속초 속초KCC스위첸 후순위담보대출, 시세 2,150만 내리면 한도는

KCC스위첸 60⁠㎡형 시세는 얼마나 내려왔나요?

1년을 반으로 나눠 보면 60㎡형 중간 가격이 3억 400만원에서 2억 8,250만원으로 2,150만원 내려왔어요. 약 7% 빠진 셈이에요. 다만 9월 22일 3층 거래는 2억 9,500만원이라 바닥에서 조금 올라온 모습도 있습니다.

이 단지는 1년 동안 36건이 거래됐고, 그중 60㎡형이 17건으로 가장 많아요. 그래서 이 글은 60㎡형을 기준으로 시세가 내릴 때 한도가 어떻게 바뀌는지 따라가 볼게요.

8월 말에는 세 면적이 하루 이틀 사이에 거래됐어요. 28일 75㎡형 28층 3억 7,500만원, 31일 60㎡형 12층 2억 9,800만원, 같은 날 84㎡형 1층 3억 5,500만원입니다. 84㎡형 1층 거래는 1년 최저 가격이었어요.

60㎡형 1년 거래는 2억 6,500만원에서 3억 2,000만원 사이였어요. 폭이 5,500만원이라 같은 면적이어도 언제, 몇 층을 사고팔았는지에 따라 차이가 큽니다. 계산기에는 최근 거래 중간 가격 2억 9,500만원이 기준으로 들어가요.

시세가 2,150만원 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준으로 1,505만원이 줄어듭니다. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이라, 시세가 내리면 그 70%만큼 여유가 같이 줄어들어요. 1,000만원 내릴 때마다 700만원씩 줄어든다고 보면 쉬워요.

주담대가 1억 남은 60㎡형으로 계산해 볼게요. 앞쪽 시세 3억 400만원이면 여유는 8,780만원이에요. 뒤쪽 시세 2억 8,250만원이면 7,275만원으로 줄어요. 속초는 광역시가 아니어서 방공제 2,500만원을 뺀 예시 계산이에요.

표에서 가운데 열은 최근 거래 가격 2억 9,500만원 기준입니다. 뒤쪽 절반 중간값보다 1,250만원 높아서, 금융사가 어느 자료를 쓰느냐에 따라 여유가 875만원 달라질 수 있어요. 상담 때 기준 시세를 먼저 물어보면 숫자 차이를 줄일 수 있어요.

잔액이 클수록 같은 하락이라도 체감이 큽니다. 1억 5,000만원이 남은 집은 여유가 3,780만원에서 2,275만원으로 줄어, 줄어든 비율이 약 40%입니다. 1년 최저 거래인 2억 6,500만원으로 평가되면 1,050만원만 남아요.

대부업처럼 담보 비율 80%를 쓰는 곳이라면 1,000만원 하락에 800만원씩 줄어듭니다. 같은 2,150만원 하락이면 1,720만원입니다. 비율이 높을수록 시세 변화에 더 민감하다는 뜻이에요.

847세대 단지, 큰 면적은 사정이 어떤가요?

84㎡형은 시세가 높은 대신 거래 가격 폭이 넓어요. 1년 동안 3억 5,500만원에서 4억 6,000만원까지, 1억 500만원 차이가 났어요. 층과 동에 따라 평가가 크게 갈릴 수 있다는 뜻이에요.

84㎡형에 주담대 1억이 남았다면 최근 중간 가격 4억 2,000만원 기준 여유는 1억 6,900만원이에요. 1층 거래가인 3억 5,500만원으로 잡히면 1억 2,350만원이라 4,550만원 차이가 나요. 저층이라면 이 아래쪽 숫자를 기준으로 보는 게 안전해요.

75㎡형은 5건뿐이지만 3억 5,000만~3억 7,800만원으로 모여 있어요. 주담대 1억 기준 여유는 1억 3,260만원입니다. 감정가와 실거래가가 어긋날 때 생기는 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

조양동과 속초 안에서는 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 조양동에서 두 번째, 속초 38개 단지 중 여섯 번째입니다. 속초 84㎡형 중간 가격 2억 7,675만원보다 1억 4,325만원 높아요.

재미있는 점은 이 단지 60㎡형 시세 2억 9,500만원이 속초 84㎡형 중간 가격보다 1,825만원 높다는 거입니다. 작은 면적이라도 속초 안에서는 담보 가치가 높게 잡히는 편이에요.

바로 위 속초자이와는 4,000만원 차이예요. 같은 조양동의 오래된 단지 계산은 성호아파트 글에서 볼 수 있죠. 시세가 낮은 단지일수록 방공제가 차지하는 몫이 커집니다.

시세가 더 내릴까 걱정된다면 무엇을 해 둘까요?

첫째, 계산된 여유를 다 쓰지 않는 거예요. 시세가 내려도 이미 받은 대출이 바로 줄지는 않지만, 만기 연장이나 추가 대출 때 다시 평가받을 수 있습니다. 필요한 금액만 받으면 그때 부담이 작아요.

둘째, 갚는 돈을 먼저 정해 두세요. 가령 7,275만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 한 달 약 39만 1천원이에요. 이자만 내면 약 30만 3천원이지만 원금이 그대로 남아요.

셋째, 소득 기준도 같이 확인합니다. 2금융권 DSR 한도는 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 스트레스 금리 0.75%p를 더해 심사해요. 시세가 내려 담보 여유가 줄면 소득 쪽 여유와 비교해 작은 쪽이 한도가 됩니다. 그래서 두 숫자를 늘 함께 봐야 해요.

신청하면 어떤 순서로 진행되나요?

면적과 남은 주담대를 확인하고, 소득 서류와 기존 대출 내역을 준비해요. 금융사가 시세를 확인한 뒤 DSR을 계산하고 2순위 근저당을 설정해요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 시세가 내려온 시기라면 금융사 평가 금액을 먼저 받아 본 뒤 받을 금액을 정해도 늦지 않아요.

대출 총액이 5,000만원을 넘고 1억 이하면 인지세 총액은 7만원이고, 고객은 그 절반을 내요. 서류 목록은 준비 서류와 진행 순서에서 확인할 수 있어요.

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