HOME FINANCE LAB김천 힐스테이트율곡 후순위담보대출, 율곡동 10곳 중 2위
- 84㎡형 시세 4억 1,100만원, 율곡동 2위
- 2015년 준공 · 1,119세대 · 1년 거래 64건
- 주담대 1억 5천 남으면 여유 약 1억 1,270만
목차 6개
힐스테이트율곡 시세는 면적별로 얼마일까요?
요즘 거래를 모아 가운데 값을 뽑으면 84㎡형이 4억 1,100만원이에요. 75㎡형은 3억 4,950만원으로, 한 단계 작은 면적과 약 6,150만원이 벌어집니다.
지난 12개월 동안 실거래 신고는 64건이었어요. 신고서에서 84㎡형은 전용 84㎡대와 85㎡ 가까이로 나뉘어 잡혀요. 평면 타입에 따라 전용면적이 조금 다를 수 있어서예요. 둘 다 흔히 말하는 84㎡형이에요.
| 면적 | 1년 가운데 값 | 가장 낮게~높게 | 신고 수 |
|---|---|---|---|
| 75㎡ | 3억 4,250만 | 3억 400만~3억 6,700만 | 13건 |
| 84㎡ | 3억 9,400만 | 3억 5,500만~4억 2,800만 | 13건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 | 3억 3,500만~4억 3,500만 | 38건 |
최근 거래 기준으로는 84㎡ 4억 500만원, 85㎡ 4억 1,100만원이에요. 600만원 차이라 계산기에서는 우리 집 등기부에 적힌 전용면적에 가까운 쪽을 고르면 되죠.
10월 계약도 4억 원 안팎입니다. 12일 85㎡ 15층이 4억 3,000만원, 14일 84㎡ 15층이 4억원이었어요. 16일 85㎡ 3층은 3억 9,000만원, 17일 10층은 4억 1,000만원에 거래됐어요.
힐스테이트율곡은 어떤 단지인가요?
현대엔지니어링이 지어 2015년 6월 입주를 시작한 1,119세대거든요. 13개 동, 가장 높은 층은 25층입니다. 모든 세대의 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하에 들어가요.
| 도로명 | 경북 김천시 용전1로 9 |
|---|---|
| 규모 | 1,119세대 / 13개 동 / 25층까지 |
| 입주 | 2015년 6월, 올해 11년 차 |
| 건설사 | 현대엔지니어링 |
| 전용 분포 | 1,119세대 모두 60㎡ 초과~85㎡ |
| 난방 방식 | 개별난방 |
64건을 세대 수로 나누면 약 5.7%입니다. 세 면적이 각각 13건 이상 신고돼 어느 면적이든 비교할 거래가 있습니다. 김천 안에서 84㎡형 실거래가 있는 50개 단지의 가운데 값은 1억 5,925만원이에요. 이 단지는 그 약 2.6배라 시 평균으로 짐작하면 한도를 크게 낮춰 보게 돼요.
75㎡를 가진 분이라면 84㎡형보다 시세가 약 6,150만원 낮다는 점을 기억하세요. 70%를 곱하면 여유 차이는 약 4,305만원입니다. 같은 단지 안에서도 면적을 꼭 골라서 계산해야 하는 이유예요.
남은 주담대가 있으면 얼마가 남을까요?
85㎡ 집에 주담대 1억 5,000만원이 남아 있다면 약 1억 1,270만원이 계산됩니다. 4억 1,100만원에 0.7을 곱한 2억 8,770만원이 출발점입니다. 여기서 남은 1억 5,000만원과 방공제 2,500만원을 차례로 덜어 냈어요.
| 남은 주담대 | 75㎡ | 84㎡ | 85㎡ |
|---|---|---|---|
| 1억 | 1억 1,965만 | 1억 5,850만 | 1억 6,270만 |
| 1억 5천만 | 6,965만 | 1억 850만 | 1억 1,270만 |
| 2억 | 1,965만 | 5,850만 | 6,270만 |
| 2억 5천만 | 여유 없음 | 여유 없음 | 1,270만 |
LTV는 집값 가운데 몇 퍼센트까지 담보로 인정하는지를 말해요. 방공제는 나중에 들어올지 모를 소액 세입자 몫이라, 김천 같은 시 지역은 2,500만원을 덜어요. 85㎡ 기준으로 잔액이 2억 6,270만원을 넘어서면 70% 계산에서는 남는 몫이 0이에요.
