HOME FINANCE LAB구미아이파크더샵 후순위담보대출, 구미 중간 시세의 4배
- 84㎡형 시세 6억 2,000만원, 구미 중간의 4.1배
- 2023년 준공 · 1,611세대 · 최고 42층
- 60㎡형 1년 새 +1,900만원(5.0%)
목차 6개
구미아이파크더샵 시세는 구미 중간보다 얼마나 높을까요?
84㎡형 최근 시세 6억 2,000만원은 구미 84㎡형 중간 가격 1억 4,950만원의 약 4.1배거든요. 차이로는 4억 7,050만원입니다.
원평동 안에서도 차이가 뚜렷해요. 84㎡형 시세가 잡히는 네 단지를 나란히 놓으면 이 단지가 가장 높아요. 같은 2023년 준공인 프로그레스구미와도 2억 8,000만원 차이가 나요.
| 원평동 단지 | 준공 | 84㎡형 최근 시세 |
|---|---|---|
| 구미아이파크더샵 | 2023년 | 6억 2,000만 |
| 프로그레스구미 | 2023년 | 3억 4,000만 |
| 원평대동타운 | 1993년 | 1억 3,300만 |
| 두산맨션 | 1993년 | 8,000만 |
구미 전체 181개 단지의 84㎡형 시세와 비교해도 위쪽 끝에 있어요. 그만큼 같은 대출 잔액이라도 담보 여유가 크게 계산돼요.
시세 차이가 이렇게 큰 이유를 데이터만으로 단정하긴 어려워요. 다만 한도 계산에서 중요한 건 이유보다 숫자입니다. 금융사는 우리 단지 거래와 평가 결과로만 판단하기 때문에, 동네 평균이 아니라 우리 단지 시세를 기준으로 봐야 해요.
면적별로는 얼마에 거래됐나요?
거래가 가장 많은 면적은 60㎡형이에요. 최근 시세는 3억 9,800만원이고, 1년 동안 68건이 거래됐어요.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 3억 8,900만 | 3억 4,000만~4억 4,900만 | 68건 |
| 75㎡ | 5억 2,300만 | 4억 6,000만~5억 3,500만 | 7건 |
| 85㎡(84㎡형) | 6억 250만 | 5억 2,500만~6억 5,500만 | 46건 |
| 102㎡ | 7억 5,750만 | 7억 5,200만~7억 9,500만 | 4건 |
10월에도 거래가 이어졌어요. 17일 60㎡형 40층이 4억 3,400만원, 21일 22층이 4억 2,900만원이었어요. 19일에는 84㎡형 16층이 5억 8,300만원, 18일에는 75㎡형 16층이 5억 3,500만원에 계약됐어요.
60㎡형은 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 3억 8,100만원, 뒤쪽 절반이 4억원이에요. 1,900만원, 약 5.0% 올랐어요. 10월 60㎡형 거래 두 건은 모두 최근 시세보다 3,000만원 넘게 높았어요.
60㎡형에 주담대 1억 5천이면 얼마가 남나요?
예시 계산으로 약 1억 360만원이에요. 시세 3억 9,800만원의 70%인 2억 7,860만원에서 남은 1억 5,000만원과 방공제 2,500만원을 빼면 됩니다.
LTV 70%는 집값 중 담보로 쳐 주는 비율입니다. 방공제는 세입자가 생길 때를 대비해 빼 두는 금액이고, 구미는 방 1개 기준 2,500만원이에요.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 84㎡형 | 102㎡ |
|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 5,360만 | 3억 900만 | 4억 700만 |
| 1억 5천 | 1억 360만 | 2억 5,900만 | 3억 5,700만 |
| 2억 | 5,360만 | 2억 900만 | 3억 700만 |
| 3억 | 여유 없음 | 1억 900만 | 2억 700만 |
60㎡형은 잔액이 2억 5,360만원, 84㎡형은 4억 900만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 사라집니다. 결과는 예시 계산이고 실제 한도는 심사에 따라 달라요.
