당진 힐스테이트당진2차 후순위담보대출, 84⁠㎡ 1년 새 1,900만↑

힐스테이트당진2차 84⁠㎡형은 1년 새 얼마나 올랐나요?

약 1,900만원 올랐어요. 1년을 반으로 나눠 보면 앞쪽 거래의 중간 가격이 2억 5,500만원, 뒤쪽이 2억 7,400만원이에요. 오름폭은 약 7.5%입니다.

이 단지는 1년 동안 114건이 거래됐어요. 그중 84㎡형이 54건으로 절반 가까이를 차지해서, 이 면적의 흐름이 단지 전체 시세를 대표한다고 봐도 무리가 없습니다.

네 면적 모두 최근 시세가 1년 중간 가격보다 높습니다. 특정 면적만 오른 게 아니라 단지 전체가 함께 올라온 흐름이에요.

10월 거래는 오름세를 이어 갔어요. 84㎡형은 14일 13층이 2억 8,500만원, 10일 27층이 2억 8,300만원, 20일 10층이 2억 7,000만원이었어요. 63㎡ 25층은 22일 2억 1,000만원으로 1년 범위의 맨 위와 같았어요.

오른 시세만큼 한도도 늘어나나요?

오른 폭의 70%만큼 늘어나요. 시세가 1,900만원 오르면 LTV 70% 기준 담보 여유는 약 1,330만원 커집니다.

LTV는 집값에서 담보로 인정하는 비율이에요. 은행·보험 기준으로 70%가 흔하고, 여기에 방공제를 빼요. 방공제는 소액 세입자가 생길 때를 대비해 떼 두는 금액인데, 당진은 방 1개 기준 2,500만원이에요.

84㎡형에 주담대 1억이 남았다고 가정해 볼게요. 1년 앞쪽 시세 2억 5,500만원이면 여유는 약 5,350만원이에요. 뒤쪽 시세 2억 7,400만원이면 약 6,680만원으로 늘어요. 10월 13층 거래가 2억 8,500만원 수준으로 평가되면 약 7,450만원까지 계산됩니다.

다만 금융사가 실거래가, KB시세, 감정가 중 무엇을 쓰는지는 곳마다 달라요. 최근 오른 거래가 바로 반영되지 않을 수도 있어서, 상담 때 어떤 시세로 보는지 먼저 물어보세요. 거꾸로 시세가 1년 최저 거래인 2억 2,500만원 수준으로 평가되면, 같은 주담대 1억 기준 여유는 약 3,250만원까지 줄어듭니다. 오른 숫자만 보고 계획을 세우면 차이가 클 수 있어요. 시세 종류별 차이는 KB시세 보는 법에 정리했어요.

면적별로 남은 주담대에 따라 얼마가 남나요?

84㎡형은 주담대 1억이면 약 6,400만원, 99㎡는 약 1억 2,000만원이에요. 최근 시세를 그대로 넣은 예시 계산입니다.

63㎡와 75㎡는 주담대가 1억을 조금 넘으면 계산상 여유가 사라집니다. 시세가 2억원대 초반이라 방공제 2,500만원이 차지하는 몫이 상대적으로 커서입니다.

대부업처럼 담보 비율을 자체로 정하는 곳에서 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·주담대 1억 기준 약 9,100만원이 나와요. 비율이 오르면 금리도 높아지기 쉬우니 꼭 필요한 금액만 정해 두세요. 실제로 받을 수 있는 금액은 심사 뒤에 나와요.

99㎡는 주담대가 2억 남아도 약 2,000만원이 계산돼요. 같은 단지라도 면적이 한 단계 크면 잔액이 큰 집에서도 여유가 남는 셈이에요. 다만 이 면적은 거래가 적어 평가 방식에 따라 숫자가 흔들릴 수 있어요.

기지시리 세 단지 사이에서는 어느 쪽인가요?

가운데예요. 84㎡형 기준으로 2024년 준공한 당진푸르지오센트럴파크가 2억 9,800만원, 이 단지가 2억 7,000만원, 2016년 준공한 힐스테이트당진이 2억 3,650만원입니다.

세 단지가 준공 연도 순서대로 줄을 선 모양이에요. 1차인 힐스테이트당진과는 3,350만원, 여유로 따지면 약 2,345만원 차이가 나요.

당진 전체로 넓히면 84㎡형 시세가 잡히는 60개 단지의 중간 가격은 1억 7,650만원입니다. 이 단지는 그 약 1.5배 수준입니다.

가장 새 단지인 당진푸르지오센트럴파크와는 2,800만원 차이거든요. 여유로 환산하면 약 1,960만원이에요. 같은 동네라도 어느 단지에 사느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 이만큼 갈려요.

이 단지는 어떤 구성인가요?

2018년 3월 사용승인을 받은 1,617세대거든요. 현대건설이 지었고 17개 동, 최고 27층입니다.

세대의 약 92%가 60~85㎡ 구간입니다. 99㎡는 136세대뿐이라 1년 거래도 9건에 그쳤어요. 이 면적은 거래 범위가 2,100만원 안쪽으로 좁지만, 표본이 적은 만큼 금융사 평가가 계산과 다를 수 있어요.

소득 쪽 계산도 따로 봐야 하나요?

봐야 해요. 다만 이 단지 시세대에서는 집값 쪽이 먼저 막히는 경우가 많습니다.

예를 들어 연소득 5,000만원이면 2금융권 DSR 50% 기준으로 1년 원리금 상한이 2,500만원이에요. 기존 주담대로 해마다 900만원을 갚는다면 남은 몫은 1,600만원이에요. 연 5%·30년 분할로 따지면 약 2억 4,840만원, 심사 금리에 0.75%p를 더하면 약 2억 2,850만원까지 계산됩니다. 84㎡형 담보 여유 6,400만원보다 훨씬 큽니다.

반대로 신용대출이 크면 이야기가 달라져요. 신용대출 원금은 심사표에서 5년 분할로 잡혀서, 3,000만원만 있어도 해마다 600만원이 더해져요.

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후순위가 처음이라면 1순위와 2순위가 어떻게 나뉘는지부터 보면 이해가 쉬워요. 후순위 담보대출이란에 구조와 금리 범위를 정리했어요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 받는 금액이 5,000만원 이하면 인지세가 없고, 1억 이하면 총 7만원을 고객과 금융사가 반씩 내요. 준비할 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.