동해 아름다운아침 후순위담보대출, 39⁠㎡형 여유는 얼마나

아름다운아침은 면적별로 얼마에 거래되나요?

가장 많이 거래된 39㎡형은 최근 중간 가격이 6,000만원입니다. 50㎡형은 7,500만원, 60㎡형은 9,100만원이에요. 세 면적 모두 1억원 아래에서 거래되는 소형 단지입니다.

1년 동안 33건이 거래됐어요. 39㎡형이 16건, 50㎡형이 12건, 60㎡형이 5건입니다. 작은 면적일수록 거래가 활발한 편입니다.

9월에만 네 건이 거래됐어요. 30일 39㎡형 4층 7,500만원, 18일 같은 면적 12층 6,200만원, 11일 60㎡형 11층 9,100만원, 4일 50㎡형 9층 7,700만원이에요. 39㎡형 두 건은 1,300만원 차이가 나서, 작은 집도 거래마다 가격이 꽤 다릅니다.

50㎡형은 1년 동안 6,500만원에서 8,000만원 사이에서 거래돼 폭이 1,500만원입니다. 60㎡형은 8,300만원에서 1억까지였지만 5건뿐이라 근거가 적습니다. 39㎡형은 2,500만원 폭으로 세 면적 중 가장 넓어요.

대출이 없어도 여유가 작게 나오는 이유는요?

방공제가 담보 인정액의 큰 몫을 차지하기 때문이에요. 39㎡형 시세 6,000만원의 70%는 4,200만원입니다. 여기서 방공제 2,500만원을 빼면 대출이 없어도 1,700만원이 남아요.

비율로 보면 담보 인정액의 약 60%가 방공제로 빠집니다. 시세가 3억인 집이라면 같은 2,500만원이 약 12%에 그쳐요. 방공제가 금액으로 정해져 있어서 집값이 낮을수록 부담이 커지는 구조예요.

면적이 넓어지면 이 비중이 줄어듭니다. 60㎡형은 담보 인정액 6,370만원 중 방공제가 약 39%예요. 39㎡형보다 시세가 3,100만원 높을 뿐인데, 대출 없는 집 기준 여유는 2,170만원 더 커요.

방공제는 집에 소액 세입자가 들어올 경우를 대비해 미리 떼어 두는 금액이에요. 동해는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요. 금융사에 따라 방공제를 다르게 다루기도 해서, 자세한 기준은 방공제란에서 확인해 보세요.

남은 대출이 얼마면 여유가 없어지나요?

39㎡형은 남은 주담대가 1,700만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없어요. 50㎡형은 2,750만원, 60㎡형은 3,870만원이 경계선입니다. 생각보다 낮은 잔액에서 여유가 사라져요.

가령 50㎡형에 주담대 1,000만원이 남았다면 여유는 1,750만원입니다. 잔액이 2,750만원을 넘는 순간 계산상 여유가 사라집니다. 작은 집에서는 몇백만원 차이로 결과가 바뀌니 잔액을 정확히 확인하세요.

대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는 곳이라면 경계선이 조금 올라가요. 39㎡형은 2,300만원, 60㎡형은 4,780만원까지 여유가 남아요. 대출 없는 39㎡형 기준으로는 2,300만원이 계산돼요. 실제 비율과 한도는 심사에 따라 다릅니다.

금융사마다 최소 대출 금액이나 취급 기준이 따로 있어요. 그래서 계산상 여유가 몇백만원 남더라도 실제로 취급하는지는 금융사마다 다릅니다. 상담 때 최소 금액부터 물어보면 헛걸음을 줄일 수 있어요.

시세가 500만원 내린 영향은 얼마나 되나요?

여유가 350만원 줄었어요. 39㎡형 중간 가격은 1년 앞쪽 절반 6,300만원, 뒤쪽 절반 5,800만원입니다. 대출이 없는 집 기준으로 여유가 1,910만원에서 1,560만원으로 바뀌어요.

금액은 작아 보여도 비율로는 약 18% 줄어든 거거든요. 방공제가 고정된 금액이라, 시세가 낮은 집은 같은 하락에도 여유가 줄어드는 비율이 더 커요.

1년 최저 거래 5,000만원으로 평가되면 대출 없는 39㎡형의 여유는 1,000만원이에요. 반대로 9월 30일처럼 7,500만원으로 평가되면 2,750만원이에요. 같은 면적인데 평가에 따라 두 배 넘게 차이 나요.

그래서 이런 단지는 계산기 숫자를 상한이 아니라 참고선으로 보는 게 좋아요. 금융사는 신청 시점의 시세 자료나 감정 결과로 다시 평가해요. 최근 거래가 낮게 이어졌다면 여유도 그만큼 낮게 잡힐 수 있습니다.

600세대 소형 단지, 쇄운동에서는 어떤 위치인가요?

K-apt 기준으로 600세대 모두 60㎡ 이하예요. 4개 동에 최고 15층이고, 2012년 7월 사용승인을 받아 14년 차입니다.

구조가 혼합식으로 등록돼 있는데, 계단식과 복도식이 섞인 단지라는 뜻이에요. 같은 면적이어도 동과 라인에 따라 거래 가격이 달라질 수 있습니다.

쇄운동에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 동해석미모닝파크 한 곳으로, 1억 9,900만원이에요. 이 단지에는 84㎡형이 없어서 직접 비교는 어려워요. 동해 84㎡형 중간 가격은 45개 단지 기준 1억 8,200만원이에요.

동해에서 시세가 오른 신축 단지 계산은 e편한세상동해에서 볼 수 있어요. 같은 도시여도 시세 차이가 크면 여유 계산의 출발점부터 달라져요.

작은 금액이라면 어떻게 쓰는 게 좋을까요?

고금리 빚 일부를 줄이는 용도가 현실적이에요. 대출 없는 39㎡형 여유 1,700만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 한 달 약 9만 1천원이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져서 실제 상환액은 달라질 수 있습니다.

소득 기준도 확인해 두세요. 모든 대출을 합친 금액이 1억을 넘으면 2금융권은 DSR 50%를 상한으로 봅니다. 그보다 적으면 이 규제는 빠질 수 있지만, 금융사 자체 소득 심사는 따로 있어요.

이자만 내는 방식을 고르면 같은 1,700만원의 한 달 이자는 연 5% 가정으로 약 7만 1천원이에요. 부담은 작지만 원금이 그대로 남으니, 만기 전에 어떻게 갚을지 정해 두세요.

대출 총액이 5,000만원 이하면 인지세가 없습니다. 대신 근저당 설정비처럼 금액과 상관없이 드는 비용은 작은 대출에서 비중이 커져요. 계약 전에 총비용을 금액으로 받아 보세요.

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