보령 동대센트럴파크 후순위담보대출, 동대동 2위 단지

동대동 여섯 단지 가운데 동대센트럴파크는 몇 번째인가요?

84㎡형 시세로 두 번째입니다. 최근 6개월 중간 가격은 3억 5,000만원으로, 1위 e편한세상보령 3억 5,550만원과 550만원 차이밖에 나지 않아요.

동대동에서 84㎡형 시세가 잡히는 단지는 모두 여섯 곳입니다. 위아래 폭이 1억 7,550만원으로 꽤 넓어서, 같은 동이라도 단지에 따라 담보 가치가 크게 다릅니다.

1위 단지와 비교할 때는 거래 건수도 같이 보세요. 이 단지 84㎡형은 1년에 6건 거래됐고, 범위가 3억 4,300만~3억 5,000만원으로 좁아요. 가격이 한곳에 모여 있으면 금융사도 시세를 판단하기 수월합니다.

보령 전체로 넓혀도 상위권이에요. 보령 84㎡형 24개 단지 중 5번째이고, 중간 가격 2억 850만원의 약 1.68배예요. 계산기에는 주담대가 1억 남은 경우를 기본으로 넣었어요.

이웃 단지와 같은 잔액이면 여유는 얼마나 다른가요?

84㎡형에 주담대가 1억 남았다고 가정하면, 이 단지는 약 1억 2,000만원입니다. e편한세상보령과는 385만원, 동대한성필하우스와는 2,940만원 차이가 나요.

LTV 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 예시 계산이에요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼는 돈이에요. 보령은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다.

시세 차이가 그대로 한도 차이가 되진 않아요. 시세가 550만원 다르면 여유는 그 70%인 385만원만 달라져요. 반대로 휴먼시아보령동대3단지처럼 1억 넘게 차이 나면 여유도 7,000만원 넘게 벌어져요.

이웃 단지 시세를 듣고 내 집 한도를 짐작하면 틀리기 쉬워요. 같은 동대동이라도 1위와 6위는 시세가 거의 2배 차이예요. 반드시 내 단지와 내 면적의 실거래가로 계산해야 합니다.

이 단지 안에서는 면적별로 어떻게 나뉘나요?

면적이 다섯 가지라 시세도 2억 4,250만~3억 5,000만원으로 나뉘어요. 1년 37건 중 60㎡가 14건으로 가장 많았고, 73㎡가 10건이었어요.

63㎡가 60㎡보다 낮게 나온 건 1년 거래가 2건뿐이어서예요. 거래가 적은 면적은 몇 건의 층·상태 차이가 중간 가격을 크게 흔들어요. 72㎡와 73㎡는 시세가 거의 같아 사실상 한 평형처럼 보면 됩니다.

최근 거래도 비슷한 수준에서 이어지고 있어요. 10월 16일 73㎡ 20층이 3억 1,150만원, 10월 7일 60㎡ 15층이 2억 6,800만원이었어요. 8월 31일에는 73㎡ 2층 3억 1,000만원, 60㎡ 21층 2억 6,500만원 거래가 있었어요.

711세대 단지의 기본 정보는 어떤가요?

2017년 7월 준공 승인을 받은 711세대 아파트입니다. 새미래건설이 지었고, 9개 동에 최고 22층입니다.

올해로 9년 차라 아주 새 단지는 아니지만, 동대동 안에서는 시세 상위 그룹에 들어요. 동별 세대수는 평균 약 79세대예요.

세대의 약 73%가 60~85㎡ 구간입니다. 그런데 1년 거래는 60㎡ 이하 쪽이 더 활발했어요. 면적별 거래량이 고르지 않으니, 거래가 적은 면적이라면 최근 거래 날짜까지 함께 보는 게 낫습니다.

면적별로 남은 주담대에 따라 얼마나 남나요?

60㎡에 잔액 5,000만원이면 약 1억 892만원, 73㎡는 약 1억 4,200만원입니다. 같은 잔액이라도 면적에 따라 3,000만원 넘게 차이가 나요.

자체 비율을 쓰는 대부업에서 80%를 적용한다고 가정하면 60㎡·잔액 1억일 때 약 8,520만원까지 계산돼요. 비율이 높아질수록 금리도 높아질 수 있어서 꼭 필요한 금액만 정하는 게 좋습니다. 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨집니다.

매달 갚을 돈으로 바꿔 보면 감이 더 와요. 60㎡·잔액 1억 칸의 5,892만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 약 31만 6천원이에요. 필요한 금액이 이보다 작다면 그만큼만 빌리는 편이 이자 부담이 적어요.

신청 전에 무엇을 확인하면 되나요?

소득 대비 상환 부담이에요. 연소득 4,500만원에 60㎡ 기존 주담대 1억이 있고 5,892만원을 더한다고 해 볼게요. 두 대출을 연 5.75%, 30년으로 잡으면 1년 원리금은 약 1,113만원, DSR은 약 24.7%예요.

연 5.75%는 연 5% 예시에 연말까지 적용되는 스트레스 금리 0.75%p를 더한 값이에요. 2금융권 DSR 상한 50%보다 낮지만, 신용대출이 따로 있다면 비율이 빠르게 올라가요. 그럴 땐 DSR 초과로 거절됐을 때 순서를 참고하세요.

후순위는 기존 주담대 뒤에 2순위로 근저당을 잡는 방식입니다. 기존 대출은 그대로 두기 때문에, 기존 금리가 낮다면 그 혜택을 유지하면서 필요한 금액만 더할 수 있어요.

시세 평가가 실거래와 다르게 나올 수도 있습니다. 차이가 날 때 해석하는 법은 감정가와 실거래가가 다를 때에 있고, 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.

edit_note

우리 동 시세로 상담받기면적과 잔액만 알려 주세요