대구 대신센트럴자이 후순위담보대출, 면적별 한도 차이

대신센트럴자이는 면적마다 시세가 얼마나 다를까요?

1년 중간 가격 기준으로 60㎡형 4억 2,600만원, 84㎡형 5억 3,500만원, 96㎡형 5억 8,300만원이에요. 가장 작은 면적과 가장 큰 면적 사이가 1억 5,700만원이에요.

1년 동안 중개거래가 121건 신고됐어요. 대구 1,426개 단지 중 일곱 번째로 많은 거래량이라 시세 근거가 두터운 편이에요. 84㎡형만 떼어 보면 올해 1월까지 중간 가격 5억 2,200만원이 5월 이후 5억 5,500만원으로 3,300만원, 약 6.3% 올랐어요.

흥미로운 건 면적이 늘 때 값이 오르는 속도예요. 60㎡에서 84㎡형으로 25㎡ 넓어질 때 1억 900만원, 84㎡형에서 96㎡로 11㎡ 넓어질 때 4,800만원이 올라요. 둘 다 1㎡당 약 436만원꼴입니다.

최근 거래는 고층 위주로 1년 중간 가격보다 높게 찍혔어요. 84㎡형은 10월 15일 28층 5억 9,000만원, 9월 21일 25층 5억 9,900만원이었어요. 60㎡형은 10월 10일 19층 4억 6,800만원, 9월 18일 5층 4억 3,900만원이었어요.

면적이 다르면 한도는 얼마나 벌어지나요?

주담대가 없다고 가정하면 60㎡형은 약 2억 7,020만원, 84㎡형은 약 3억 4,650만원, 96㎡형은 약 3억 8,010만원이에요. 1년 중간 가격에 LTV 70%를 곱하고 방공제를 뺀 예시 계산입니다.

LTV란 집값에서 담보로 인정받는 비율을 말합니다. 방공제는 소액 세입자 몫으로 떼어 두는 금액인데, 대구는 광역시라서 방 1개 기준 2,800만원입니다. 광역시가 아닌 도시보다 300만원 더 빠져요. 방 개수를 어떻게 세는지는 방공제란에서 자세히 볼 수 있습니다.

60㎡형은 잔액이 2억 7,020만원을 넘으면 계산상 여유가 없어요. 84㎡형은 그 선이 3억 4,650만원이라 같은 잔액에서도 7,630만원 더 버틸 수 있습니다.

60㎡형도 최근 거래는 1년 중간보다 위쪽이에요. 10월 19층 거래 4억 6,800만원으로 보면 주담대 1억 기준 약 1억 9,960만원까지 계산됩니다. 같은 면적이라도 층과 시점에 따라 2,940만원이 달라지는 셈입니다.

84㎡형은 최근 거래가 1년 중간보다 높아요. 5월 이후 중간 가격 5억 5,500만원으로 다시 계산하면 잔액 2억 기준 약 1억 6,050만원입니다. 담보 비율을 80%로 보는 대부업 예시라면 같은 조건에서 약 2억 1,600만원까지 계산돼요. 모두 예시이고 실제 금액은 심사에 따라 달라요.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

2015년 4월에 사용승인이 난 1,147세대 단지입니다. GS건설이 지었고 13개 동, 최고 34층이에요.

세대의 약 65%가 60~85㎡ 구간이에요. 그래서 거래도 84㎡형에 몰려 1년 121건 중 80건이 이 면적이었어요. 60㎡형은 34건, 96㎡형은 7건이에요.

96㎡형은 94세대로 적고 1년 거래도 7건뿐입니다. 거래가 적은 면적은 금융사가 실거래 대신 감정평가나 다른 시세 자료를 쓰기도 해서, 계산기 결과와 다르게 나올 수 있죠.

대신동 이웃 단지와 비교하면 어떤가요?

대신동에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 3곳입니다. 이 단지는 e편한세상대신과 거의 나란히 있어요.

위 두 단지 차이는 850만원이에요. LTV 70%로 바꾸면 한도 차이는 600만원이 안 돼요. 반면 태왕아너스스카이와는 1억 6,650만원 차이가 나요. 같은 동이라도 단지마다 따로 계산해야 하는 이유예요.

대구 전체로 보면 84㎡형 시세가 잡히는 1,026개 단지 중 158번째입니다. 대구 84㎡형 중간 가격 2억 7,725만원의 약 두 배 수준이에요. 동별 흐름은 대구 아파트 추가대출 정리에서 이어서 볼 수 있어요.

면적을 넓혀 갈아탈 계획이라면 무엇을 따져 볼까요?

넓은 면적으로 옮길 생각이라면 담보 여유보다 상환 부담을 먼저 보는 편이 좋아요. 60㎡형에서 84㎡형으로 옮기면 집값 차이는 1억 900만원인데, 담보 여유가 늘어나는 건 그 70%인 약 7,630만원이에요.

갈아타기 전에 기존 주담대를 그대로 둘지, 새로 받을지도 정해야 해요. 금리가 낮은 기존 대출이라면 유지하는 쪽이 나을 수도 있어요. 두 선택의 차이는 저금리 주담대 둘까 갈아탈까에 정리했어요.

84㎡형에서 96㎡로 넓히는 경우도 비슷합니다. 집값 차이 4,800만원 중 담보 여유로 더해지는 건 약 3,360만원입니다. 면적 차이에 비하면 한도 차이는 그리 크지 않아요.

소득 심사에서 막히면 어떻게 하나요?

담보가 넉넉해도 DSR을 넘으면 더 받기 어려워요. DSR은 연소득 중 1년 원리금이 차지하는 비율로, 총대출 1억을 넘으면 2금융권은 50%까지 봅니다.

가령 연소득 5,000만원에 주담대 2억을 연 5%·30년으로 갚고 있다면 1년 원리금은 약 1,288만원, 26% 정도입니다. 여기에 신용대출 4,000만원이 있으면 5년 분할로 잡혀 원금만 해마다 800만원이 더해집니다. 이자를 빼고도 약 42%예요.

연말까지 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리를 0.75%p 높여 계산해요. 신용대출을 긴 만기의 담보대출로 옮기면 1년 상환액이 줄어 비율이 내려갈 수 있습니다. 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.

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신용대출 4,000만원을 옮기면 DSR은?세 칸 입력 · 10초

적용 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요. 신청 전에 등기부등본으로 기존 근저당 금액부터 확인해 두면 상담이 빨라요. 1순위 근저당이 실제 잔액보다 크게 잡혀 있으면 그 설정 금액 기준으로 여유를 계산하는 금융사도 있죠.