HOME FINANCE LAB군산 나운금호어울림센트럴 후순위담보대출, 신용대출 정리
- 60㎡ 최근 시세 2억 1,450만원
- 잔액 8천이면 여유 약 4,515만원
- 신용대출 옮기면 DSR 약 34%→20%
목차 6개
60㎡ 한 채로 신용대출 4,000만원을 정리할 수 있을까요?
주담대 잔액이 8,000만원이라면 예시 계산상 가능한 범위예요. 나운금호어울림센트럴 60㎡의 최근 실거래 중간 가격은 2억 1,450만원이고, 이 기준 담보 여유가 약 4,515만원 나옵니다.
계산 순서는 이래요. 시세 2억 1,450만원에 LTV 70%를 곱하면 1억 5,015만원입니다. LTV는 집값 중 담보로 인정해 주는 비율입니다. 여기서 방공제 2,500만원과 잔액 8,000만원을 빼면 4,515만원이 남아요. 방공제는 소액 임차인 몫을 떼어 두는 금액으로, 군산은 방 1개 기준 2,500만원이에요.
| 주담대 잔액 | 60㎡ | 73㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|
| 5천만 | 7,515만 | 1억 1,488만 | 1억 3,990만 |
| 8천만 | 4,515만 | 8,488만 | 1억 990만 |
| 1억 | 2,515만 | 6,488만 | 8,990만 |
| 1억 5천 | 여유 없음 | 1,488만 | 3,990만 |
60㎡는 잔액이 1억 2,515만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 사라집니다. 정리하려는 신용대출이 클수록 잔액 여유도 커야 합니다. 모든 숫자는 예시이고, 금융사 심사로 최종 금액이 정해져요.
대부업처럼 담보 비율을 자체적으로 정하는 곳이 80%를 쓰면, 같은 조건의 여유는 약 6,660만원으로 늘어납니다. 다만 비율이 높을수록 금리도 올라가요. 신용대출을 옮기는 목적이라면 옮길 금액만큼만 받는 편이 이자 면에서 나아요.
신용대출을 옮기면 DSR은 얼마나 내려가나요?
예시로는 약 34%에서 약 20%로 내려가요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 2금융권은 50%까지 보지만, 다른 대출 계획이 있다면 낮을수록 유리해요.
가정은 이래요. 연소득 4,000만원, 주담대 원리금이 연 540만원, 신용대출이 4,000만원 있죠. 심사에서는 신용대출을 5년에 나눠 갚는다고 봐서 원금만 연 800만원이 잡혀요. 이자를 빼고도 합계가 연 1,340만원, DSR 약 33.5%예요.
이 4,000만원을 후순위 담보대출로 바꾸고 연 5%, 30년 원리금균등으로 갚는다면 매달 약 21만 5천원, 1년이면 약 258만원이에요. 합계가 연 798만원으로 줄어 DSR이 약 20%가 돼요. 실제 심사 금리는 수도권 밖 주담대 변동형에 0.75%p가 더해질 수 있어서 이보다 조금 높게 나와요.
신용대출 잔액이 1억을 넘는 경우엔 그 신용대출에도 심사 금리 1.5%p가 따로 더해집니다. 이 단지 60㎡처럼 담보 여유가 크지 않은 집은 큰 신용대출을 한 번에 옮기기 어려워요. 그럴 땐 금리가 높은 순서대로 일부만 옮겨도 연 원리금 계산이 꽤 가벼워집니다.
군산에서 신용대출을 아파트 담보로 옮길 때의 흐름은 군산 신용대출 대환 정리에서 도시 전체 시세와 함께 볼 수 있습니다.
면적별 실거래 가격은 어떻게 나왔나요?
60㎡가 거래의 중심이에요. 지난 1년 97건 중 59건이 60㎡였고, 73㎡ 23건, 84㎡형 15건이 뒤를 이었어요.
| 전용면적 | 1년 가운데 값 | 최저~최고 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 2억 1,500만 | 1억 9,000만~2억 3,000만 | 59건 |
| 73㎡ | 2억 6,800만 | 2억 3,000만~2억 8,200만 | 23건 |
| 85㎡(84㎡형) | 3억 1,000만 | 2억 6,000만~4억 6,000만 | 15건 |
60㎡ 시세는 거의 움직이지 않았어요. 1년 중 앞쪽 거래 중간 가격이 2억 1,500만원, 최근 거래가 2억 1,550만원이라 차이가 50만원뿐입니다. 10월에는 20층이 2억 1,200만원, 7층이 1억 9,900만원에 계약됐어요.
