세 놓은 아파트로 추가대출, 보증금과 전환율 계산

살지 않고 세를 놓은 아파트도 담보로 쓸 수 있어요. 다만 금융사는 집값보다 세입자에게 돌려줄 보증금을 먼저 봅니다. 전세냐 월세냐에 따라 같은 집의 담보 여유가 열 배 넘게 차이 나기도 해요.

세를 놓은 아파트도 추가대출 담보가 되나요?

네, 담보로 쓸 수 있습니다. 대신 세입자 보증금을 갚아야 할 돈으로 보고 한도에서 빼요. 집주인이 그 집에 살지 않는다는 이유만으로 담보가 안 되는 건 아니에요.

담보 여유는 "시세×LTV−남은 대출−보증금"으로 구해요. LTV는 집값 대비 대출 비율이에요. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 70%가 흔하고, 대부업은 금융사마다 따로 정해요.

세입자가 없는 집은 보증금 자리에 방공제를 넣어요. 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 떼는 금액이에요. 세를 놓은 집은 이 가정 대신 실제 계약서 금액이 들어가요. 차감 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 따로 정리했어요.

집주인이 다른 곳에 전세로 살고 있다면 그 전세대출도 함께 봐요. 전세대출은 수도권 밖에서는 DSR 계산에서 빠지는 대출로 분류돼요. 그래도 금융사는 상환 능력을 볼 때 참고하니 상담 때 빠뜨리지 말고 알려 주세요.

전세와 월세에 따라 한도가 얼마나 달라지나요?

보증금이 작을수록 여유가 커집니다. 이를테면 시세 3억 6,000만원 아파트에 주담대 잔액이 7,000만원 남았다고 해 볼게요. LTV 70%면 출발점은 2억 5,200만원입니다.

전세 그대로면 2,200만원밖에 남지 않아요. 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 여유가 1억 2,200만원으로 늘어납니다. 모두 예시 계산이고, 실제 한도는 심사에 따라 달라지죠.

여기에 DSR도 함께 봐요. DSR은 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 담보 여유가 커져도 소득 기준에 걸리면 그 아래에서 멈춰요.

광역시든 그 밖 지역이든 세를 놓은 집은 계산 방식이 같아요. 방공제 2,800만원이나 2,500만원 대신 실제 보증금이 들어가기 때문입니다. 그래서 지역보다 보증금 크기가 한도를 더 크게 좌우해요.

전월세 전환율 5.0%는 여기서 왜 중요한가요?

보증금을 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세의 상한이 이 비율로 정해지기 때문입니다. 법정 상한은 "기준금리+2%p"와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 10월 22일 기준금리가 3.0%로 동결돼 지금은 연 5.0%예요.

계산은 "전환 보증금×전환율÷12"예요. 1억원을 바꾸면 월 41만 7천원 정도가 상한이에요. 5,000만원이면 월 20만 8천원 정도예요.

이 상한은 기준금리를 따라 움직여요. 기준금리가 2.5%였던 7월 중순 전에는 4.5%, 8월 말 전까지는 4.75%였다고 계산되죠. 같은 1억원이라도 4.5%면 월 37만 5천원, 5.0%면 41만 7천원입니다. 금리 흐름은 기준금리 3.0%와 대출금리에 정리했어요.

이 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에 적용된다고 정리돼 있죠. 새로 맺는 계약은 시장에서 정해져요. 지역별 실제 전환율 통계는 이번에 확인하지 못했어요.

월세로 돌리면 수익률은 어떻게 바뀌나요?

전세에서는 월 수입이 없지만, 반전세로 바꾸면 작게나마 생겨요. 위 예시는 보증금 6,000만원에 월 42만원입니다. 1년 504만원을 "시세−보증금" 3억원으로 나누면 표면 수익률은 약 1.7%입니다.

이 식은 업계에서 흔히 쓰는 방식이에요. 공식 기준으로 정해진 건 아니라서 예시로만 봐 주세요. 대출 이자, 보유세, 공실 기간을 빼면 실제 수익은 더 낮습니다.

대출을 함께 넣으면 보는 눈이 달라집니다. 잔액 7,000만원을 빼면 실제로 묶인 내 돈은 2억 3,000만원입니다. 이 돈 기준으로는 이자를 빼기 전 약 2.2%지만, 대출 이자가 그만큼을 다시 깎아 가요.

보증금을 돌려주려고 대출받으면 남는 게 있나요?

대출 금리가 전환율 5.0%보다 높으면 손해예요. 1억원을 돌려주고 받는 월세는 1년 최대 500만원입니다. 같은 1억원을 빌린 이자가 연 5%를 넘으면 월세보다 이자가 더 큽니다.

금리를 연 10%로 가정하면 1억원 이자는 1년 1,000만원입니다. 받는 월세는 최대 500만원이라 1년에 500만원이 빠져나가요. 금리가 낮을수록 차이는 줄지만, 5%보다 낮지 않으면 남는 돈은 없습니다.

그래서 이 방식은 수익보다 목적이 분명할 때 맞아요. 세입자가 보증금 일부를 돌려 달라고 할 때, 다른 고금리 빚을 정리해야 할 때 같은 경우예요. 대부업 후순위 금리는 심사 결과를 보고 연 20% 안에서 매겨져요.

대출금을 보증금 반환에 쓰는 경우, 실행 순서는 금융사마다 달라요. 보증금 반환을 조건으로 처음부터 줄어든 보증금 기준으로 계산하기도 해요. 상담 때 어느 기준으로 보는지 먼저 물어보세요.

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보증금을 줄이면 우리 집 여유는?단지 검색 · 남은 대출 입력

월세를 받으면 세금도 따로 생기나요?

집이 몇 채인지에 따라 달라지죠. 1주택자의 월세는 기준시가 12억원 이하면 비과세예요. 시세가 아니라 기준시가로 판단해요.

2주택 이상이면 월세가 과세 대상이에요. 원칙은 종합과세이고, 연 임대수입이 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있어요. 전세 보증금에 매기는 간주임대료는 원칙적으로 3주택 이상부터예요.

2억~6억원대 아파트 한 채를 세 놓은 경우라면 대개 비과세 범위입니다. 다만 세부 공제와 필요경비율은 원문 확인이 필요하니, 신고 전에 세무서나 홈택스로 확인하세요.

반전세로 바꾸면 이 판단이 달라질 수 있어요. 전세만 받던 2주택자는 간주임대료 대상이 아니었지만, 월세를 받기 시작하면 과세 대상이 됩니다. 2026년부터는 고가 2주택자의 전세 일부도 포함됐다고 보도됐어요.

신청 전에 무엇을 맞춰 두나요?

임대차계약서와 실제 보증금이 같은지부터 봐요. 금융사는 전입세대 열람으로 세입자를 확인하고, 계약서로 보증금과 확정일자를 봐요. 금액이 다르면 처음부터 다시 계산합니다.

세입자와 전환에 합의했다면 바뀐 내용으로 계약서를 새로 써 두세요. 말로만 정하면 금융사는 예전 보증금으로 계산합니다.

• 임대차계약서(갱신·전환 내역 포함)
• 전입세대 열람 내역
• 남은 주담대 잔액과 채권최고액
• 월세 입금 내역(소득 참고용)

나머지 서류와 진행 순서는 준비 서류와 진행 순서에 있어요. 2순위로 잡히는 구조가 궁금하면 후순위 담보대출이란을 먼저 읽어 보세요.