담보 비율을 80%로 잡는 대부업 예시라면, 85㎡에 잔액 2억인 집도 약 1억 380만원이 남아요. 다만 받는 돈이 커지면 이자도 같이 커지니 쓸 곳에 맞춰 금액을 줄이는 편이 나아요. 표의 숫자는 계산 예시이고, 실제 금액은 심사 결과로 정해져요.
율곡동 이웃 단지와 비교하면 여유는 얼마나 다를까요?
남은 대출이 같아도 단지에 따라 수천만원씩 갈려요. 율곡동에는 10개 단지가 있고, 힐스테이트율곡은 84㎡형 시세로 두 번째예요.
| 율곡동 단지 | 84㎡형 시세 | 주담대 1억 5천일 때 여유 |
|---|---|---|
| 센트럴파크한신휴플러스 | 4억 3,350만 | 1억 2,845만 |
| 힐스테이트율곡 | 4억 1,100만 | 1억 1,270만 |
| 한신더휴퍼스트리움 | 4억 100만 | 1억 570만 |
| 김천혁신도시이지더원 | 3억 7,800만 | 8,960만 |
| 김천혁신도시골드클래스 | 3억 7,250만 | 8,575만 |
| 경북혁신엘에이치천년나무2단지 | 3억 4,500만 | 6,650만 |
| 김천혁신도시영무예다음1차 | 3억 500만 | 3,850만 |
| 경북혁신케이씨씨스위첸 | 2억 9,900만 | 3,430만 |
1위 단지와는 시세 2,250만원, 여유 약 1,575만원 차이입니다. 반면 동 아래쪽 단지와는 여유가 8,000만원 가까이 벌어져요. 같은 동 이름만 보고 한도를 짐작하면 오차가 커지는 이유예요.
1년 새 오른 시세는 어떻게 봐야 하나요?
85㎡ 거래를 1년 전반부와 최근으로 나눠 보면 3억 9,100만원에서 4억 1,275만원으로 올라왔어요. 2,175만원, 약 5.6%입니다. 여기에 0.7을 곱하면 담보 여유가 약 1,523만원 커진 셈입니다.
그런데 심사의 기준은 실거래 가운데 값이 아니라 KB시세나 감정 결과예요. 상승분이 그 값에 옮겨 가기까지는 시차가 생길 수 있어요. 게다가 85㎡도 1년 사이 3억 3,500만원과 4억 3,500만원 사이를 오갔어요. 1~3층이거나 내부가 오래된 집이라면 평가가 가운데 값 아래로 나올 수 있어요.
값이 서로 다를 때 한도를 어떻게 잡는지는 감정가·KB시세·실거래가가 다를 때에 정리했어요.
신청 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?
소득 쪽 관문부터 보세요. DSR은 한 해 소득에서 모든 대출의 1년 원리금이 차지하는 몫이에요. 2금융권은 소득의 절반까지 허용하고, 수도권 밖 주담대에는 심사용 가산 금리 0.75%p가 붙어요.
가령 1억을 금리 5%, 30년 조건으로 더 빌리면 매달 약 53만 7천원을 내요. 한 해로 치면 약 644만원이 원리금 합계에 얹혀요. 갖고 있는 신용대출은 5년 안에 다 갚는 것으로 간주돼 비중을 크게 키워요. 이럴 때 무엇부터 정리할지는 DSR 초과로 거절됐을 때에 순서대로 적어 두었어요.
후순위는 앞선 대출보다 늦게 돌려받는 자리라 금리가 높게 붙어요. 범위는 연 20% 이내이고 심사로 정해집니다. 1·2순위 구조는 후순위 담보대출이란에서, 서류는 준비 서류와 진행 순서에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
힐스테이트율곡 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간 가격은 85㎡ 4억 1,100만원, 84㎡ 4억 500만원이에요. 실제 심사는 KB시세나 감정가를 써요.
84㎡와 85㎡는 다른 집인가요?
둘 다 흔히 말하는 84㎡형이에요. 평면 타입에 따라 전용면적이 조금 달라 실거래 신고에서 나뉘어 잡혀요.
옆 단지보다 한도가 많이 나오나요?
같은 주담대 1억 5천 기준으로 율곡동 10개 단지 중 두 번째로 여유가 커요. 동 아래쪽 단지와는 8,000만원 가까이 차이 나요.
시세가 오른 만큼 한도도 바로 늘어나나요?
오른 금액의 70% 정도가 여유로 늘어요. 다만 KB시세나 감정가에 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있어요.
