가 났어요.

이 단지는 언제, 어떤 규모로 지어졌나요?

2021년 3월 사용승인을 받은 1,184세대 단지입니다. 12개 동, 최고 31층이고 코오롱글로벌이 지었어요. 올해 5년 차인 신축입니다.

60~85㎡ 구간이 924세대, 85~135㎡ 구간이 260세대입니다. 중형 비중이 높지만 113㎡형도 1년 20건이 거래될 만큼 수요가 있어요.

31층까지 올라가는 고층 단지라 같은 면적 안에서도 층별 가격 차이가 큽니다. 저층이라면 위 중간 가격보다 낮게 평가될 수 있다고 보고 계산하세요.

K-apt에는 분양 단지로 표기돼 있어요. 입주 5년 안팎이면 분양·잔금 때 받은 대출 잔액이 아직 클 수 있죠. 그래서 이 단지는 남은 주담대 잔액부터 확인하는 게 출발점이에요.

남은 주담대가 2억이면 얼마나 더 받을 수 있나요?

85㎡ 기준 주담대 2억이 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 3,550만원이에요. 5억 1,500만원의 70%인 3억 6,050만원에서 2억과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

방공제는 소액 세입자가 먼저 받아 갈 몫을 미리 빼는 금액이에요. 경산은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원을 적용했어요.

85㎡는 주담대가 3억 3,550만원을 넘으면 70% 기준 여유가 없습니다. 113㎡는 그 선이 4억 900만원입니다. 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 소득과 심사에 따라 달라요.

중산동 안에서 신축과 구축은 얼마나 차이 나나요?

중산동 84㎡형은 준공 연도 순서와 시세 순서가 거의 겹쳐요. 2023년 준공 중산자이1단지가 6억 2,550만원으로 가장 높고, 1996년 준공 경남신성은 2억 2,150만원입니다.

비교용 84㎡형 시세로 보면 이 단지는 5억 2,750만원이에요. 같은 해 지은 힐스테이트펜타힐즈와는 875만원 차이로 거의 같아요. 2017년 준공 펜타힐즈더샵1차보다는 2,850만원, 2014년 준공 펜타힐즈서한이다음보다는 1억 500만원 높아요.

경산 전체로 넓혀도 흐름은 같아요. 84㎡형 단지 103곳을 나누면 2018년 이후 준공 19곳의 중간 가격이 3억 7,500만원이에요. 2010~2017년 27곳은 2억 3,500만원, 1999년 이전 35곳은 1억 5,875만원입니다.

이 단지는 2018년 이후 그룹 중간 가격보다도 1억 4,000만원 높습니다. 신축 안에서도 위쪽이라는 뜻이에요.

경산 전체와 최근 흐름은 어떤가요?

경산 84㎡형 단지 103곳의 중간 가격은 1억 9,800만원입니다. 이 단지는 약 2.6배로 위에서 세 번째예요. 5억원을 넘는 단지는 경산에서 4곳뿐입니다. 85㎡ 1년 거래 63건도 경산 단지 중 가장 많아요.

1년을 반으로 나누면 85㎡ 중간 가격이 앞 6개월 5억 500만원에서 최근 6개월 5억 3,000만원으로 2,500만원(약 5%) 올랐어요. LTV 70%로 바꾸면 한도가 약 1,750만원 늘어나는 폭이에요.

다만 113㎡는 9월 5층 거래가 5억 4,000만원으로, 1년 중간 가격보다 8,000만원 낮았어요. 큰 면적은 거래가 적어 한 건의 영향이 커요. 113㎡라면 금융사가 감정가를 따로 볼 수도 있어요.

대출 규모가 크면 DSR은 어떻게 보나요?

이 가격대에서는 기존 주담대와 후순위를 합치면 총대출 1억을 넘기 쉬워, DSR을 함께 봐야 합니다. 1년 원리금 합계가 연소득의 은행 40%, 2금융권 50% 안이어야 해요.

이를테면 연소득 6,000만원이면 2금융권 기준 연 원리금 3,000만원까지예요. 주담대 2억을 30년 원리금으로 갚고 있다면 그 상환액이 이미 상당 부분을 차지합니다. 변동금리라면 수도권 밖 기준 0.75%p를 더한 금리로 계산하니 더 커 보여요.

신용대출이 따로 있으면 5년 분할로 계산돼 부담이 더 커요. 신용대출 3,000만원이면 원금만 연 600만원이에요. 이 부분을 담보대출로 정리하면 DSR이 내려갈 수 있죠.

후순위로 1억을 더 받으면 그 원리금도 DSR에 들어가요. 담보 여유가 1억 3천만원 넘게 나와도, 소득으로 감당할 수 있는 만큼만 쓰는 게 실제 한도입니다.

막혔을 때 정리 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때를 보세요. 기존 주담대 금리가 낮다면 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까로 유지 쪽을 먼저 따져 보세요.

신청 전에 무엇을 준비하면 되나요?

전용면적(84·85·113㎡), 층, 남은 주담대 잔액을 먼저 정리하세요. 연소득 자료와 다른 대출 목록이 함께 있으면 DSR까지 한 번에 볼 수 있습니다. 세를 놓았다면 계약서의 보증금 금액도 챙기세요. 보증금은 후순위보다 먼저 빠져, 큰 면적일수록 여유가 크게 줄 수 있어요.

서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 대출이 1억을 넘으면 인지세가 총 15만원이고 고객이 절반을 내요.

같은 대구·경북권 단지 계산은 대구 월배2차아이파크와 비교해 볼 수 있습니다.