대출 낀 아파트를 자녀에게 넘기면 증여세가 줄어드나요?

부모 명의 아파트를 자녀에게 넘길 때, 남은 주담대나 전세보증금을 함께 넘기는 방식이 부담부증여입니다. 증여세가 줄어드는 대신 다른 세금이 생기고, 대출을 정말 넘겨받았는지 확인도 받아요. 숫자 예시로 따라가 볼게요.

부담부증여는 일반 증여와 무엇이 다른가요?

넘긴 빚만큼은 증여가 아니라 부모가 판 것으로 봐요. 그래서 자녀는 빚을 뺀 금액에만 증여세를 내고, 부모는 빚 부분에 대해 양도세를 따져요(소득세법 제88조 제1호).

빚에는 주담대뿐 아니라 세입자에게 돌려줄 전세보증금도 들어가요. 다만 가족 사이에서는 빚을 정말 넘겼는지 객관적으로 입증해야 인정돼요(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 임대차계약서, 확정일자, 대출 승계 서류 같은 것이 근거가 돼요.

핵심은 부모 쪽 양도세예요. 비과세 요건은 1세대 1주택 비과세 요건에 정리했어요. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 빚 부분 양도세도 0원이라 부담부증여가 특히 유리해져요. 부모가 다주택자라면 양도세가 붙어서 계산이 달라져요.

증여세 공제와 세율은 어떻게 되나요?

10년 동안 같은 사람에게 받은 재산을 합쳐 공제한 뒤 10~50% 세율을 매겨요. 부모는 두 분을 합쳐 한 사람처럼 봐요. 그래서 10년 안에 부모에게 이미 받은 돈이 있다면 남은 공제가 줄어들어요.

혼인·출산 공제도 따로 있어요. 혼인신고일 전후 2년 안이나 자녀 출생일부터 2년 안에 부모에게 받으면 1억원을 더 빼 줘요. 혼인과 출산을 합쳐 한도는 1억원이에요(제53조의2).

혼인 전에 미리 받았는데 2년 안에 혼인하지 않으면 수정신고를 해야 합니다. 이때 가산세는 면제되지만 이자상당액은 붙어요.

기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 빼 줘요(제69조 제2항). 아파트 가격은 시가가 원칙이고, 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이의 같은 단지 매매가 등이 시가로 쓰여요(시행령 제49조 제1항).

시세 3억원·대출 1억원 아파트면 얼마씩 내나요?

대출을 함께 넘기면 자녀 증여세가 절반으로 줄어듭니다. 별도 세대인 부모가 취득가 1억 5,000만원, 10년 보유한 시세 3억원 아파트를 30세 자녀에게 준다고 가정해요. 주담대는 1억원이 남아 있어요.

• 순수 증여: 3억 − 5,000만 = 과세표준 2억 5,000만원 → 1,000만 + 1억 5,000만 × 20% = 4,000만원 → 3% 공제 후 3,880만원
• 부담부증여: (3억 − 1억) − 5,000만 = 과세표준 1억 5,000만원 → 1,000만 + 5,000만 × 20% = 2,000만원 → 3% 공제 후 1,940만원

혼인 공제까지 겹치면 더 줄어요. 같은 부담부증여를 혼인신고 전후 2년 안에 받는다면 과세표준 1억 5,000만원에서 1억원을 더 빼 5,000만원이 남고, 10% 세율로 500만원, 신고세액공제 후 485만원입니다.

대신 자녀는 1억원 대출을 실제로 갚아야 해요. 세무서는 넘겨받은 빚을 자녀가 정말 갚는지 사후에 확인하고, 부모가 대신 갚으면 그만큼 다시 증여로 봅니다.

부모님 양도세는 언제 생기나요?

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 생기지 않아요. 그렇지 않다면 넘긴 빚 비율만큼 판 것으로 계산해요(소득세법 시행령 제159조).

위 예시에서 빚 비율은 1억 ÷ 3억 = 3분의 1이에요. 양도가는 1억원, 취득가는 1억 5,000만원의 3분의 1인 5,000만원이라 양도차익은 5,000만원입니다.

부모가 다주택자이고 이 집이 비조정지역이라면 10년 보유 장기보유특별공제 20%를 빼 4,000만원, 기본공제 250만원을 빼 과세표준 3,750만원입니다. 15% 세율에 누진공제 126만원을 빼면 436만 5,000원, 지방소득세 43만 6,500원이 더해집니다. 계산기에서 필요경비를 0, 주택 수를 2주택으로 바꾸면 비슷한 흐름을 볼 수 있어요.

자녀가 내는 취득세는 얼마인가요?

증여로 받는 집은 취득세 3.5%예요(지방세법 제11조 제1항 제2호). 3억원이면 1,050만원이고, 여기에 지방교육세 0.3%인 90만원이 붙는 예시거든요.

부모·자녀나 배우자 사이 부담부증여는 원칙적으로 전체를 증여 취득으로 봐요(지방세법 제7조). 빚 부분을 매매로 인정받을 수 있는지는 자녀의 소득 등 입증 자료와 시·군·구청 판단에 따라 달라지니 미리 확인하세요.

조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%로 중과돼요(제13조의2 제2항, 1세대 1주택자의 배우자·직계존비속 증여 등은 제외). 2026-10-31 현재 수도권 밖에는 조정대상지역이 없어 해당하지 않아요.

대출을 넘겨받으려면 은행 심사도 거치나요?

대출을 자녀 이름으로 옮기려면 금융사 심사를 거쳐요. 자녀의 소득과 DSR이 기준에 맞아야 하고, 맞지 않으면 승계가 어려울 수 있죠. DSR이 막히는 구조는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

증여받은 집을 곧바로 팔 계획이라면 한 번 더 따져 보세요. 배우자나 부모에게 받은 부동산을 10년 안에 팔면, 양도차익을 계산할 때 증여자의 취득가를 쓰는 이월과세가 적용될 수 있어요(소득세법 제97조의2).

현금으로 도와주는 방법도 있어요. 결혼을 앞둔 성인 자녀라면 기본 5,000만원에 혼인 공제 1억원을 더해 1억 5,000만원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.

신고는 언제까지, 누가 하나요?

세 가지 신고 모두 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안입니다. 신고하는 사람이 달라서 따로 챙겨야 해요.

증여세가 2,000만원을 넘으면 담보를 제공하고 나눠 내는 연부연납도 신청할 수 있어요(제71조). 세금 낼 현금이 부족해 집을 담보로 쓰려면 이미 넘겨받은 1억원 대출이 선순위가 되고, 그 뒤의 여유 안에서 후순위담보대출을 검토하게 됩니다.

예를 들어 1,940만원 가운데 1,500만원을 연 5%, 30년으로 빌리면 매달 약 8만 500원이에요. 승계 대출 원리금과 합쳐 매달 감당할 수 있는지가 먼저입니다. 부부 사이 지분 이전은 부부 공동명의 세금을 참고하세요.