84㎡형은 최고가 4억 6,000만원이 눈에 띄어요. 다른 거래가 대부분 3억 안팎인 걸 보면 예외적인 한 건으로 보여요. 10월 거래도 18층 3억 900만원, 5층 2억 8,000만원이었어요. 그래서 한도 계산은 최근 중간 가격 3억 700만원을 썼어요.
이 단지는 언제, 누가 지었나요?
993세대 규모이고, 2022년 12월에 사용승인을 받았어요. 금호건설과 대상건설이 함께 지었고, 10개 동에 최고 26층입니다.
| 주소 | 전북 군산시 하나운2길 15 |
|---|---|
| 세대·동 | 993세대 · 10개 동 · 최고 26층 |
| 사용승인 | 2022년 12월(4년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 566세대 · 60~85㎡ 427세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
절반이 넘는 566세대가 60㎡ 이하거든요. 소형 거래가 많아 60㎡ 시세는 촘촘하게 잡혀 있죠. 반대로 84㎡형은 거래가 적고 값의 폭이 넓어, 금융사가 감정평가로 다시 확인할 가능성이 있어요.
입주 4년 차라 잔금대출을 받은 뒤 아직 원금이 많이 남은 집이 적지 않을 거예요. 잔금대출의 중도상환수수료는 보통 3년이 지나면 없어지니, 기존 대출 계약일을 확인해 보세요. 그대로 두고 후순위만 더할지, 함께 갈아탈지 판단이 달라져요.
나운동과 군산 안에서는 어느 정도인가요?
나운동 22개 단지 가운데 84㎡형 시세가 가장 높습니다. 군산 전체 97개 단지로 보면 14번째입니다. 군산 84㎡형 중간 가격은 1억 2,900만원이라, 이 단지 60㎡만으로도 그보다 8,550만원 높아요.
| 나운동 단지 | 84㎡형 시세 |
|---|---|
| 나운금호어울림센트럴 | 3억 700만 |
| 수송금호어울림 | 2억 1,700만 |
| 대우 | 1억 5,800만 |
| 나운동보람더하임 | 1억 5,750만 |
| 삼성 | 1억 3,800만 |
| 서호 | 1억 2,150만 |
2위 단지와도 9,000만원 차이가 나요. 같은 군산 신축이라도 수송동 쪽 계산은 세영리첼 분석에서 비교해 볼 수 있습니다.
신용대출을 정리할 때 무엇을 먼저 챙길까요?
금리가 높은 것부터 순서를 정하세요. 카드론이나 현금서비스처럼 금리가 높은 대출부터 갚는 쪽이 이자 절감 폭이 큽니다. 갚은 뒤에는 상환 확인서를 받아 두면 다음 심사에서 잔액이 정확히 반영돼요.
73㎡나 84㎡형을 가진 집이라면 선택지가 넓어요. 잔액 1억 기준으로 73㎡는 약 6,488만원, 84㎡형은 약 8,990만원이 계산돼 신용대출과 카드론을 함께 정리할 여지가 있습니다. 그래도 필요한 금액보다 많이 받으면 이자만 늘어나니, 정리할 목록을 먼저 적어 보세요.
정리 후 신용점수가 어떻게 움직이는지도 알아 두면 좋아요. 자세한 내용은 대출과 신용점수에 있죠. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 인지세는 대출 총액 5천만원 이하면 없어요.
자주 묻는 질문
나운금호어울림센트럴 60㎡ 시세는 얼마인가요?
최근 실거래 중간 가격은 2억 1,450만원이에요. 1년 59건이 거래돼 시세 근거가 탄탄한 편이에요.
잔액이 1억이면 신용대출을 얼마나 옮길 수 있나요?
60㎡는 LTV 70% 예시로 약 2,515만원이에요. 73㎡는 약 6,488만원, 84㎡형은 약 8,990만원이 계산돼요.
신용대출을 옮기면 DSR이 꼭 낮아지나요?
갚는 기간이 길어지면 연 원리금이 줄어 대체로 내려가요. 다만 금리와 기간, 스트레스 가산에 따라 달라서 예시로만 보세요.
84㎡형 4억 6,000만원 거래는 반영되나요?
1년 최고가로 기록돼 있지만 한 건이라 계산에는 최근 중간 가격 3억 700만원을 썼어요. 실제 평가는 KB시세나 감정가로 정해져요.
