부산 후순위담보대출, 1,427개 단지 시세로 본 아파트 한도

부산 아파트 후순위담보대출, 한도는 어떻게 정해지나요?

시세의 70%에서 남은 주담대와 방공제 2,800만원을 뺀 금액이 기본 여유예요. 부산은 2026년 10월 기준 규제지역이 아니라 아파트 LTV 70%가 적용되죠. LTV는 집값 대비 대출할 수 있는 비율입니다.

방공제는 세입자가 들어올 때를 대비해 미리 빼는 금액이에요. 부산은 광역시라 방 1개 기준 2,800만원을 빼요. 천안·청주 같은 지역(2,500만원)보다 300만원 더 빠집니다.

실제 한도는 세 값 가운데 가장 작은 값으로 정해져요. 담보 여유, 소득으로 계산한 DSR 한도, 상품 상한이에요. 그래서 시세가 높아도 소득 쪽에서 막히면 금액이 줄어듭니다. 금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

부산 아파트 시세는 어느 구간에 몰려 있나요?

84㎡형 거래가 있는 부산 1,427개 단지의 시세 중간 가격은 2억 9,400만원이에요. 이 가운데 1,124곳(약 79%)이 2억 이상이에요.

구간으로 나누면 2~3억이 427곳으로 가장 많아요. 2억 미만도 303곳이 있는데, 이 단지들은 남은 주담대가 조금만 있어도 추가 여유가 거의 남지 않아요.

계산은 국토교통부 실거래가로 했어요. 기간은 2025년 10월부터 2026년 10월까지이고, 해제 거래와 직거래는 뺐어요. 84㎡형은 80~86㎡ 가운데 거래가 가장 많은 면적을 썼어요.

구마다 시세는 얼마나 차이 나나요?

해운대구 중간 가격이 5억 1,000만원으로 가장 높고, 영도구가 1억 8,000만원으로 가장 낮습니다. 같은 부산 안에서 2.8배 차이가 나요.

단지 수가 많은 곳은 해운대구(160곳), 부산진구(154곳), 동래구(149곳), 사하구(141곳) 순입니다. 사하구는 단지가 많지만 중간 가격이 2억 1,000만원이라, 2억 이상인 단지가 141곳 중 77곳이에요. 영도구는 47곳 중 20곳만 2억을 넘어요.

동 단위로 보면 차이가 더 커요. 단지가 5곳 이상인 동 가운데 해운대구 우동(39곳) 중간 가격이 7억 3,250만원으로 가장 높습니다. 가장 낮은 기장읍 대라리(10곳)는 1억 3,750만원이에요.

시세별로 더 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

부산 중간 가격인 2억 9,400만원 아파트에 주담대가 1억 남았다면, 예시 계산으로 약 7,780만원의 여유가 나옵니다. 남은 주담대가 2억이면 계산상 여유가 없어요.

방공제 2,800만원을 반영한 예시 계산이고, 승인 금액이 아니에요. 금융사는 KB시세나 감정가로 담보를 다시 평가하고 소득을 심사해요. 방공제 기준이 궁금하면 방공제란 무엇인가를 보세요.

거래가 많은 부산 단지는 어디인가요?

최근 1년 84㎡형 거래가 가장 많은 단지는 동래구 사직쌍용예가(115건)예요. 거래가 많을수록 시세 자료가 촘촘해 담보 평가가 안정적인 편이에요.

사직쌍용예가는 2006년 준공 2,947세대 단지로, 면적별 시세와 남은 주담대별 여유를 사직쌍용예가 후순위담보대출에서 따로 계산했어요.

부산에서 특히 확인할 점은 무엇인가요?

준공 연도에 따라 시세 차이가 커요. 1999년 이전에 지은 510개 단지의 중간 가격은 2억 3,000만원이고, 2020년 이후 132개 단지는 6억 2,000만원입니다. 같은 84㎡형이라도 2.7배 차이입니다.

• 시장 흐름: KB 자료로 2025년 5개 광역시 아파트값은 1.64% 내렸고, 부산 영도구는 4.69% 내렸어요. 2026년 9월은 광역시 기준 보합(+0.01%)이에요. 최근 거래로 시세를 다시 확인하는 게 좋아요.
• 준공 후 미분양: 2026년 8월 말 부산 준공 후 미분양은 2,969호예요. 주변에 미분양이 많은 단지는 시세가 더디게 움직일 수 있어요.
• 기장·읍 지역: 기장군은 63곳 중 43곳만 2억 이상이에요. 거래가 드문 단지는 KB시세가 없어 감정가로 볼 수 있어요.
• 세입자: 전세를 준 집은 보증금이 먼저 빠져요. 남은 주담대에 보증금을 더해 계산해 보세요.

DSR에 막혔다면 어떻게 하나요?

신용대출이 DSR을 얼마나 차지하는지부터 보세요. DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준입니다.

만기일시 신용대출은 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산합니다. 가령 연소득 4,800만원에 신용대출 6,000만원이 있으면 원금만 연 1,200만원, DSR 25%가 먼저 잡혀요.

수도권 밖 주담대는 2026년 12월 31일까지 변동형 기준 스트레스 금리 0.75%p가 더해집니다. 2027년 이후 기준은 12월 발표를 봐야 합니다. 자세한 내용은 2026 하반기 스트레스 DSR에, 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.