계룡 계룡대실리슈빌 후순위담보대출, 60⁠㎡ 600세대

60⁠㎡ 한 평형뿐인 단지, 시세는 얼마나 믿을 만한가요?

꽤 촘촘한 편입니다. 계룡대실리슈빌은 600세대가 모두 60㎡ 이하 한 구간이고, 지난 1년 동안 58건이 거래됐어요. 세대수의 약 9.7%가 1년 안에 손바뀜한 셈입니다.

면적이 하나라 거래가 여러 평형으로 흩어지지 않아요. 그래서 중간 가격 2억 2,350만원은 다른 단지의 작은 면적보다 근거가 탄탄합니다. 금융사가 KB시세를 쓸 때도 거래 자료가 충분해 큰 차이가 나지 않을 가능성이 높아요.

10월에만 네 건이 신고됐어요. 10일 15층 2억 2,100만원, 14일 9층 2억 3,800만원, 15일 19층 2억 4,200만원, 26일 20층 2억 2,500만원입니다. 같은 달에도 2,100만원 폭이 있어서, 층과 향에 따라 평가액이 위아래로 움직일 수 있습니다.

흐름은 소폭 오름세예요. 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격 2억 2,000만원에서 최근 2억 2,200만원으로 200만원 올랐어요. 한도로 바꾸면 140만원 정도라 계산 결과에 주는 영향은 작아요.

1년 범위로 보면 최저 1억 9,800만원과 최고 2억 4,750만원 사이가 4,950만원이에요. 중간 가격을 쓰는 이유가 여기에 있어요. 가장 비싼 거래나 가장 싼 거래 하나에 계산이 끌려가지 않게 하려는 거입니다.

남은 주담대별로 담보 여유는 얼마인가요?

잔액 8,000만원이면 예시 계산상 약 5,145만원입니다. 시세 2억 2,350만원에 LTV 70%를 곱한 1억 5,645만원에서 방공제 2,500만원과 잔액을 뺀 값이에요.

LTV는 집값 중 담보로 인정해 주는 비율입니다. 방공제는 세입자가 생길 때 먼저 돌려받는 몫을 미리 빼 두는 금액이고, 계룡은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

LTV 70% 기준으로는 잔액 1억 3,145만원이 한계선입니다. 대부업처럼 담보 비율을 금융사가 정하는 곳에서 80%를 쓰면 한계선이 1억 5,380만원으로 올라가요. 다만 비율이 높을수록 금리도 높아지는 편이에요.

표를 거꾸로 읽어도 돼요. 꼭 필요한 돈이 5,000만원이라면, LTV 70% 기준 잔액이 8,145만원 이하일 때 계산상 가능해요. 필요한 금액부터 정하고 잔액과 맞춰 보면 상담 시간이 짧아집니다.

같은 농소리 60⁠㎡와 비교하면 어떤가요?

이웃 단지 60㎡보다 4,600만~5,000만원가량 낮아요. 농소리 푸르지오더퍼스트 60㎡는 최근 2억 7,400만원, 한라비발디더센트럴 60㎡는 2억 7,000만원입니다.

같은 60㎡라도 푸르지오더퍼스트와는 5,050만원 차이라, 담보 여유로는 약 3,535만원이 벌어져요. 이웃 단지에서 받은 금액을 기준으로 기대하면 차이가 클 수 있어요. 농소리 다른 단지들은 84㎡형도 함께 있어 단지 안 평형 구성이 다릅니다.

거래 수로 보면 이웃 단지 60㎡도 1년 39~45건이라 시세 근거는 비슷하게 충분합니다. 그러니 차이는 자료 부족 때문이라기보다 단지별로 시장에서 매겨진 값이 다르다고 보는 게 자연스러워요. 우리 집 계산에는 우리 단지 시세를 쓰는 게 맞아요.

계룡 전체에서 보면 어느 정도인가요?

60㎡인데도 계룡 84㎡형 중간 가격보다 높아요. 계룡 84㎡형 중간 가격은 2억 900만원이고, 계룡대실리슈빌 60㎡는 그보다 1,450만원 높아요.

계룡 84㎡형 중간 가격에는 준공 시기가 다른 15개 단지가 섞여 있죠. 면적만 보고 "60㎡면 한도가 작겠지"라고 짐작하면 이 단지에선 빗나갈 수 있습니다. 같은 계룡에서도 오래된 단지는 계산 구조가 꽤 달라요. 엄사면 구축 사례는 계룡 삼진아파트 분석에서 볼 수 있죠.

계룡대실리슈빌은 어떤 단지인가요?

600세대 규모이고, 2021년 11월에 사용승인을 받았어요. 계룡건설이 지었고 10개 동, 최고 25층입니다.

입주 5년 차라 입주 때 받은 잔금대출을 아직 갚고 있는 집이 많을 거입니다. 잔금대출은 보통 3년이 지나면 중도상환수수료가 없어지니, 기존 대출을 함께 정리할지도 비교해 볼 수 있어요.

한 가지 면적만 있는 단지라 등기부의 전용면적만 확인하면 시세 기준은 바로 정해져요. 대신 동과 층, 향 정보를 함께 알려 주면 금융사가 평가액을 잡을 때 참고가 됩니다. 같은 60㎡라도 10월 한 달 거래가 2,100만원 폭으로 갈렸으니까요.

소형이라 따로 챙길 점이 있나요?

방공제 비중이 크다는 점이에요. 잔액 1억 기준으로 방공제를 빼기 전 여유는 5,645만원인데, 그중 2,500만원, 약 44%가 방공제로 빠집니다. 시세가 낮은 소형일수록 이 비중이 커져요. 기준은 방공제란에서 자세히 볼 수 있어요.

소득 증빙도 미리 준비하세요. 후순위 3,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 16만 1천원, 1년 약 193만원이에요. 연소득 3,500만원에 기존 원리금이 연 600만원이면 DSR은 약 22.7%예요. 2금융권 한도는 50%이고, 수도권 밖 주담대 변동형은 심사 금리에 0.75%p가 더해져요. 소득 서류가 부족하다면 소득 증빙이 약할 때를 참고하세요.

금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해지고, 여기 숫자는 모두 예시예요.

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60㎡ 기준으로 상담받아 볼까요?세 칸 입력 · 10초