세금 체납이 있으면 아파트 담보대출이 막히나요?

종부세나 양도세를 제때 못 내고 미뤄 두면 가산세만 붙는 게 아니에요. 집이 압류되거나, 담보대출 한도에서 그 세금만큼 빠질 수 있습니다. 체납이 대출에 어떻게 연결되는지 법 조문 순서대로 정리했어요.

체납이 있으면 담보대출 한도가 줄어드나요?

줄어들 수 있죠. 세금이 경매 배당에서 앞설 수 있기 때문에, 후순위로 담보를 잡는 금융사는 선순위 근저당과 함께 미납 세금을 빼고 한도를 봐요.

국세기본법 제35조는 국세를 다른 채권보다 먼저 받도록 정합니다. 다만 세금의 법정기일보다 먼저 설정된 저당권·전세권·확정일자 임차권은 국세보다 앞서요. 법정기일은 신고하는 세금이면 신고일, 고지하는 세금이면 고지서 발송일이에요.

그래서 순서가 중요해요. 이미 설정된 1순위 근저당보다 늦게 생긴 세금은 그 근저당보다 뒤지만, 법정기일이 새 후순위 대출보다 앞서면 그 대출보다는 먼저 배당받아요. 후순위 금융사가 미납 세금을 확인하는 이유거든요.

예외가 당해세예요. 그 집에 매겨진 상속세·증여세·종부세는 먼저 설정된 저당권보다도 우선해요(같은 조 제3항). 그래서 후순위 대출을 검토할 때 체납 세금, 특히 당해세가 있는지가 중요한 확인 항목이 되죠.

가령 시세 3억원, 금융사 LTV 80%를 가정하면 담보 기준액은 2억 4,000만원이에요. 1순위 채권최고액 1억 2,000만원을 빼면 1억 2,000만원이 남습니다. 법정기일이 앞선 미납 세금 3,000만원이 있으면 9,000만원으로 줄어드는 예시 계산이에요(방공제는 이 예시에서 뺐어요).

기한을 넘기면 얼마씩 붙나요?

국세는 기한 다음 날 3%가 붙고, 그 뒤 한 달마다 0.67%씩 더해져요. 2026년 7월 1일 이후 납부기한이 돌아온 세금부터 적용되는 방식이에요(국세기본법 제47조의4, 시행령 제27조의4).

독촉장을 등기우편으로 보내는 비용도 가산세에 포함되도록 함께 바뀌었어요. 신고만 하고 아직 고지되기 전 단계의 미납은 종전처럼 하루 0.022%가 유지돼요(시행령 제27조의4 제1항).

예전에는 하루 0.022%씩 붙었는데 월 단위로 바뀌었어요. 월 가산은 고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 붙지 않고, 최대 5년까지 붙어요. 지방세는 3%에 매월 0.66%이고, 45만원 미만은 월 가산이 없고 60개월이 한도예요(지방세기본법 제55조).

이를테면 12월 15일이 기한인 종부세 400만원을 6개월 미납하면 3%인 12만원에 매월 2만 6,800원씩 16만 800원이 더해져요. 합계 약 428만원입니다. 기한 안에 분납을 신청했다면 이 가운데 100만원은 이듬해 6월에 이자 없이 낼 수 있었던 금액입니다.

독촉장을 받은 뒤에는 어떻게 진행되나요?

독촉장 기한까지도 내지 않으면 세무서는 집이나 예금을 압류할 수 있어요. 독촉장은 기한이 지난 뒤 10일 안에 발급되고, 발급일부터 20일 안의 날을 납부기한으로 정해요(국세징수법 제10조).

압류가 되면 등기부등본 갑구에 세무서 이름과 함께 "압류"가 올라가요. 담보대출 심사에서 금융사가 먼저 보는 곳이라, 새 대출이나 대환을 진행하기가 어려워질 수 있어요. 등기부 읽는 법은 등기부등본 발급과 읽는 법에 있죠.

압류는 체납액을 모두 내거나 납세담보를 제공하면 해제를 받을 수 있어요(국세징수법 제31조 제4항 등). 해제된 뒤에도 등기부에서 말소되는 데 시간이 걸리니, 대출 일정이 있다면 미리 여유를 두세요.

체납 정보는 언제 금융권에 알려지나요?

체납이 1년 넘게 이어지고 500만원 이상이거나, 1년에 3번 이상 체납하고 합계가 500만원 이상일 때예요. 이때 한국신용정보원 같은 신용정보집중기관에 체납 자료가 제공돼요(국세징수법 제110조, 시행령 제98조 제2항).

이 기준에 닿기 전 단계에서는 제공 대상이 아니에요. 다만 그 전에도 압류 등기는 이미 등기부에 보일 수 있죠. 신용점수와 대출 조회의 관계는 대출과 신용점수에 정리했어요.

세금 혜택도 막혀요. 재산세 1주택 납부유예는 지방세·국세 체납이 없어야 받을 수 있어요(지방세법 제118조의2 제1항 제5호). 한 번 체납하면 다음 세금의 숨 쉴 구멍까지 줄어드는 셈입니다.

체납 전에 쓸 수 있는 제도는 무엇인가요?

기한 전에만 신청할 수 있는 제도가 있어요. 압류까지 가기 전에 먼저 확인하세요.

• 분납: 종부세는 농특세 포함 300만원 초과(국세청 안내), 재산세는 250만원 초과면 나눠 내요
• 납부유예: 1세대 1주택 고령·장기보유자 등이 담보를 제공하고 처분 때까지 미뤄요
• 납부기한 연장: 재난, 사업 위기, 질병 등 사유가 있으면 세무서에 신청해요(국세징수법 제13조)

종부세 분납과 납부유예 요건은 종부세 12월 납부와 분납·유예에 따로 정리했어요. 체납 전에 세무서와 상담하는 것만으로도 선택지가 넓어져요.

전세로 들어갈 집 주인의 체납이 걱정된다면, 임대인 동의를 받아 미납 국세를 세무서에서 열람할 수 있어요(국세징수법 제109조). 법정기일이 세입자의 확정일자나 전세권 설정일보다 늦은 당해세는 그 몫을 임차보증금에 먼저 돌리도록 정해져 있어요(국세기본법 제35조 제7항).

세금을 대출로 내는 게 나을 때도 있나요?

비용만 보면 따져 볼 만합니다. 매월 0.67%는 연으로 약 8.0%이고, 첫 달 3%까지 더하면 짧게 체납할수록 실제 부담률은 더 높아져요.

예를 들어 1,000만원을 1년 체납하면 3% 30만원에 월 가산 약 80만 4,000원이 붙어 약 110만원이에요. 같은 1,000만원을 연 5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 첫해 이자는 약 50만원이에요. 다만 30년을 모두 채우면 이자 총액이 약 933만원이라, 여유가 생길 때 일찍 갚는 계획이 함께 있어야 합니다.

돈 계산만이 전부는 아니에요. 압류 등기와 신용정보 제공 같은 불이익은 금액으로 바로 보이지 않지만 대출 자체를 막을 수 있습니다. 이미 주담대가 있는 집이라면 체납이 쌓이기 전에 후순위담보대출로 정리하는 편이 한도 면에서도 유리할 수 있어요. 실제 금리와 한도는 심사에 따라 다릅니다.

후순위 구조와 금리 범위는 후순위 담보대출이란에서, 이미 2순위 대출이 있는 경우는 3순위 담보대출에서 볼 수 있습니다.