담보 비율을 금융사별로 정하는 대부업에서 80%를 가정하면, 60㎡형·잔액 1억 5,000만원 기준 약 1억 4,340만원까지 계산되죠. 비율이 오르면 금리 부담도 커지기 쉬우니 필요한 금액부터 정하세요.
84㎡형과 102㎡형은 최근 시세 차이가 1억 4,000만원입니다. 담보 여유로는 약 9,800만원 차이가 나요. 다만 102㎡형은 거래가 4건뿐이라 계산 결과를 그대로 믿기보다 평가를 받아 본 뒤 판단하는 편이 좋아요.
준공 3년 차 신축은 무엇을 따로 확인하나요?
면적별 거래 건수와 층별 차이를 보세요. 2023년 11월 사용승인을 받아 거래 이력이 길지 않아요. 75㎡형은 1년 7건, 102㎡형은 4건이라 감정평가로 다시 볼 수 있습니다.
| 주소 | 경북 구미시 금오산로6길 12 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,611세대 · 12개 동 · 최고 42층 |
| 사용승인 | 2023년 11월(3년 차) |
| 시공 | 현대산업개발 · 포스코 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 672세대 · 60~85㎡ 775세대 · 85~135㎡ 164세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
최고 42층 단지라 층에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다. 60㎡형 거래 범위는 3억 4,000만~4억 4,900만원으로 1억 넘게 벌어져 있습니다. 층과 거래 시점이 함께 작용했을 수 있어요. 1년 거래 125건은 세대의 약 7.8%예요.
입주 때 받은 대출이 1순위로 잡혀 있다면, 추가로 받는 돈은 그 뒤 2순위가 돼요. 1·2순위 구조와 금리 차이는 후순위 담보대출이란에 정리했어요.
같은 동 구축과 비교하면 한도는 얼마나 다른가요?
대출이 없다고 가정하면 차이가 수억 원입니다. 이 단지 84㎡형은 LTV 70% 기준 여유가 약 4억 900만원이지만, 1993년 준공 두산맨션 84㎡형(8,000만원)은 약 3,100만원이에요.
원평대동타운 84㎡형(1억 3,300만원)도 약 6,810만원입니다. 같은 동이라도 어느 단지냐에 따라 담보 여유가 열 배 넘게 차이 나는 셈이에요. 이웃 단지 숫자를 듣고 우리 집도 비슷할 거라 짐작하면 계획이 크게 틀어질 수 있어요.
구미의 다른 신축 계산은 구미확장단지중흥S클래스에듀포레 글에, 구미 전체 흐름은 구미 후순위담보대출 정리에 모아 두었어요.
소득 기준과 비용은 어떻게 보나요?
담보 여유와 DSR 중 작은 쪽이 실제 한도예요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이고, 2금융권은 50%까지 봐요. 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p가 더해집니다.
예를 들어 1억을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 53만 7천원이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 1억 이하면 인지세 총액 7만원 중 절반을 고객이 내요. 서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.
시세가 오르는 중이라도 매달 갚을 금액은 시세가 아니라 소득으로 감당해야 해요. 예를 들어 기존 입주 대출 납부액에 53만원 정도가 더해져도 생활비가 버틸지 먼저 따져 보세요. 중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 계약부터 실비용 기준이고, 3년이 지나면 없습니다.
자주 묻는 질문
구미아이파크더샵 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 기준 중간 가격은 6억 2,000만원이에요. 실제 심사는 KB시세나 감정가로 하기 때문에 이 숫자와 다를 수 있어요.
60㎡형에 주담대 2억이 있으면 얼마나 남나요?
시세 3억 9,800만원 기준 예시 계산으로 약 5,360만원이에요. 잔액이 2억 5,360만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요.
입주 대출이 있는데 추가로 받을 수 있나요?
기존 대출 뒤에 2순위로 받는 구조라면 가능할 수 있어요. 담보 여유와 소득 기준인 DSR을 함께 따져 봐야 해요.
구미 방공제는 얼마인가요?
구미는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요. 세입자가 있으면 실제 보증금을 빼고 계산해요.
